“五一”楼市整体企稳 北京、深圳已降温

“‘五一’期间，12个代表城市商品住宅成交面积同比增长24%，与2019年同期相比，增长11%。不过，一线城市方面，北京、深圳成交量同比减少，而二三线城市温州、苏州的住宅成交面积则同比大幅增加。”中指研究院高级分析师马琛表示。

5月6日，中指研究院公布的百城新建商品住宅价格数据显示，今年1-4月，广州以3.86%累计涨幅领跑，东莞以3.69%位居第二；居于第三至第五位的为徐州、金华、中山，累计涨幅分别为3.21%、3.17%、3.12%。

2021年“五一”期间，百城新房项目平均带看量同比2020年“五一”增长4%，市场热度与去年同期疫后快速恢复期基本保持一致。

值得关注的是，一线城市“五一”期间新房市场热度有所下降，城项目平均带看量下降11%。

2021年1~4月百城新建住宅价格累计涨跌幅

该机构分析，造成一线城市新房市场降温有两方面原因，一方面一季度调控加码后对市场影响逐渐显现，另一方面在新房市场波动期间大部分客户选择“五一”长假出游，造成新房市场关注度下降。

房价上涨城市已回调

2016年~2021年一季度20个代表城市商品住宅月均供应量及同比走势

备注：20个代表城市包括北上广深4个一线城市及杭州、武汉、南京、苏州、青岛、南宁、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州等16个二线城市。其中重点12城指北上广深、杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安、长春、合肥。（数据来源：CREIS中指数据）

数据显示，“五一”假期期间，深圳、北京的楼市成交热度不高。其中，小长假前4天，深圳新建商品住宅网签分别为71套、72套、33套和44套，北京地区“五一”假期前4天仅成交40套新建住宅。

专家表示，“整体来看，一线城市供应量短期很难增加，而信贷政策逐渐收紧，预计一线城市房价上涨趋势将持续。随着调控加码，被调控的热点城市房价上涨将放缓。”

2021年以来，房地产调控政策密集出台，且呈现逐月走高态势。其中，4月份达51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。截至目前，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等城市被住建部约谈督导。此前，这些城市的房价上涨幅度基本处于前列。

以受到调控和被住建部督导的合肥为例，今年“五一”假期期间，合肥晒出了调控后的首份“成绩单”。其中，商品住宅市场量价齐跌，商品住宅销售套数小幅下降，销售价格也有所回落，近5周以来首次低于1.9万元/平方米。二手住宅市场降温明显，热点区域市场逐步稳定。

珠三角城市领涨

“今年1~4月市场的一个显著特点是，珠三角热点城市领涨，而此前长三角热度一直高过珠三角。长三角涨幅之所以较珠三角略低，主要是因为长三角热点城市今年出台了密集调控政策，一定程度抑制了房价上涨幅度。”马琛表示。

重点城市住宅成交数据方面，据中指研究院初步估算，1-4月，商品住宅月均成交约3481万平方米，在去年低基数影响下，同比增长75.8%，与2019年同期相比，增幅近三成，规模达近五年水平，在历史同期中仅次于2016年；具体来看，2021年以来各月重点城市成交均较为活跃，1月、2月规模创历史同期新高，3月规模仅次于2016年同期，4月50城商品住宅成交面积在4000万平方米左右，同比增长超三成。

2021年1~4月百城新建住宅价格涨幅区域情况

二手房市场活跃度降低

“五一”小长假期间，50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%，较今年4月周末日均水平下降约3成。带看客源量也呈相同走势，假期间日均带看客源量较去年同期下降约9%，较4月周末日均水平下降约3成。

具体城市来看，“五一”期间北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降，深圳降幅超8成，去年4、5月深圳市场率先修复，二手房成交量高企，今年3月起深圳市场成交持续处于低位，导致“五一”假期成交量同比降幅显著；北京同比下降近五成，上海同比下降约30%，降幅相对较大。与4月周末日均水平相比，50城市中9成的城市二手房成交量下降，表明多数城市保持向下调整态势。

“五一”期间二手房市场活跃度降低，主要受三方面因素影响，一方面，去年一季度疫情暴发，积压了一定的购房需求，这部分需求在4月以后逐步入市，去年“五一”假期市场处于修复阶段，市场相对活跃；另一方面，今年一季度购房需求集中释放，4月起市场进入高位调整状态，5月初市场延续这种状态；此外，今年大多数消费者利用“五一”小长假外出旅游或回乡，均导致市场活跃度降低。

房企快速调整策略积极抢收

“销售方面，2021年以来，房企调整经营策略，加大推盘营销力度，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度。”

马琛表示，2021年以来，房企及时调整策略，积极营销，20个代表城市商品住宅新批上市面积同比均显著增长，较2019年同期增幅也在两成左右；4月，从周度数据来看，房企推盘积极，重点城市供应持续走高。

据中指研究院初步估算，2021年1~4月，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1557万平方米，同比增幅近四成，较2019年同期增长近两成，规模创历史同期新高。

关于下一阶段的市场预判，马琛认为，新房价格预计继续保持平稳，商品房销售规模同比增速将继续收窄。