三四线楼市：部分库存上升超50% 成交下跌
瞭望2019/04/09 09:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年一季度，房地产市场整体运行平稳，但是部分三四线城市库存再次出现上升趋势，值得关注。根据中指研究院（以下简称“中指院”）统计，1~2月份景德镇、惠州、镇江、廊坊等三四线城市库存同比上升超过50%。数据显示，2月份，台州、江门、湛江等三四线城市成交面积同比负增长超过50%。
多位房地产业内人士对《瞭望》新闻周刊记者表示，部分三四线城市房地产市场持续下行的趋势应引起重视，建议加强预调微调，合理引导消费，防范市场风险。
部分城市库存上升超过50%
《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，去库存成功的部分三四线楼市，由于2018年开工建设量过大，加上棚改货币化等支持政策撤出，购买力下滑，库存再度出现上升。
鲁西南地级市菏泽，城区人口仅80多万，2018年商品房销售面积220多万平方米。根据该市国土部门公布的数据，近两年商品房开工建设量高达2500万平方米。中指院统计发布的2018年城市商品房建设量排名表显示，菏泽市以1550万平方米建设量排名第7，超过了杭州等二线城市。
记者在菏泽采访了解到，截至2019年2月份，该市市区不完全统计共有115个在售楼盘，上百万平方米的大型楼盘并不罕见。由于开工建设量大，销售速度放缓，一些开发企业资金链紧张，出现违规抢跑的情况。当地住建委公开通报显示，2018年下半年，市区5个项目在没有取得预售许可证的情况下收取购房者定金。
比如，该市市区绿地国际花都项目，是一个占地1800多亩、建筑面积约300万平方米的大型楼盘，从2017年5月就公开销售，目前仍然处于基础部分施工阶段，进展缓慢。另外一个项目建邦中央公园，占地1500亩、建筑面积190万平方米，已经违规开始销售，但是工程进展还没有出地面。
“一些三四线楼市前几年由于棚改带来旺盛需求，摊子铺得很大，今年棚改货币化减速之后，购买力出现下滑。此外，今年春节返乡置业需求也出现明显减量。预计三四线城市库存将会持续增长，去化压力逐步增大。”上市公司365地产家居网首席执行官胡光辉说。
记者春节前夕采访江苏睢宁县、江西永新县、湖北十堰市等多个三四线城市了解到，今年春节返乡置业热度大幅降温，十堰市、睢宁县、永新县的多个商品住宅项目价格下降，但买的人少，春节期间的到访量同比下滑50%。根据中指院统计，1、2月份44个城市库存量同比上升，其中景德镇、惠州、湖州、镇江、廊坊、赣州等三四线城市库存同比上升超过50%。
部分三四线城市成交下跌
《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，作为主城区有400多万人口的规模较大的三线城市，徐州市二手房市场交易量自2018年年中开始持续下降，目前二手房交易量每月1000套左右，为此前平均数的三分之一。
“徐州市区三家的房地产中介，去年市场交易降温之后每家已经关闭连锁门面15家以上。”21世纪不动产徐州公司总经理丁华告诉记者，他们公司去年年初有32家连锁店，现在只剩15家店。
徐州的新房市场也同样处于持续低迷状态，价格在1万元出头的项目基本都销售缓慢。徐州市民袁女士介绍，市区几十年房龄的老破旧小区很多，不少市民有换房的需求，“这两年房价看跌，越降越没人敢买。想换房的人手上的房子卖不掉，也没钱再买。”
楼市持续降温导致部分城市土地流拍增加。据中原地产统计，2018年以来，纳入其统计的部分城市合计住宅土地流拍高达382宗，创下近6年来的纪录。山西太原市中心8幅地块2018年下半年整体出让全部流拍。贵州遵义市2018年土地流拍数量增多，有的地块流拍后降价重新出让，最终仍然流拍。
对于部分三四线城市房地产市场出现的成交量同比下跌状况，多位地产分析人士指出，一些地方前期房价上涨过快又缺乏产业支撑，如今受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响，大部分三四线城市不具备回暖的可持续性，目前房企拿地信心减弱，2019年将可能是持续低迷的过程。
报告显示，根据对45个城市成交数据初步统计，截至3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。
数据显示，今年2月份，襄阳、常州、淮安、台州、江门、莆田、泰安、芜湖、湛江等城市成交面积同比负增长均超过10%，其中台州、江门、湛江三市成交面积同比负增长超过50%。
与南京东部仙林的镇江句容市宝华板块，多个超级大盘在春节期间降价促销，有的单价降幅达到几千元，但是依然没能吸引多少消费者的目光。当地一家中介公司员工告诉记者，不少二手房挂出来一年都无人问津。宝华板块的客户都是南京外溢的购买力，南京市场受到调控影响连续两年下行，宝华板块陷入持续衰退中。
业内人士表示，部分三四线城市房地产市场持续下行的趋势应引起重视，房价地价过快下滑可能造成连锁反应。当前要落实好地方政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题就解决什么问题。
专家表示，对于合理的改善需求、养老需求、避寒需求应该支持，对于首套房刚需贷款利息也应该适当优惠。对于各种限制政策，应当通过政策松绑逐步形成长效的交易秩序。尤其是要重视盘活存量二手房交易，通过税收调节引导改善型需求入市。
