南昌小产权房交易 低价买来高风险
江西晨报2012/03/01 09:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（见习记者周平 晨报记者 焦芳）
在城市土地资源日渐稀少、房价越来越高的情况下，很大一部分人买不起也租不起花园式的商业住宅，而小产权房的住房成本远比商品房低，于是因为其低价的原因，小产权房的私下交易，便有了存在的土壤。
小产权房的低价诱惑
万氏夫妻决定在南昌买房的时候，正是两年前的春末夏至之时。初夏的阳光照射在南昌市红谷滩的卫东花园，或许是还建房的原因，小区内的环境并不如周边的商品房楼盘那般整洁、有序，相隔甚远的几株植物下，干燥的尘土被来往行人和车辆带了起来，楼道口有随处堆放的砖块和垃圾袋，楼道内的墙壁上有着隐隐的斑驳。
“不到20万元，一次性付清。”已六十多岁的万老先生说道，两年前他和老伴从上海来到南昌，便决定在这里度过余下的日子，“外面的商品房太贵，所以我才挑了这里。”在付清房款的时候，他已经知道该房无房产证，未来若发生纠纷，自己的权益未必能得到保证。“我们是想用尽可能少的钱买个住的地方。”
家住南昌市上海路谢家村农民公寓的彭女士告诉记者，她是2006年买的房子，“当时的价格也就是刚上2000元左右，主要是因为便宜才买下来的，虽然知道它的不合法性，但是因为大家都买了，到时候国家真的出台什么政策要我们拆迁什么的，反正又不是我一个人，有这么多人买了，我相信国家总不会不管我们的死活吧。”彭女士这样说道。“现在估计没这么便宜了，但是每平方米也应该不会超过3000元。”记者了解到，就在离彭女士住的农民公寓不远的恒茂国际都会，目前的售价约为每平方米11000元。
虽然国家明文规定小产权房不能上市交易，但这并不影响有需求的买家们私下交易，而小产权房的低价则成为交易中的诱惑。或者，正是因为小产权房的“低价诱惑”，使得那些购买此类小产权房的业主们“明知山有虎偏向虎山行”。但是不可否认，伴随着其“低价诱惑”的是极大风险。
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“五证”是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”不能办理房产证。尽管“小产权房”一片热销，但业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，的问题就是没有产权，不受法律的保护。下面简单介绍一下购买“小产权房”的五大主要风险。
二、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低的多。
三、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
四、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
五、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。
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李玉学（化名）家住南昌青山湖隧道旁边的星光村农民公寓的一套三居室内，“我是2004年住进来的，这公寓也是那时候建起，总共128平方米才十多万元，很便宜。”他告诉记者，因为是农民公寓，规定不能买卖，所以虽然和原户主有私下交易，却不能过户，“这就是小产权房的缺陷，私下交易以后如果发生了纠纷，花了钱也未必能保障自己的利益。”
江西法制律师事务所肖文军律师告诉记者，小产权房的交易目前在法律上是明令禁止的，其交易的风险在于它是不动产，交易所签的合同无效，合同内容上的权益得不到保护。
因为此类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，购买后拿不到国家颁发的产权证。如果出现产权纠纷，就会没有法律保证。故而此类“小产权房”最容易引发纠纷，因为没有办理相关手续，虽然房价较低，一旦原户主想要收回房产，法院一般会判决该房屋买卖合同无效，并要求双方各自返还房屋和购房款。
“小产权房的产权不能过户，双方任何一方都可以随时解除合同，这对购买小产权房的人来说得不到安全保障。”肖文军也这样说道。
虽然交易小产权房是不符合规定的，购房者无法拿到房产证，但是与相同地段的大产权房相比，购房者直接获得的“优惠”可能多达几十万元，所以仍然有很多人愿意购买小产权房。而买了小产权房的业主们，最担心的就是他们手上的房子最终的结局会如何。
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在记者走访的过程中，南京路的“满堂红”房产置业有限公司置业顾问李杨向记者分析其中利害，“买小产权房的危险就是它的非法性，没有正规的‘五证’（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》），买的时候全凭你和卖主的一张手写合同，如果你想转卖、过户或者遇到产权纠纷什么的，连房产证都没有，这些都是得不到法律保护的。
记者走访南昌几家房产中介公司后发现，南昌市正规房产中介大多对小产权房交易实行了“叫停”政策。
暗访中只有少数几家房产中介经理表示可以向记者推荐几套小产权房房源，但购房者必须签字承诺愿意“自担风险”。
由此可见，“小产权房”不具有房屋的所有转让、处分、等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。
如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律保护。
除了以上原因，江西社科院经济研究所麻智辉所长还对记者列举了小产权房交易的其它风险，诸如一些建小产权房的农民卖掉了小产权房，而后又违约将其收回再卖出高价，北京、上海有很多这种情况，购买者会很无奈；交易存在问题，比如产权房可以卖，小产权房则不能在市场上交易等。
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