济南房地产市场已回暖? 专家建议"再等等"
生活日报2012/04/15 08:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
日前召开的国务院常务会议对下一阶段的重点工作作出部署,要求巩固房地产市场调控成果,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。省城业内人士分析认为,这一部署给购房者吃了一颗“定心丸”,我省有房产专家建议购房者不妨“再等等”。
春节过后,省城房产市场成交量回升明显,三月份新建商品住宅成交3491套,环比二月份增长了近一倍。进入四月份,截止到14日,新房成交达到1380多套,较春节前的几个月成交量增长明显,有不少人认为济南房地产市场已经“回暖”,担心将来价格“反弹”。
目前的房价降到位了吗?不少购房者认为,一些楼盘价格在目前基础上再下降一两千元才算合理。对此,专家及业内人士有着不尽相同的看法。省城东部一楼盘负责人认为,目前济南市区的总体房价较前两年下降了1000多元,部分楼盘已接近成本价,有的楼盘甚至在“割肉”卖房,因此许多楼盘的降价空间已不大,购房者根据自身情况,可以考虑出手。
但也有专家认为,目前济南房价还远未降到合理水平,真正意义上的降价仍未出现,考虑到居民收入等因素,房价未调到位,购房者可以再等等。山东省科学院战略研究所吕兆毅教授认为,房价是否合理不能只考虑开发商是否能承受,房价应下降40%才是合理回归,房价下降空间仍存在。
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（来源：济南日报）刚刚过去的3月，济南和楼市都呈现明显的“小阳春”态势，成交量上涨明显。进入4月，这股势头还在延续，开发商积极推盘卖力促销，遏制已久的刚性自住需求进一步释放。
业内人士分析指出，目前，政策“触底”已逐步明朗，促使开发商“以价换量”，让观望已久的购房者陆续入市。此背景下，楼市有望进一步回暖，而开发商的让利幅度也可能进一步加大。
3月楼市现“小阳春”
从开盘数量看，入市的项目明显多于1、2月份；从成交数据来看，新建商品房和二手房的成交量均出现大幅度增长。
据统计，3月，济南新建商品房成交5427套，住宅成交3491套，环比2月分别上涨35.71%和69.06%；二手房成交1572套，环比2月上涨116.23%，同比上涨3.35%。
进入4月，这种良好势头还在延续。
据济南住宅信息与房地产网数据统计，上周(4月2日-8日)，济南商品房共成交862套。其中，住宅成交613套，公寓成交12套，办公写字楼成交17套，商业用房成交61套，车库成交147套，厂房成交8套，地下室无成交，其他类商品房共成交4套。
由于清明小长假的原因，4月周，济南商品房成交量略有下降，环比此前一周的1386套下降37%。但业内人士分析说，受节日传统影响，多数开发商没有把清明假期当作一个重要节点来处理，假期推盘少、促销活动少，而多数市民也把时间更多花费在外出踏青、旅游上，只有少部分人去看房，所以成交量下降属正常反应。而分析除清明节3天之外的成交情况来看，这一周的成交情况相对平稳，延续了3月的势头。
“量涨价跌”成大势
记者调查发现，不仅仅是济南，3月，“量涨价跌”取代之前的“量价齐跌”，成为房地产市场的大势。
本月初，中指研究院发布的数据显示，该机构监测的40个城市中，有33个城市的楼市成交面积环比上涨，其中杭州主城区环比涨幅，达230.44%。包括北京、上海、天津等在内的10个重点一二线城市，3月的楼市成交量均环比2月出现大幅上涨。
据统计，北京新建住宅市场3月成交套数8085套，成交面积90.66万平方米，环比上涨73.84%；广州成交6912套，成交面积77.38万平方米，环比上涨58.76%；深圳成交3430套，成交面积30.02万平方米，环比上涨76.2%；杭州主城区成交4316套，成交面积 42.56万平方米，环比上涨230.44%；天津成交7155套，成交面积74.13万平方米，环比上涨109.26%。即使“十大城市”中环比涨幅的上海楼市，成交量也达到了11551套，成交面积119.84万平方米，环比涨幅达到32.77%。
业内分析表示，从市场总体来看，楼市“小阳春”回暖趋势已基本确立，并有望延续至4月。从区域来看，一些楼市传统热点区域也已出现整体性回暖。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，长三角区域十大标杆城市上周新房合计成交约为12400套，环比提升28.7%。其中，仅绍兴、台州两个城市成交套数环比回落，回落幅度分别为24.5%、22.5%，其余城市皆上涨，环比增幅超过50%的城市为温州、杭州和上海。
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房企去库存化加速
统计数据显示，大型房企的库存积压依旧严重。而从今年2月底开始的这波成交回暖，也给了房企加速清库存的好时机。
北京中原市场研究部统计数据显示：截至3月底，北京等十大城市库存积压已经达到58.9万套，同比上涨45%。虽然3月份成交量有所复苏，但是整体市场成交量依然比调控前有明显的差距。
相比1、2月份销售的大幅回落，3月份那些采取降价促销策略的大型房企表现抢眼。如富力地产一季度实现销售金额66亿元，超过前两个月合计销售金额36.28亿元近1倍；金地集团3月份销售金额24.9亿元，比前两个月合计销售的16.4亿元也多出不少；恒大、龙湖、世茂等几家积极促销的龙头房企，3月份的销售额均超过其前两个月合计销售金额的1倍。绿地集团更是凭借3月份117.8亿元的销售成绩，相比前两个月36亿元的销售成绩，成为销售增长最为迅猛的房地产企业。
“增加销售回款，成为房企减少负债，降低库存压力的重要甚至是方式。而这种去库存化的状态，预计将会在今年持续很长时间。我们也会根据的市场情况制定价格策略，用市场反应来验证当前价格是否合适。”一位房地产企业内部人士表示。
世联地产研究认为，2012年房地产行业将迎来去库存化周期。而从开发商的表态上看，“高周转”也的确成了房企2012年的主流策略，去库存化将加速。
积极推盘加快周转
记者发现，目前的大环境下，为应对市场变化，很多房地产企业都在主动调整开发、销售及产品战略，落实及执行一系列加强内部管理的措施，逐步把战略重心向以刚性自住需求为主流的二三线城市转移，积极推盘加速周转，同时提高产品质量。
世茂房地产有关人士指出，今年一季度，针对刚需型及改善性产品的市场需求，公司以快速、灵活的产品推盘和供货策略调整，贴近年轻客群的个性化需求。截至3月28日，世茂集团今年内已累计完成签约额超过70亿元。
在济南，房企也采取了同样的策略。
据统计，4月，济南共有12个项目计划开盘。从优惠幅度来看，3月以来济南楼市成交开始回暖，开发商们更是纷纷在4月推出了更多的折扣和优惠。根据网购房中心统计，4月济南共有125个楼盘推出了降价优惠，其中包括108个直接打折项目，6个通过赠送花园、露台、车位等名目间接降价的项目，而且近期也有11个项目推出了特价房源。
预计促销还会持续
目前，国家的楼市政策也变得越来越明朗。
今年“两会”期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。因此，一季度楼市调控“政策触底”已成为业内共识。近期落幕的博鳌亚洲论坛上，房价走势也成为一个普遍关心的问题。与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场将是2012年中国楼市的鲜明特征，稳健调整仍将是基本走势。
市场专家表示，在开发企业普遍进入“去库存化”状态之下，积极促销、以价换量成为楼市主流。受此吸引，压抑已久的刚需在首套房信贷逐步放松的支持下，也逐步进入市场。因此，从目前整体市场来看，楼市依然存在继续降价的空间，而且之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。
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