封堵“假离婚”买房漏洞 北京政策“补丁”抑制楼市过热

寄望于在北京通过“假离婚”买房的幻想或将破灭。

来自北京市住建委官网的消息显示，自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

北京市住建委相关负责人在接受媒体采访时表示，自2017年限购政策实施以来，离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14％的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

业内人士称，相对其他城市来说，北京户籍取得难度，社保5年养房票很难，所以北京过去限购的漏洞其实就是“假离婚、假结婚”。据其估计，离婚三年内按照之前房产计算的限购新政，会影响到北京市场大约15％的成交量。

此规定是为确保北京年内住宅市场价格稳定，在原有限购政策的基础上，对“假离婚”现象予以打击，进一步缩窄投资需求释放通道，贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

打击“假离婚”买房

根据北京市住建委官网的信息，此次发布限制离婚买房的政策，是为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持从严调控的政治定力，着力“打补丁”“堵漏洞”，进一步完善北京市房地产市场调控长效机制，促进市场平稳健康发展。

所谓假离婚买房，是指夫妻关系的其中一方或双方本无离婚的真实意图，为实现购房等共同利益为目的，经双方通谋或受对方欺诈而婚姻登记机关申请离婚登记的虚假行为。

实际上为抑制北京楼市过热的问题，此前相关政策已经做出严格封堵。2017年3月，北京接连颁布多项新的楼市调控政策，即“3.17系列新政”，这也被称作史上最严调控政策。

数据显示，2017年的“3.17调控”结束后，北京房价连续17个月上涨的势头随之终结，随后价格出现连续9个月的下跌，累计跌幅15％左右。

但根据当时的政策，夫妻离异后任何一方买房的，只需符合楼市限购政策即可，只是对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

这样一来，夫妻双方通过假离婚的方式就能轻松绕过政策限制购买新的商品房。

民政部数据显示，2018年-2020年，北京市离婚人数分别为6.66万人、7.64万人和7.61万人，占比总离婚人数比重分别为1.75％、1.89％和2.04％，呈现上升趋势。

公开资料显示，北京市目前执行的商品住房限购政策是，京籍已婚家庭在北京只能拥有两套住房，京籍单身家庭只能拥有一套住房；非京籍家庭近5年在京缴纳个税或社保的限购一套住房。

换句话说，如果原家庭在离异前已拥有2套及以上住房的，按照新规，离异后，双方3年内都不能在本市购房。

业内人士认为，自限购政策以来，通过“假离婚”手段获取买房资格的情况增多，此次政策或将有效遏制利用“假离婚”手段来购房等违规现象。

专家表示，这次“封堵”政策影响的确很大，特别是针对外地户籍，对郊区中小户型打击非常大，反而有利于改善型3-4居，原因是北京户籍还可以购买2套，“外地户籍就真只能卖一换一了，毕竟敢假离婚再假结婚的人非常少。”

他认为，未来，北京五环外的1-2居包括小三居需求有所减少，二手房源供应增加。舒适型的3-4居需求反而会上涨。恰好吻合当下北京楼市供应结构的变化，单套户型面积在上涨。

“以后的政策漏洞只有逻辑上的了，就是北京外地户籍卖掉所有房子离婚再每人买一套，北京户籍离婚无房一方找个无房户假结婚，但是这些都太难了。”专家说。

政策或将继续加码

除了对夫妻离婚买房问题进行限制外，北京市住建委还着重谈到今年上半年市场的情况。其称，受需求释放、“”、违规资金流入等因素叠加影响，北京市二手房成交过热，价格上涨。

事实的确如此。国家统计局公布的数据显示，今年6月，一线城市新房销售价格同比上涨6.1％，其中北京环比上涨0.9％；北京二手房价环比涨1.3％，居首。

据数据，2021年上半年，北京二手住宅累计网签10.3万套，创2017年以来半年度新高，套数同比去年上半年增长65％；而去年全年北京二手房总成交量才15.7万套。

同时，北京二手房价格也在上扬。今年上半年北京二手房参考均价为6.09万元／平方米，为2018年以来同期水平，也是2年后再次跃居6万元之上，比去年同期上涨7％。

潘浩表示，近年来，北京房地产市场相关政策主要聚焦市场规范管理以及租赁和旧城改造市场的培育，鲜有房地产市场调控政策，上次限价、限售政策为2018年出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知（京建法〔2018〕9号）》。

从2018年至2020年期间统计局发布的北京二手住宅销售价格指数看，房价基本保持稳定，但2021年1月以来，二手住宅价格指数环比增幅扩大，截至6月同比价格指数增长近10个百分点，此次政策的推出旨在控制价格过快上涨，首先从需求端加强管理，其政策效果有待观察，不排除年底之前政策继续加码的可能性，潘浩认为。

四个一线城市中，北京房地产政策调控相对少，不过鉴于其他三个城市都出台了密集政策，北京也会有各类表态。此次限购升级或意味着，下半年北京或将还有几次调控政策，以完善购房政策和规范购房秩序，业内人士认为。

在专家看来，“假离婚”管控政策的出台，很大程度上是目前各大城市频频采用的内容，此前上海也有类似的政策。类似政策落实过程中，有可能会有一些政策误伤的情况，所以也要求实际落实中做好政策解释，真正推进政策的落地。