深度调查：二手房中介潜规则揭秘，中介费与房价高低挂钩合理吗？

有购房者感慨，不就是带看几套房吗？中介费动辄2%甚至2.7%！日前，资深业内人士张亮对记者分析，“其实购房者怨声载道，主要是觉得中介费和享受的服务不匹配。”张亮直言，目前中介行业不是把“服务”当目的，而是把“成交”当宗旨。

据了解，北京市的中介费最低1%，最高2.7%；成都市有中介除收取买方2%以外，还要收取卖方1%。张亮表示，“整个行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个‘黑箱’。各家中介机构收费标准各有说辞，但却没有行业统一规则，更没有行业的公开透明信息，购房者常常一头雾水，不明所以。”

需要强调的是，虽然目前各地对中介费的收取比例和方式有所不同，但大都按照成交价的百分比收取。有业内人士疑惑，既然500万元和1000万元房源交易流程相同，为何不能统一固定收费？按成交价百分比收取中介费，会否成为经纪人与房东合力哄抬房价的助推因素？

有经纪人对《华夏时报》记者透露，当房子被热捧，房东可能会抬高房价，让价高者得房，经纪人也会进行饥饿营销。而张亮对记者表示，行情向好时，中介一方面给房东更高的预期和信心，另一面也为了获取让房东满意的代卖委托。因此，可谓是双方“合力”推高了挂牌价。

中介费怎么收更合理？

目前，全国二手房交易，各地收取中介费的比例不同，收取方式也不尽相同。有的全部由买方承担，有的是买卖双方各承担1%，还有的不仅收取买方2%，还收取卖方的1%。

以北京市为例，诸葛找房上显示的中介机构有12家，均按照成交总价的百分比收取，最低1%，最高2.7%，皆由买方承担。经纪人介绍，买卖双方签署成交合同后，由买方一次性缴纳。

成都市的中介费收取方式与北京市截然不同。当地某知名中介机构的经纪人介绍，当地除按照成交价收取买方2%之外，还要收取卖方1%，合计是3%。河南省新乡市的一名经纪人则表示，当地多按照成交价各收取买卖双方的1%。

值得提到的是，记者发现，天津市中介费的收取方式与众不同。经纪人张瑞（化名）告诉记者，天津市以成交价400万元为界线，400万元以下按成交价2.5%收取，而400万元以上房源，无论总价1000万元还是2000万元，都只收取9.9万元。

目前，各个城市收取中介费的方式虽然不同，但有一个共同的特点，大都按照成交价的百分比收取。假设按照2%的中介费为例，300万元房源是6万元中介费，500万元房源是10万元的中介费，1000万元房源是20万元中介费。

多位经纪人对记者确认，无论是房源总价300万元的房子，还是总价500万元的房子，甚至是800万元和1000万元的房子，其交易流程相同。

有业内人士抛出疑问，既然交易流程相同，为何不能按照统一固定的标准收取，非要按照成交价的百分比收取？这种方式合理吗？

2月10日，合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，300万元到500万元房源的交易难度和1000万以上的豪宅，其交易难度不同。三五百万的房子交易周期相对较短，而1000万元以上的房源成交速度会比较慢，带看量较大。另外，成交价高的房源，其信贷过程的解决也就越复杂。所以郭毅认为，房屋总价高，多收取一些中介费用是相对合理的。

另外，业内人士还提出，这会否导致经纪人更积极推售总价高的房源？毕竟成交价越高，中介费越高，经纪人个人获取的佣金也就越高。

2月9日，某北京市知名中介机构的经纪人林雨（化名）对记者表示，“我们不敢抬高房价的，公司明令禁止，如果违规会被开除。不过，如果一套房源看中的人比较多，房主会适当提高售价，这就像竞标一样，价高者得房。”另外，林雨对记者透露，对于卖方来说，有时也会适当进行饥饿营销。

为深入了解中介费和经纪人佣金的关系，2月10日，《华夏时报》记者采访了从事房地产行业20年的资深业内人士张亮。据他介绍，中介公司佣金分配是一个复杂的计算过程，房源方、成交方、管理人员公共佣金、后端服务方、平台公共管理费用等都要从中介费中计提。

经纪人张瑞介绍，天津市某中介机构的中介费分配规则如下：以10万元佣金为例，必须分配给房源端（房子的维护人，多是同店的同事）40%，这40%由公司系统直接划拨，其余60%除去平台费，到经纪人手里大约2万。张瑞认为，这种分配方式相对合理。

