后限购时代的海南楼市:政策市场博弈 开发商普遍看好
经济观察网2019/04/06 08:36
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
3月底的三亚已然进入夏季，潮湿和闷热从四面八方绵延而至。从西边的机场到东边的陵水县，一路上经过亚龙湾、海棠湾和清水湾等区域，酒店、别墅、高层公寓、高尔夫球场等设施，在海南岛东海岸南部沿海地区随处可见。
隶属于陵水县的清水湾聚集了绿城、雅居乐、碧桂园、融创等多家开发商的项目，在这片区域中，各种进度的房地产项目随处可见。既有已经建成的别墅和酒店，也有建成框架后停工的混凝土建筑群。
从2018年4月22日海南省实施房地产全域限购政策后，在国际旅游岛、国际自贸区等概念裹挟下，海南房地产在市场与调控之间经历反复博弈，最终在2018年8月份以后趋于稳定。海南省统计局数据显示，2018年海南省商品房销售额同比下降了23.23％。“去年成交比不上2017年，但是整体还不错。”一位国内千亿级房企人士告诉经济观察报记者，2018年4月份全岛限购后，成交量经历短暂下滑，下半年开始逐步好转，全年整体成交并不差。“购房者各有各的‘招数’，在这么严的限购下，成交算是不错了。”上述房企人士表示，海南是有热带气候的省份，房地产市场是面向的，他们对未来海南楼市充满信心。
市场众相
“这套房总价是350万元，得房率75％左右。”3月底，在清水湾一个高层住宅项目样本间，销售人员对几个前来看房的人介绍，房子全部为精装修，分两批交房，一批是2019年底，另一批是2020年底。
项目的样板间设在已经封顶的在建楼栋8层，共分为三种户型，总价350万元属于99平方米户型，另外两种户型分别为159平方米和199平方米。“岛外人买的话，要么把户口迁过来，要么以公司名义购买。”销售人员表示。
高层项目四周大部分是别墅区，大部分别墅项目已经建成，但是很大一部分都处于毛坯状态，空置已久。别墅项目户型从300平方米到600平方米不等，总格从3000万元到7000万元，均为毛坯销售。
别墅项目销售人员表示，所有别墅实际使用面积均大于建筑面积，500平方米左右的户型，实际使用面积超过1000平方米，基本为买一送一。赠送部分包括露台、游泳池、地下室、私家花园等面积，“大户型都是卖给企业做会所的。”
据销售人员介绍，该项目购房者绝大多数为岛外购房者，都没有资格，但是通过各自的方式解决资格问题，其中注册公司是一个重要的途径。
虽然是周末，但售楼处看房的人并不多，从售楼处到样板间距离并不远，但阵阵热浪让从北方而来的看房客显得相当不适。
站在高层样板间的窗户前，向外望去，一大片灰色水泥框架横垣在杂乱的旷野中，这是几百栋仅仅建起框架处于停工状态的别墅工地，别墅周边的手脚架已经拆除，整体呈现颓败之色，显然停工已久。
在海南，类似这样建起楼梯框架而停工的项目并不在少数。上述销售人员表示，这些框架并不是烂尾楼，由于海南规定土地闲置超过两年进行收回，所以很多开发商通过这一方式来应对被收回土地的命运。
目前清水湾的几个项目中，融创和碧桂园旗下项目已经销售完毕。融创在海南共有18个项目，其中已经有十余个项目入市。近期融创在海南发起多盘联动促销活动，加大在海南销售力度。截止2018年底，融创在海南权益土地储备面积为265.15万平方米。
2018年恒大在海南共销售了130.64亿元，占比仅为2.37％。2017年这两个数字分别为294.86亿元和5.89％。显然，虽然成交仍然活跃，但在严格限购影响下，整个海南楼市成交量低于2017年销量。
雅居乐方面也指出，2018年海南市场的业绩贡献率要低于2017年。但是海南全域限购后，将一部分需求外溢到云南地区，从而使得云南项目成交大幅增长。在这种情况下，2018年云南和海南两个市场合计占比仍然达到了两成。
开发商普遍看好
3月30日是雅居乐进入海南市场十周年纪念日，雅居乐从邀请了在清水湾项目购房总价超过3000万元的业主，一起参加十年周庆典活动。据雅居乐品牌总经理周骁勇透露，整个活动参加人数超过800人。
清水湾是雅居乐走出广东的个项目，所以十典备受公司高层重视。原来活动范围计划仅限于地产公司，但是在庆祝活动举办的一周前，雅居乐董事长陈卓林临时决定将活动范围扩大到集团。
周骁勇表示，从2009年期项目开始销售，10年来，雅居乐清水湾项目累计销售额超过千亿，目前剩余的存货，根据当前市场价格计算，货值也超过了千亿。
