蒋云峰：研究助力 为房地产开发企业咨询顾问服务

2020年11月5日《2020中国房地产估价年会》在北京新疆大厦召开。年会主题为洞察大势、寻找方向、估价业务深化与拓展之路。会议主要目的是为引导广大房地产估价机构，适应我国已转向高质量发展阶段的要求，寻找未来发展方向，不断深化与拓展估价业务，积极开展相关咨询顾问业务，努力开创房地产估价行业发展新局面，再上新台阶。

会上，中指研究院副总裁、研究总监蒋云峰发表题为“研究助力，为房地产开发企业咨询顾问服务”的演讲。

中指研究院副总裁、研究总监蒋云峰

蒋云峰表示，从国际层面看，受新冠疫情、中美关系波动影响，世界经济变幻莫测。中国经济进入新常态，中国房地产开始减速前行，有结构化的机会和红利。在国家战略层面，生产力和新经济必然围绕城市群发展，城镇化和改善需求在释放。城市发展阶段不同、房价走势不同，产品会有明显差异，这对房企投资决策有决定性影响。房企想追寻发展规律，寻找投资机会，在新的时期弯道超车。中指研究院在做的城市板块研究，可满足房企需求。

中指研究院为房企提供投资的四种解决方案：

，提供都市圈研究方案

第二，提供城市研究方案

第三，提供内部板块研究方案

第四，提供项目个案服务。

都市圈投资策略

蒋云峰表示城市圈发展的基本规律是虹吸效应、溢出效应及联动效用的转变。分成：强核阶段、外溢阶段、城市群、大都市带阶段。

通过对城市圈发展现状，从面积、GDP维度进行分析，中指研究院认为中国五大地区，14个城市圈，北、上、广、深中间城市圈处于成熟阶段，南京、杭州等处于成长型阶段，宁波等都市圈处于初级阶段。姜云峰认为都市圈研究有四个维度，都市外溢压力、二是与核心城市关联度，三是市场表现，四是需求内因。

从都市圈角度分析内部城市，中指研究院研发了都市圈的模型。在这个基础上，进一步研究了都市圈的研究框架。从宏观基本面分析房地产发展趋势研判，城市房地产投资潜力评价和重点进入城市透视四个层面进行分析。房地产发展规律根据都市圈整体和内部房地产现状来预测未来发展空间，受辐射城市增加了与核心城市关联度和市场表现需求内因。分析重点进入城市分析这些城市政策规划、土地供应、产品特征等等。

对房企也做了投资策略建议，如南京、宁波、合肥、无锡、南通和常州几城市，投资价值比较高。杭州虽然投资价值比较高，但是进入难度大，作为择机进入城市选择。

城市选择策略

中指研究院根据房企需求制定两个研究框架，一是通过量化研究城市宏观基本面和房地产市场表现进行加权得出城市排序，根据城市排序进行投资，分成大投、中投、小投、不投。第二，根据企业进入城市上下半年市场走势，给出进入时点策略。

城市选择研究框架，先对城市进行周期研判，对城市房地产投资潜力进行分析，包括市场容量，增值潜力两个维度，十个指标进行分别打分，得出重点城市，具体分析重点城市土地供应、典型项目等因素，结合城市发展阶段，为企业提供投资策略。

板块深耕策略

通过板块基本面和市场成熟度共同反映板块投资价值。决定板块是否能够进入是否存在风险等，具有高价值是未来房企关注的要点。

板块基本面分类，用板块未来规划和现状成熟度进行四个板块的分析，对板块市场基本面的分析，主要考虑市场规模和房价表现。综合考虑板块基本面和板块市场基本面，得到板块价值的分类，包括重点、次重点和关注机会。

项目研究服务

在研究过程中，除了注重项目概况、项目经济效益分析等，还注重产品和风险方面分析。

蒋云峰表示，城市研究从2003年开展，研究范围涉及到19个城市群，31个省级直辖市，297地级以上城市，城市投资潜力研究连续开展18年。