业内人士杨非（化名）介绍，通常来说，经纪人能拿到20%-50%左右的佣金分成，但要根据业绩阶梯计算。杨非认为，经纪人没有足够大的动力推高房价。就算有动机，也是配合房主卖高价的期望，但这是在合理范围内。

张亮对记者披露，中介机构真正对房价起到推波助澜作用的，是信息不对称和行情来了之后的群体作业。譬如说，最近成交火爆，经纪人会给所有房主打电话，房主感觉市场火热，心理预期就高，经纪人为争夺房源，也会告诉房主自家中介机构会比其他同行卖家更高，从而引导房主在自家机构委托代卖。

中介费是否应该降得更低？张亮认为，不能降得过低，倘若过低，就意味着没有“服务”。他认为，行业应当统一规则，统一按照2%，最高不超过2.5%的标准来收取。

张亮对记者表示，“其实目前购房者怨声载道，大家觉得高昂的中介费与享受到的服务根本不匹配。”他直言，目前整个中介行业，并没有以“服务”为目的，而是“成交”为目的。

作为在房地产行业摸爬滚打20年的业内人士，张亮认为，当前二手房交易市场上最大的问题，并不是中介费按照成交价的多少比例来收取，而是这个行业的收入和分配规则，根本不够公开和透明。

中介费的收取和分配应当更透明

杨非对记者披露了四五线城市存在的中介费乱象。他介绍，目前四五线城市还存在返中介费的现象。譬如中介机构按规定收取了购房者1万元中介费，但为了赢得同行的竞争，中介机构又将1万元中介费返给购房者8000元，以此来吸引客源。张亮称，“这种做法很多见，这种方式是在搞乱行业。”

公开信息显示，美国和日本的中介费均为6%，相较而言，中国不超过3%的中介费似乎并不高。但张亮认为，目前国内中介费的问题在于，信息不透明，无论是收取还是分配都不透明。而不少购房者也有这样一种认知：不就是带看了几套房吗？这就值十几万？

中介费的所谓服务，目前包含哪些内容？根据已公开信息，记者整理了二手房交易的相关环节，细推敲大约有30个环节。

二手房交易的具体环节，从房源委托开始，经纪人要进行实地勘察、房源维护、购房资质核验、带看、签署买卖合同、出具贷款方案、生成网签、房屋评估、贷款面签、审核批贷、缴税、资金监管、产权过户、监管解冻、网申抵押登记、办理抵押登记、物业交割、户口迁出等大概30个环节。

假设购买1000万的房子，按照目前北京市的中介费市场行情，2.7%的中介费就是27万，即使按照2%收取，也要20万。这实际上给购房者增加了不小的购房成本。除此之外，贷款还有服务费。

经纪人张瑞曾告诉记者，天津市400万以上的房源除收取9.9万的固定中介费以外，还会收取贷款总额千分之五的“贷款服务费”。

张亮指出，目前整个行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个“黑箱”。各家中介机构的收费标准都各有说辞，但却并无行业的统一规则，更无行业的公开透明信息，购房者常常一头雾水，不明所以。

天津市的一名经纪人告诉记者，其所在中介机构的佣金是按照公司内部系统分配的。但杨非则表示，“目前国内中介费分配，均是各中介公司内部决策分配，但美国的分账系统却是行业共识，业内两家不同品牌的中介机构，采取的分配系统也相同，而且这套系统相对公平、公正。”

张亮指出，我国的中介市场在规范性和公开透明方面，应当向国外学习。他认为，中介机构不仅没有发挥让市场信息对称的作用，还在人为的阻碍信息流动。

据了解，目前不少房主会把所售房源的钥匙交给所委托的中介持有，而中介机构则多实施的是人盯人和人盯楼的战术，经纪人会把房源看得很紧。张亮说，鉴于此，同一品牌中介机构 的房源，各家分店的信息很多时候也不及时共享，因为彼此之间存在竞争。而不同品牌中介机构之间，更不可能共享。

张亮透露，中介机构希望客户签订独家委托，但是独家委托之后其他中介很难获取房源信息。客户希望更多中介参与，就要去每一家签订委托代卖。

能不能让行业更公开、更透明，让中介把房源统一向全行业公开？张亮指出，目前业内没有一套系统来解决这些问题，这也是为什么中介费没有统一收取标准的主要原因之一。

张亮认为，假设行业统一了收取和分配标准，行业信息流动会更顺畅，而这，也是行业当前最突出的问题。