山东楼市去库存周期缩短至一年对济南这意味啥

房天下2016/09/24 07:00

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

进入到8月，山东楼市去库存歼灭战已经持续了半年。全省存量房去库存周期降至一年，房地产销量与销售额同比增幅放缓。这两项数据放在一起，或许将是下一步楼市政策的重要依据。

目前，济南楼市一枝独秀，房价飙涨，可省内大部分地区的市场增量要么被新政消耗殆尽，要么出现消费转移。今后我省将继续施放政策红利，打刺激打库存歼灭战，还是在局部适度保持楼市稳定，不同城市的政策拐点正明朗起来。而济南楼市又将搭乘哪班车呢？

全省形势·低价跑量

先看山东房地产交易量、交易额增幅：（同比）

1-5月份，山东省房地产销售面积、销售额分别增长21.4%和25.4%

1-8月份，山东房地产销售面积、销售额分别增长18.5%和22.8%

不同口径统计：

1-6月份，山东商品房销售额分别增长16.5%、19.4%。

再看全省去库存周期：

3月份，全省库存商品房去化周期23个月，商品住宅去化周期无数据。

5月份，全省库存商品房去化周期无数据，商品住宅去化周期14个月。

7月份，全省库存商品房去化周期18个月，同比缩短6个月；商品住宅去化周期13个月。

8月份，商品房库存去化周期16个月，同比缩短7个月；商品住宅去化周期缩12个月。

PS:合理周期：9-16个月，平衡区间：11-14个月

分析：

从5月到8月，山东存量商品房，特别是商品住宅的交易总量与交易额增幅双双放缓。可以说，经过半年多以来的持续政策刺激，一些地区的商品房销售高峰已过。进入下半年，山东各地的政策红利效果出现差异，济南、青岛等二、三线城市楼市销售升温，而一些四、五线城市则出现楼市冷淡，甚至有价无市的情况。

从去库存周期看，山东全省商品房存量加速下行，去化周期未来将小于一年，处于佳平衡期。全省整体进入到刺激楼市与稳定楼市的政策临界点。也就是说，在这样的库存范围内，实际上不需再进行持续性的商品房刺激政策。

分析师表示，去库存周期进入到1年内将影响今年四季度，乃至明年政府对楼市走向的态度，但全省的数据仍不足以预测各地市具体政策走向。究竟是在数据不明朗的地方加杠杆，还是整体延续当下的楼市政策，目前已出现政策调整的拐点。

济南·高价跑量

那么，我们再看看各地市的去库存周期：

8月15日，省政协召开重点提案办理协商会。省住建厅在答复上述提案时透露：

从相关数据来看，菏泽、威海、泰安、烟台的全市总体商品住宅去库存周期超过30个月，去库存周期较长，但济南、滨州、聊城、青岛、潍坊、济宁、莱芜的去库存周期目前总体处于10—16个月的合理区间。

而8月底数据显示，烟台去库存实际降至22个月，降至威海26个月，潍坊降至14.2个月，去库存效果明显。

那么，济南的商品房去库存周期是长是短?未来是否迎来了政策拐点？

一项数据显示，8月涨幅高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。济南楼市进入下半年以来的异常火爆，已经进入到了前十。

2015年年底，对于济南的库存情况，媒体曾报道，济南楼市库存22.24万套，理论消化周期仍需近两年，但权威楼市分析机构克瑞尔的数据显示，济南库存消化周期当时仅为5个月。也就是说，早在去年，济南就不存在政策调控去库存的必要。

而今年7月份的数据显示，济南的库存去化周期为7.7个月，甚至低于平衡区间，也就是楼市整体供不应求。

曾有分析认为，济南楼市2016年将以低价跑量的政策为宜。然而，由于今年信贷杠杆效用明显，加上全省三、四线城市去库存让投资丧失购房信心，转投省城楼市，本不需要去库存的济南楼市今年反而借助“跑量”刺激，跑赢了全省楼市。

预期：政策拐点将区别去库存？

目前，郑州等地已出台了稳定房价的一系列新政，也就是说，对于当前一些过热的二、三线城市，省一级的楼市新政已出现政策区别。

笔者了解到，今年5月，山东省委、省政府近日印发了《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确，2016年，全省商品房去库存周期降低到22个月左右，各市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内的合理区间。这也就意味着，目前全省的商品房整体去化周期，济南市商品房的去化周期已基本完成预期目标。

