只说买房刚需却不说租房刚需,楼市调控为什么不针对租房?
搜狐2018/11/08 14:08
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今年一线城市不少地方的房租涨幅超过了20%，不少房客高呼“租不起”！明明一线城市里租房刚需多于买房刚需，但是楼市调控为何没有针对租赁市场？
原标题：都说买房刚需却不说租房刚需，楼市调控为什么不针对租房？
感觉房产圈有个"怪事"，买房叫买房刚需，为什么租房没人叫租房刚需？
在楼市里我们经常听到的就是"刚需"这个词，与这个词挂钩的就是"买房刚需"。但现在很多人对"买房刚需"都有误解，认为想买房的都叫做刚需，觅房认为想买房而能买得起的才叫做"买房刚需"，那种想买房却只能仰望房价的，充其量只能叫做"未来刚需"。等什么时候有钱了，才能踏上所谓"买房刚需"的门槛。
但就在一线城市动辄5.6万/平米的房价，我们能发现买房刚需真的不太多，相反租房刚需人数不少。根据中国房地产协会发布的统计数据，早在2015年北京租房人群就已经达到289万人，截止2016年8月底，北京市租房房源总数达到538985套，新增了15万套。除此之外，作为外来人口的深圳，2000万的管理人口里，就有80%的人群在租房居住，1041套存量住房中就有70%处于租赁状态，可见一线城市租房人群的数量比那些买房刚需的数量还多得多。
从2016年的"931"政策以来，楼市经历了400余次调控，房价是暂时稳住了，但是房租却蹭蹭往上涨了，对于一线城市的普通大众感触最深的可能不是房价跌了多少，而是房租涨了多少，从去年七月到今年七月，北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%，远超往年水平。前段时间有报道说，在北京中介协会发出"820"租赁企业不涨价宣言之后，经历了一年到期，业主接到中介的涨价通知，涨幅直接超过20%，远远超过之前10%的涨幅，有网友吐槽，他在北京租住的小区合同期满，租金直接从5700元调整至7000元/月！
这是什么概念？一般人一年的工资涨幅恐怕都没有这么高！房价涨了你可以不买房，房租涨了你能怎么办？所以有网友提出疑问，房地产市场里面明明有租房人群和买房人群，而现在租房刚需明显多于买房刚需，但楼市调控却只针对买房卖房？而不是针对租房呢？
我们可以想象一下，如果我们对租房进行管制，结果会如何？
不让房东涨价？我们先反向思维想想，房东为什么涨价，通常是两种情况，一种是他认为在现有的市场价格下，会有房客愿意租他的房子，第二种是已经有租客愿意以更高的价格租他的房子，这种情况下他为什么不涨价呢？
再加上本来就是僧多粥少，供求关系影响价格，人多房子少，基本都是价高者得，你觉得房租贵，有人愿意以更高的价格租下来，这是市场运作的结果，不是黑心房东要涨你的房租，而是房客自己给房东涨租，举个例子，你初来乍到，找了很多地方都没有找到房子，这时候你跟房东说，你现在房租多少，我加多200元来租你的房子，那么房东有什么理由要拒绝呢？
所以对租房市场进行管制反而不能解决房租高的问题，反而制造了很多别的麻烦，根本要解决的应该还是供给问题。
另外一点，打击房东，限制涨价不仅不利于降低房租，还有可能继续推高房租。房东有自由定价的权利，因为房子是他的，如果调控不允许涨价，房租到不了房东的心理价位，房东会宁可不出租，空着房子，如果要收空置税的话，房东也会选择将房子卖掉，不管是空置还是卖掉房子，结果都是出租的房子会越来越少，倒霉的自然还是那些租客了，供求关系的影响下，剩下来的房子的房租自然也只会高不会低了。
答案是肯定的，表面上看租赁市场更多是受市场规律的影响，租金是根据供求关系而变化，不受楼市调控影响，但实际案例中，租房也会受到楼市调控的影响，楼市调控通过限售、限价、限贷等调控手段使得买房门槛增高，而部分买房刚需可能因为达不到要求而被挤压到租房市场，在一定程度上会增加租房需求，从而引起租金上涨。
但是也有另外一种情况，因为楼市调控的影响，手里头囤着多套房的的投资客，目前不好出手了，只好卖转租，二手房市场挂牌出租的房源增多，市面上供给多了，房租价格会有所下跌。所以楼市调控对租房市场都是有影响的，具体是上涨还是下跌每个城市情况不一样。
既然如此那为什么租房市场不直接纳入楼市调控里面？与买房和卖房相比，租赁更加受市场化的影响，加上目前租房市场庞大且杂乱，有长租公寓、廉租房、农民房、二手小区房，数量多类型广，房源主要都是以居民个人为主，租金一般都是市场化决定的，总不能说限价，不允许房租超过多少钱吧，你肯，广大房东都不肯啦。
虽说租房市场并未纳入楼市调控政策里面，但是随着年轻人群住房消费观念转变，一线城市租房人群越来越多，租房人群大多数是中低收入人群，房地产调控的主要目标是解决中低收入人群的住房问题，所以租房的租金纳入楼市调控的范围，也是有道理的。
此前也早有专家呼吁租房市场也要纳入楼市调控。但调控不能用直接行政干预租金的手段，这样简单粗暴干预租金没几个房东会愿意的，所以该如何调控租赁市场？
房租租金的涨跌主要是由供需关系决定，但随着中介的恶性竞争以及资本的介入导致住房租赁市场发展异动，所以如何合理调控租赁市场，也是很多人关心的话题。
人多房少是租金上涨的主要原因，所以想要将租金控制在合理范围内，首要当然是增加供应，一线城市虽说都有公租房，但是数量远远不够，建议可以将集体建设用地用来建设租赁住房，增加房源供给。
第二可以和房企合作兴建出租房，通过资金扶持和给开发商供贷款和担保，一起兴建出租房。
第三是允许私人房产进行合理改造，一线城市有很多农民房和小产权房，因为年代久远，利用率不高，这一块可以进行再次装修改造，增加出租房供应。
除了增加供应，还应出台有效的税收激励政策。
1、高昂的房产税，像美国就有法律规定，房产拥有者每年需要缴纳高额的房产税，税率为1%-2.5%，这使得房子闲置的成本很高，所以很多业主不敢把房子空着。
2、免收增值税，美国政策允许个人的主要住宅在交易的时候享受2.5-5万美金的免收增值税的优惠政策，但必须有2年是住在本房屋中，所以很多房主是采用"2年自住，3年出租"的方式，能周期性为市场提供房源。而我们国家虽然也有满五免收增值税，但是却没有额外的减免。
3、房租抵扣个人所得税，这点明年也将出台，个人所得税可以减免住房租金后再扣除。建议还可以学习美国的一个折旧抵税政策，就是出租屋所产生的装修费用和使用维护支出都可以用来抵税，这样直接给到租房客的优惠，减少他们的压力。
最后一点肯定是离不开完善相关的法律体系，弥补租赁市场在法律方面的空缺，维护承租人的权益，对于中介乱涨价的行为要有相应的处罚。
在一线城市高企的房价下，租房刚需越来越多了，如何把租金控制在可承受范围内是很多漂族们共同关心的话题，虽说直接干预租金的行为过于直接粗暴不可行，但梳理整个租赁市场的肌理，并将其纳入整个房地产市场平稳健康的长效机制里面也是十分有必要的。