据雅居乐集团副总裁、地产集团总裁王海洋透露，清水湾项目占地面积就达到1.5万亩，截止目前，雅居乐在清水湾项目累计投入320亿元，纳税接近200亿元，为当地创造了3.5万个就业岗位。
周骁勇表示，虽然海南处于严厉的限购状态，但雅居乐对海南市场信心十足，这种信心不仅来源于稀缺的旅游度假资源，更多是未来海南发展前景。雅居乐在清水湾项目早已经收回投资，持有成本并不高。
在雅居乐2018年业绩发布会上，王海洋也表示，虽然海南调控政策对房地产市场有一定影响，但利好的因素更多。一方面，目前海南减少住宅用地供应，而且对一些存量住宅用地进行产业转化，使得住宅用地更加稀缺。
另一方面，目前海南只有900万人口，想要发展自由贸易港，需要大批人才，政策、人口和市场红利还存在。“未来一点问题都没有的，而且就像宝贝一样，放得越久更加有空间。”王海洋表示。
2018年5月份，海南省发布《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》，计划到2020年引入20万人才，2025年引入百万人才。
雅居乐在海南共有5个项目，累计土地储备面积为505.8万平方米，占比13.96％。海南和云南两个区域销售金额占比接近20％。
不仅雅居乐看好海南市场，融创中国董事长孙宏斌对海南市场同样乐观。在他看来，不像美国有夏威夷、佛罗里达等很多度假地，中国只有一个海南。虽然调控政策对房地产市场有影响，但影响范围和周期有限。
同样对海南市场信心十足的还有富力集团董事长李思廉，在2018年业绩发布会上，李思廉表示，2019年海南楼市会放松。“整个海南岛应该怎么去发展，一些房地产的策略，都已经有了一个初稿，这个应该在上半年肯定会公布的。”
2018年富力地产在海南销售金额为59.47亿元，同比增长了21％。海南市场在富力版图中占比为4.54％，土地储备占比为4.79％。无论销售金额贡献还是土地储备来看，海南市场占比并不大。
政策与市场博弈
2015海南全省商品房销售金额只有982.75亿元，2016年这一数字达到了1490.2亿元。2017年海南省商品房销售金额累计达到了2713.72亿元，创下历史记录。
为了遏制过热的楼市，从2017年317到2018年422全域限购一年多时间里，海南省累计发布了14个楼市调控政策。但由于受到国际自贸区等因素影响，楼市势头并未被摁下。
2018年3月份海口新建商品住宅价格环比上涨2.1％，4月份，海口和三亚两地商品住宅价格环比涨幅达到1.9％，并列排名第二。因为房价上涨过快，2018年五一假期前，住建部约谈了海口和三亚两地政府主要官员。
4月22日，海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，全域限购政策正式出台，同时对购房者贷款和二次转让做出严格限制。海南省住建厅发文表示，将严格审查假结婚、假离婚等骗购住房行为；海南省国税和地税部门表态将严厉查处开发商签订阴阳合同的偷税行为。
5月份三亚新建商品住宅价格环比上涨2.4％，海口涨幅为2.1％，在排名第二、三位。5月份，海南省主要官员先后表示，为了保证国际自贸区建设，海南要坚决守住地产、金融和地方债务的底线，不让海南变成房地产加工厂，尽量给后人留土地。
2018年6月9日，海南省物价局和海南省住建厅联合发文，要求开发商销售中实行价格公开制度，商品住宅在备案6个月内，不得上调销售价格。同时要求2017年5月1日以后销售的商品住宅在销售前进行价格备案。
6月份，海口新建商品住宅价格涨幅达到3.9％，三亚达到了3.2％。7月份，三亚新建商品住宅价格环比上涨3.7％，海口环比涨幅也达到了2.3％。8月份，海口和三亚两地主要官员再次被住建部约谈。
此后，海南房价上涨势头开始缓解。2018年海南全省商品销售金额定格在2083.29亿元，与2017年相比减少了700多亿元，但这一销售额仅次于2017年。从销售面积来看，也仅次于2016年和2017年两年。
2018年底，海南省住建厅下发通知，要求各市县加大房地产市场巡查力度，严厉打击补缴社保、个税等骗购行为。一系列重拳之下，2019年以来，海南楼市成交和价格上涨压力开始放缓。
2019年3月29日，海南省住建厅和海南省委人才发展局联合下发《关于完善人才住房政策的补充通知》。对在海南工作或新迁入海南公司员工购房做出了具体规定，同时给予这些人才在按揭贷款方面相应的优惠政策。
上述房企人士表示，该通知是对2018年海南省人才政策的进一步完善，可以释放出更多楼市需求。“原来要求交够两年社保，现在只要符合条件，就可以直接买房。”
