上海房价全年上涨32% 第三轮调控逼近

（来源：每日经济新闻）“12月20日~25日上海商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了5月10日以来的纪录。”这是佑威及楼市专评网联合提供给《每日经济新闻》的数据。

根据该机构的报告，被称为楼市最严厉宏观调控年的2010年，整个上海市商品住宅成交均价突破2万元/平方米，相比2009年上涨了近32%。

上述价格涨势仍在继续。根据统计，11月上海商品住宅成交均价为22467元/平方米，而截至昨日(12月27日)，12月的成交均价已经达到23363元/平方米。单月成交均价千元的涨幅，正在进一步加大第三轮调控到来的概率。杨红旭说，明年三四月份如果房价上涨势头依旧，第三轮调控就会启动。

12楼盘单月上涨10%

此前，《每日经济新闻》调查上海300多个楼盘。其中，12月份销售报价较11月份上涨幅度超过10%的楼盘有12个。

佑威及楼市专评网提供的数据显示，上调房价的并不仅仅只有上述12个楼盘。截至12月26日，上海商品住宅月成交量达101.36万平方米，比11月多6万平方米，均价也由上月22467元/平方米，上涨至23363元。

这一量价齐升的行情，使得今年商品住宅成交均价可能较去年有大幅上涨。2010年上海市商品住宅成交均价突破了2万元/平方米，相比去年上涨近32%，是去年涨幅的一倍。

价格上涨的不只是新房。21世纪不动产上海区域市场中心对全市16个板块的标杆楼盘进行了全年监测，大户型(140㎡以上)、中等户型(90~140㎡)、小户型(90㎡以下)的同比平均涨幅分别是18.5%、14.3%和14.5%。

中国房地产信息集团分析师薛建雄说，2010年年初买房的投资客，在年底都有了20%左右的利润。

第三轮调控开始逼近

日前召开的上海市经济工作会议上，上海市市长韩正表示，明年要坚持多管齐下，坚决抑制房价过快上涨。特别是要继续加快推进保障性住房建设，确保大规模上市供应。同时，做好房产税改革试点准备。据介绍，明年上海各类保障房新开工和筹措面积可达1500万平方米，上市供应面积1150万平方米。与此同时，他还明确房产税出台已经是 “箭在弦上，不得不发”。

中原房地产研究院分析师张 说，其实近期针对房地产调控的新政策、新动作频频，只是没有明确是“第三轮”调控而已。比如，国土部近期的一系列规范性通知、信贷加息、部分城市限购的继续、保障房建设力度的加大，都是抑制房价和挤泡沫的手段，而25日晚间加息0.25%，也被认为对抑制高房价有显著效果。上海中原研究咨询部总监宋会雍说，加息带来的资金成本，势必逼炒家和开发商增加供应，使房价的上行难度加大。

（来源：财经日报）中国房产信息集团（下称“中房信”）的数据显示，截至12月13日，今年上海新增住宅供应大跌三成，成交量更是同比腰斩，与此同时，上海新房价格已经达到22040元/平方米的历史新高，同比涨幅高达38.9%。

“调控年”仍现抢房

“年初宏观调控出台那会儿，我们很担心房子卖不掉，还准备向集团申请把年度指标往下调。完全没想到最终开盘会火爆到这种程度。”回忆起今年一整年卖房的心路历程，上海嘉定南翔某大型楼盘的销售人员小吴（化名）向《财经日报》记者透露，该项目今年的销售目标是20亿~30亿元，4月中旬宏观调控出台后，上海楼市成交量在5月跌到谷底，这种行情，让所有销售人员都感到绝望。

“宏观调控出台后那半年真的过得很辛苦，我们都说完了，今年肯定赚不了了。”小吴告诉记者，她所负责销售的项目在9月初开盘，此前几个月，销售人员因为担心今年房子卖不掉，每天都努力积累一些看房客户。

为了完成今年的销售计划，该项目决定响应宏观调控，推出了一系列购房优惠活动，并告诉看房者，届时首批房源会以一个相对较低的价格开盘。此举激起了一部分刚性需求的强烈回应。“其实到8月份积累了很多客户的时候，我心里还是很没底的，直到5天办了1600张意向卡的时候，我们才逐渐有了信心。”小吴介绍，该楼盘9月初开盘时，引发了逾千组客户抢购400套房的火爆场面，其首批推出的房源开盘首日即抢购一空。

见到如此场面，开发商趁热打铁，不到一个月又加推一批房源，再次引发抢购热潮。“我们今年卖房时间上的优势就是两次开盘都卡在了二次调控政策出台之前，如果晚一点开盘的话，销售估计受到政策影响。”小吴透露，目前该项目今年的销售指标已经完成，“我们可以过个好年了。”

目前该项目已经取消了所有优惠措施，其房源售价较此前优惠期已有所上涨，“就算是这样，还是有人要买，昨天刚有一个1987年出生的‘80后’买了一套69平方米的小户型做婚房。”小吴如是说。

佑威房地产研究中心提供的数据显示，该项目在楼市火爆的2007年成交约23万平方米房源，成交均价仅为9588元/平方米；楼市狂飙的去年，该盘成交同样约23万平方米，成交均价为15519元/平方米；今年，该楼盘成交仅约12万平方米，成交均价已达21176元/平方米。最近一年该项目的房价涨幅超过36%，近三年的涨幅则超过120%。

这个项目只是上海热销楼盘价格普涨阵营中的一个缩影。

2008年6月，宝山名盘宝宸怡景园推出一批房源的网上房地产参考价仅13500元/平方米，今年12月15日开始的七天内，该项目集中成交5767平方米房源，成交均价已高达21220元/平方米，两年多房价涨幅超过57%；2009年3月，闸北大宁名盘慧芝湖花园二期推出一批房源的网上房地产参考价为22000元/平方米，今年11月至今，该楼盘热销约4.6万平方米，成交均价达34211元/平方米，一年多房价涨幅超过55%。

上海房价三年内翻番

“虽然房价快速上涨的局面已被控制住，但从个案来看，今年绝大多数楼盘的价格都有一至两成的上涨。”薛建雄介绍，统计数据的翘尾因素，导致今年新房平均价格的环比涨幅高达38.9%，房价达到22040元/平方米。而房价大涨的2009年环比前一年涨幅则只有16.2%。

佑威房地产研究中心主任陆骑麟亦指出，从2007年10556元/平方米的均价来看，上海市商品住宅成交均价已达到了三年房价的水平。

与此同时，2010年年底的翘尾行情还在继续，中房信提供的信息显示，经历了月初两周的低迷之后，12月13日~19日一周数据反映出上海楼市供、求、价全面回升。当周全市共有包括上海星河湾、朗诗绿色家园等16个楼盘推出28.43万平方米的新房源，环比前周多供应了25.6%。成交量也环比上升了20%，达到27.17万平方米。成交前10名楼盘中，多个豪宅集中成交，使得上周商品住宅的平均成交价格再度回升到23555元/平方米，环比涨幅达10.27%。

DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏预计，年底之前，成交量及成交价格的波动将继续延续。在CPI不断走高、通胀预期加大的心理作用下，高端产品的保值避险特性将导致市场对此类产品的进一步关注。高端住宅市场成交量将保持相对稳定，形成对住宅市场整体走势的支撑。

陆骑麟认为，目前政府调控房价的目的尚未达到，并且种种迹象显示，房价还存在上涨动力，“不排除2011年又是一个调控年。”