当下正是到了房地产政策市的一个临界点，直补、鼓励购房去库存的山东去库存“大招”今后是否将延续？济南的楼市政策将继续搭乘全省的顺风车，还是掉头企稳，其实都已到了政策拐点。

德润天玺

项目简介：德润天玺是德润地产2014济南力作，龙奥中心品质住区。产品有90-95平米的两房、93-110平阳光三房、120-140平米舒适三房等。项目楼王200㎡大平层已经开售。另外，项目还有100-300㎡临街旺铺，8888元/㎡起，同步发售。

效果图

户型图

动态：天齐·奥东花园商铺即将推出，30-70平户型，价格区间在20000-30000元/平，后期即将推出别墅，敬请期待。

交通状况：临近公交站点119、K160等，到舜华路南口站下车再往南过马路步行300米路西即是。

天齐·奥东花园

项目简介：天齐·奥东花园项目由山东天齐房地产开发有限公司开发建设，坐落于济南市历城区兴港路与凤歧路交汇处。项目总占地面积约6.2万㎡，建筑面积约27万㎡，绿化率高达35%。规划有9栋新古典主义高层住宅和48栋联排别墅。精心打造6大主题花园、7大生活会所。项目结合当前刚需市场需求，主推82—142㎡臻美户型。更享3重商务配套、9年一贯制历城一中学区教育。8大智能系统，24安防，物业，为您的生活带来便利和安全保障，项目投资商山东天齐置业集团股份有限公司。

效果图

户型图

动态：天齐·奥东花园住宅已售罄。商铺即将推出，敬请期待。

交通图

交通状况：乘坐 115、116、136、K301等公交到临港南区站下车，沿凤歧路北行400米路东。

海尔地产云世界

项目简介：海尔地产云世界，总占地227公顷，其中安置区占地45公顷，核心区占地88公顷，地上总建筑面积655万平米，其中核心区总建筑面积473万平米，地上部分包含90万平米滨水商业及商务办公，230万平米滨湖景观住宅；安置区182万平米。项目整体规划了一湖、一轴、三区。一湖指北湖，湖区规划面积约400亩。一轴指滨水人文商贸轴，南接大明湖，北通小清河，打造泉城特色风貌带，同时打造滨水人文及商业、商务街区。三区指公园社区、活力社区、人文社区构成的居住片区。

效果图

户型图

动态：海尔地产云世界一次性付款97折、商业贷款99折、公积金/组合贷款无优惠，成交均价11000元/平米。B1地块已售罄B2地块认筹中，面积区间为100-140平，预计九月底开盘；沿街商铺面积涵盖80-290㎡，均价2万元/㎡。目前已签约济南外国语学校（公立）。

交通图

交通状况：14，31，69，84，112，K57 ，K107和BRT1，BRT2快速公交在大明湖东门（路口南）下车即是。

中建国熙台

项目简介：中建国熙台，位于济南历下区，项目南至解放路，西到历山东路，东临华强广场和山大路，南靠建筑新村南路。项目总占地17.5万㎡，为新中式建筑风格。涵盖住宅和商业双重产品体系。中建地产精工筑建，打造72万㎡人文风尚宅邸。交通：项目临近山大路、解放路、历山东路等多条主干道。教育：项目汇聚泉城教育资源；同时，项目周边解放路一小、解放路二小、历下实验小学、山师附小、文化东路小学、济南七中、济南五中、甸柳一中、山师附中等名校林立，山东大学、山东建筑大学、山东师范大学、山东艺术学院、山东警察学院、山东中医药大学等高校环伺。

效果图

户型图

动态：中建国熙台，目前4#、11#楼在售，其中4#为高层，户型为90平两室、120平三室、140平三室、160平四室，11#楼为非毛坯房，户型为124平三室。绿化率35%。现在购房享1万抵三万，一次性付款98折。均价20000元/㎡。国熙金街一期商铺即将发售，解放路上50-800㎡可临街臻稀旺铺，经四路、泉城路、山大路三大核心商圈串联，周边50万醇熟人潮汇聚，交铺即，无需再养铺！中建国熙台，位于济南历下区，项目南至解放路，西到历山东路，东临华强广场和山大路，南靠建筑新村南路。预计2017年7月底交房。