南京首次诞生年销售额超40亿的房企 2013楼市调控或加码
和讯房产2013/01/10 15:55
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2012，没有等来传说中的“世界末日”，却迎来了一个相对红火的楼市。网尚研究机构统计数据显示，2012年南京共成交商品住宅超过7.5万套，同比2011年上涨78%，这一数据仅低于2009年南京商品房成交量，而目前全年销售量已经达到正常年份平均水平。
购房者积极入市，开发商就拼命抢推，在1月10日网尚研究机构发布的“2012年度南京房地产销售龙虎榜”榜单中，全年销售金额超过20亿元的开发企业达8家，更是首次诞生年销售额超40亿元的房企。>>>逆转谋变三大经济学家共论后十八大楼市走势
2012刚需主导改善跟进多家房企提前完成任务
2012年新年过后，南京市民以一场声势浩大的看房行动揭开新一年的楼市。365地产家居网统计显示，2012年2月份，365看房团人数达7464人，创下全年数据之最。而在当时，实施满一年的限购已显疲态，购房者需求压抑许久，刚需井喷的苗头已经初步显现。
果不其然，从3月份开始，南京房地产市场开始回暖，以年轻刚需为代表的购买力得到集中释放，在经过“红五月”和“火六月”后，7、8月的反季热销更是超出人们的预期，虽然“金九银十”的表现不尽如人意，但是回暖的势头已经形成，大部分房地产开发商在这一年重获新生，最终提前完成全年的销售目标。
2012年的南京楼市离不开“刚需”两个词，沉寂两年的刚性需求在开发商“以价换量”后开始释放。全年120以下房源成交占比达到75%，其中一季度销售占比达到80%左右。
随着市场的持续回暖，新推出的房源价格也有小幅上涨，楼市呈现“量价齐涨”格局，同时除前期主流的刚性需求外，改善型入市意愿也逐渐提高。自8月份以后，144以上房源销售占比呈现上升趋势，占比由8月份的7.6%，上涨到目前的9.0%。河西“豪宅”中海凤凰熙岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图，江宁别墅五矿九玺台项目详情业主社区相册样板户型视频地图在下半年均取得不错的销售业绩。
值得一提的是，2012全年的月销量高值并非由“金三银四”、“金九银十”创造。网尚研究机构数据显示，二次降息所在的7月成交量达90万，创2010年以来新高。时至下半年，11月住宅交易量较全年月均值高出10万多平米，而往年已进入“冬歇期”的12月表现更加突出，交易量接近80万平米，仅次于今年7月份，位列全年第二。年底交易量和价格的上涨，也让购房者看涨房价的预期增强，转而积极入市。
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2012年南京房地产市场回暖，开发企业榜单也水涨船高。2012年全市销售金额十强企业市场份额达到39.4%，较2011年增长7个百分点。同时，在销售面积上企业业绩与规模稳步上升，2012年面积排名前十企业市场份额同比增加了0.1个百分点，但较2010年增长约7个百分点。
在“开发企业销售金额十强”榜单中，中海、苏宁环球(000718,股吧)、保利包揽前三甲，苏宁环球、金地、弘阳则凭借多盘联动，挤进了“开发企业销售面积十强”的前三名。开发企业销售面积排行榜中，企业2012年的成交面积较去年增长54%，销售金额排行榜中的企业较去年高出19%。
而今年开发企业排行榜中的亮点是，房企多盘联动优于单盘主导，在开发企业销售金额十强中，4家房企销售额由单盘主导，其余6家获奖企业则由多盘集体贡献，如苏宁环球，虽然单盘吸金份额较少，但企业的总成交金额位列排行榜第二。
值得一提的是，2012年南京首次诞生年销售额超40亿的房企，分别是中海地产和苏宁环球。从阵营分布来看，40-50亿元为2012年新增阵营，10-20亿元阵营变化最为明显，由2011年的5个减少到目前的2个，可见目前企业区分度更加明显。
威尼斯水城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金地自在城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、旭日上城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，2012年“响彻全城”的三大刚需盘荣膺南京楼市单个楼盘销售面积的三强。在单个楼盘2012销售面积的十强榜单中，两江共上榜5个楼盘，较2011年增加2个，两江板块楼盘销售面积占比达到52%，较去年同期增长16个百分点。在2012全市单个楼盘销售金额十强中，两江共上榜4个楼盘，较2011年增加2个，两江板块楼盘销售金额占比达到33%，较去年同期增长17个百分点。
2012年上半年，不少刚需楼盘采取“以价换量”的营销策略，迅速走量。与2011年相比，上榜刚需楼盘成交均价普遍下降，如金地自在城项目详情业主社区相册样板户型视频地图和东郊小镇，2012年成交价较2011年下降超10%。反观改善盘，则更扛得住调控压力，凭借地段稀缺性，河西豪宅中海凤凰熙岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图以近40亿的销售金额拔得全年单个楼盘销售榜的头筹，而该盘的售价从2012年初的25000元/一路飙升至近30000万/。>>>2013涨价声!河西最贵楼盘或冲破3万元/天花板。
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2013年供应量同比减少新一轮调控或在5-7月
数据资料显示，在刚刚过去的2012年四季度，重点一、二、三线城市房价全面上涨，尤其是一、二线城市涨幅更为明显。
网尚研究机构预测，受2012年新开工量减少，以及近两年开发企业拿地较少的影响，2013年上市规模较2012年略有下降。预计2013年度南京住宅上市量为613.3万，较2012年635.97万的实际上市规模有所减少。2013年南京楼市供应量仍主要集中在江北、江宁，两者占比达到6成，其中江北板块贡献度仍然。
2012年3月以来，南京住宅成交量约为69万平方米/月，且较为稳定。考虑到2013年上市量仅有613万平方米的现状，预计全年成交将受制于供应，成交规模将在600-700万平方米。2013年的南京住宅价格方面，李智认为，整体将呈现稳中略升格局，上半年存在涨价压力，但全年涨幅有限。
他预测，2013年南京市场与一二线总体市场趋同：被调控、再加码；惯性市，应不坏。
李智分析认为，房地产新一轮调控重点城市将是一、二线房价上涨过快城市，而调控的核心内容是“稳价格、促上市”。
“房地产市场变动窗口期预计分别出现在2013年3月和2013年5-7月，其中新一轮调控窗口期有望出现在2013年5-7月”，李智预测，对于合理改善性需求的支持力度2013年上半年与下半年可能存在一定差异，或将体现为前高后低局面。
预期发生改变，价格出现拐点，李智认为虽有调控预期，但市场仍有惯性动能，所以南京楼市在2013年将会继续呈现“活跃”的局面。
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