培育本地中小房企

当前房地产行业中，尽管普遍存在着悲观的情绪，但在多地的调研中，仍能发现一些令人期待的闪光点。即便是相对经济相对落后、人口外流的四五线城市，中心区的二手房交易仍然相对活跃。一些社区改善项目也能吸引客户下订单。这些现象背后的原因是多方面的，包括子女教育、接父母过来生活以及新职工安家等。这些本地中小房企有一些共同的特点。首先，他们长期扎根本地，没有过高的周转和杠杆。其次，他们专注于一个项目的完成，不急于开展下一个项目，虽然生意规模不大，但每年都有订单。第三，他们对本地居民的需求非常了解，知道街坊们喜欢什么户型、什么设计风格，以及哪些风水习惯要注意和禁忌要避免。一些企业的老板甚至亲自选石材，定期巡查工地。这种做法可以理解，长期扎根本地的企业需要靠口碑和品牌来吸引客户，做到良好的品质可以口口相传，老客户会继续选择他们，他们的亲朋好友也会首选他们。对于这些本地中小房企来说，市场规模有限，如果不注重本地化和口碑建设，就无法生存下去。然而，对于外来房企来说，特别是那些奉行全国化和高周转模式的房企，情况则完全不同。他们将一二线城市的设计和模式直接复制到其他城市，让当地居民在看到样板房和开盘区后感到新奇，然后以此吸引客户，迅速占领市场，最后他们就会离开。然而，这种模式更多关注的是经济利益，而非居民的实际需求。此外，项目或城市经理往往是外地人，随时可能离职，他们的目标是快速复制热销户型，制造一些吸引眼球的“卖点”以迅速去库存化。这导致这些房企无法真正了解和满足本地居民的居住习惯，快速周转的房子往往不宜居，甚至质量差。因此，这些房企面临着风险，因为老百姓会用脚投票。即使通过纾困措施，也可能无法恢复他们对房企的信心。过去几年，我们过于注重做大和提高集中度，然而对于房地产这种属地化特别明显，需求差异特别大的消费产品来说，未来需要的可能不仅仅是规模，还需要更多关注本地居民的需求和生活习性的“小而精、小而美”的企业。从行业管理的角度来看，无论是地方招商引资还是银行贷款投放，都更倾向于大型房企，而将中小房企忽略了。因此，我们需要培育一批“白名单”中小房企，引导和规范他们的发展，解决一些问题，例如面积作假和公关等。总之，从行业管理来看，目前央国企的在售项目受欢迎，企业经营稳健，而地方的中小房企继续稳定发展，并没有大幅降价。从需求来看，每个城市的居民都有改善居住条件的愿望。买房虽然推迟，但中心区的租金却普遍上涨，保本理财也受到青睐。从存量供应效率来看，超过十年的房屋占比达到了2/3。总之，对于房子的需求仍然存在且很大，但这种需求已经不同于以往，这是我们需要深思的问题。