官媒吹风楼市调控长效机制:"去行政化"成主基调

房地产市场难退烧，步入深水区的房地产调控政策走向，再度引发官方媒体聚焦。

7月15日，新华社旗下的《经济参考报》报道称，相关内部会议透露，将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策。在研究的众多调控政策中，“去行政化”将成为未来调控方向。

上述报道援引接近内部人士的解释称，房地产调控长效机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作下，从土地、金融、财税等方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化，“主要进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，弱化行政干预。”

一名资深行业人士昨日对早报记者称，相关工作已开始进行，由国家发改委牵头，“他们也向我们要过一些建议”。

上述《经济参考报》报道则进一步称，“房地产调控长效机制”由国家发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。

同一天，《人民日报》则关注了房产税试点扩围。该报援引财政部财政科学研究所所长贾康的观点称，除了上海、重庆，房产税试点扩围的方向，“应不排除其他类型或代表性区域的城市。”

“一揽子计划逐步推行”

“‘国五条’细则中，已经明确提到税制改革、住宅产业化等。”前述资深行业人士昨日对早报记者称，“（长效机制）肯定是一个一揽子计划，一项一项逐步进行。”

今年3月，国务院厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》），要求“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”。按《通知》的表述， 各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

“现阶段亟待能够长期执行的调控政策出台。”前述接近内部人士对《经济参考报》解释，“一方面短期政策频繁出手，多次运用后调控效果在减弱；另一方面，短期政策需随着市场波动而调整，不能长期运行。”

中国房地产协会副会长朱中一也有类似观点见诸报端。

《人民日报》昨日援引朱中一的观点称，目前起到一定效果的各种以“限”为主的调控政策，难以改变人们对未来房价继续上涨的预期。未来楼市调控，在努力增加市场供应的同时，应更加重视市场预期。

据朱中一称，在“国五条”的一系列政策中，专门提出要加强市场预期管理，正是看到了预期的重要性。下一阶段，应进一步稳定政策、强化政策的落实和执行、加强市场信息的公开透明和及时发布，抓紧推进住房信息联网和房产税扩围等长效机制建设。只有这样，人们才能对调控的长期效果有信心，预期才能更稳定。

房地产税扩围或先行

业界普遍认为，在中央考量的一系列房地产长效机制改革计划中，“房产税试点扩围”可能先行一步。

此前一天的7月14日，《中国证券报》援引权威人士的消息称，目前多个城市已将房产税试点方案上报中央待批。杭州有望成为继上海、重庆之后，第3个试点向住宅征收房产税的城市。除了杭州，深圳、北京等一线城市以及个别二三线城市，也已将房产税改革试点方案上报至中央政府。

事实上，早在今年5月，关于扩大个人住房房产税改革试点范围，国家发改委有关负责人便已表态，“今年会有具体动作”。不过，业内人士普遍认为，被寄望甚多的房产税，试点扩围不会仓促铺开。原因之一是，如果住房交易环节的税负不降，光开征房产税，可能增加购房者负担。

贾康对《人民日报》称，对于城镇完全产权房，房产税具体的起征标准，一定要考虑民众，包括先富起来的人、中等收入阶层、公职人员等群体的利益协调与“共和”，使他们对这一制度建设大体上认同。

在贾康看来，征收房地产税可以增加中国直接税的比重，降低中低收入者的税收负担；为地方层面提供的支柱税种；促使已实施的房地产调控新政体现其应有的治本水准；优化收入再分配和财产的配置。

他建议，可以借鉴日本的首套不征收的模式，在中国考虑套房不征收，第二套房税率从低。当然，对于套住房也可在面积上做一定的免征规定。重庆试点方案中，“花园洋房”即独立别墅列入征税范围，但划出了180平方米的“起征点”，即花园洋房在180平方米以下的部分，还是不用交税。这个经验值得重视。

土地出让年租制考量

有观点认为，官方加速推进房产税试点改革的考量之一，是地方政府深度依赖的土地财政越发难以为继。

眼下，国内土地市场高温仍未退。中指研究院昨日发布的一则报告称，今年第二季度，该机构监测的100个城市住宅用地楼板价为1863元/平方米，环比虽然下降6.4%，但同比大涨27.6%，创下2008年以来同期水平。与此同时，第二季度百城住宅用地平均溢价率已冲高至21.9%，较上季度提高4.1个百分点，系连续第五个季度回升，已接近2010年同期水平（22.3%）。

前述接近内部人士对《经济参考报》称，土地方面的改革包括土地出让制度与土地二元结构改革两方面。

“建立土地出让长效机制，对土地类别与作用划分更加细化，供地可选年租形式收取土地价款。这样不仅可以降低后期购房者初始成本，也可以使地方财政资金来源长期化，并可以根据市场现状对租金进行有限浮动，真正体现土地价值。另外，由于我国的土地二元结构，农村集体建设用地不能自由入市交易，在土地资源稀缺的背景下，应改变土地供应模式，减少用地闲置，增加土地有效供应。”该人士说。

这一观点并不新奇。

此前的5月24日，中国金融四十人论坛（CF40）官网挂出的该论坛课题组撰写的《土地制度改革与新型城镇化》（征求意见稿）便提出，应“改变严守耕地红线的思路”，“从保证实物耕地总量红线转向保证以产量加权的土地当量红线，实现范围内的土地占补平衡”。这份报告还建议，改革建设用地供给方式、提高农地和城市建设用地使用效率。

值得一提的是，这份《报告》系CF40内部重大课题《深化经济体制改革重点领域—揽子方案》之子课题，由“徐林、周诚君等执笔”。课题组成员包括国家发改委发展规划司司长徐林，央行金融研究所研究员周诚君等不少政府机关人士。

不过，随后一天，中新网援引知情人士的话报道称，这份报告并非国家发改委的研究课题和报告。

“加大房企直接融资比重”

在金融政策方面，《经济参考报》昨日的报道称，应改变房地产企业融资模式，加大企业直接融资比重。

而在3月国务院厅发布的《通知》中，亦有“完善住房金融体系”的表述。

上述接近内部人士对《经济参考报》称，“中国还没有真正意义上的房地产金融，世界通行做法是房地产企业进行直接融资，而我国房企主要依靠银行贷款进行间接融资。”上述人士表示，直接融资与间接融资的条件、融资成本、便利性都不一样。房企直接融资是风险自担的，风险性和金融活动、资金成本相关，企业需要根据自身情况，选择短期、中期、长期的不同类型、不同融资成本的资金组合，从而使银行风险降低。

今年5月下旬突然爆发的“钱荒”，在冲击银行的同时，也明显影响了房地产市场的预期。

《人民日报》昨日援引专家观点称，在资金面突然趋紧的情况下，对于大企业而言，保持现金流充裕比追求个别项目的利润更为重要。

值得一提的是，近期房地产企业再融资开闸的预期再度升温。今年6月底，证监会针对有关房地产企业融资开闸传闻，给出的回应是，“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。”这明显区别于此前“已暂缓受理房地产开发企业重组申请”的表述。

有分析人士称，这一表述上的变化，可视作房地产企业再融资可能有条件放开的信号。