济南楼市在分化中酝酿回升 楼市底部来临?

面对楼市下行的2014年，传统意义上的“金九银十”令开发商既期待又忐忑。

虽然开发商们纷纷推新盘，加大营销力度，使出了降价的杀手锏，但9月周成交分化严重，多地仍出现环比量价齐跌的情况。

开发商的竞争已趋白热化，而购房者的观望情绪仍然存在。但多位分析人士对楼市未来走势持乐观态度，认为接下来成交会趋于好转，楼市底部正在到来。

分化中酝酿的回升

在几个月的酝酿和发酵后，降价在业内已经达成了广泛共识。多家房企在8月就已打出降价的旗号备战“金九银十”。

业内权威人士认为，在今年1-8月销售量普遍未达预期的市场背景下，无论是出于企业销售业绩指标而进行战略调整，还是因为短期内资金面压力较大而进行的降价销售，毫无疑问，9月各大房企价格战已拉开帷幕。

业内人士分析，逆市日光盘一般呈现三种特征：有实质降价，未来潜力强，性价比高的不限购项目。

有业内专业人士更是直指降价的重要性，他表示，日光的核心法宝就是价格调整的一步到位。

世联行董事长陈劲松称，正因为价跌，才能有量涨。金九银十指的是交易额，不是价格。

然而，金九周，尽管部分楼盘出现了销售火爆的情况，但预期中的量涨并未大面积出现。

来自业内专业机构数据显示，9月首周，一线城市成交面积环比全线下跌，其中北京成交环比跌幅，为-67.28%；二线城市成交面积环比5涨13跌，其中天津成交跌幅，达-62.15%；三、四线城市成交面积环比8涨30跌，其中韶关成交跌幅，环比下跌-75.41%。

美联物业的数据显示，9月首周深圳市场的一手住宅市场量价齐跌，全市共成交523套，环比下跌33.29%；成交面积为50578.79平方米，环比下跌33.57%；成交均价为22630元/平方米，环比下跌9.13%。

尽管如此，业内分析人士指出，相比于今年的五一、端午小长假，中秋小长假的情况已是今年以来签约表现的。据中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假的前两天，54个典型城市新建住宅签约量合计为7385套，超出此前小长假的表现。

楼市底部来临？

金九首周趋冷的销售情况，使楼市是否将筑底回暖变得越发扑朔迷离。

关于筑底何时出现，几个月来一直探讨不断。一般而言，业界共识是，楼市成交放量是筑底回温的前奏。

这一迹象在过去两个月已经开始出现。中原地产研究中心统计数据显示：8月主要的54城市合计住宅签约套数为20.2万套，环比上涨9.24%，这一成交量延续了最近三个月的上涨，虽然相比去年下半年平均26万套的高峰有所下调，但成交量逐渐出现企稳的迹象。

方圆地产首席市场分析师邓浩志同样认为，同比数据不好看是因为去年楼市处于顶峰，而现在是谷底。环比来看，市场其实正在温和复苏。短期来看楼价仍会进一步下调，但房企让利幅度已不会太大，资金紧张仍然存在，但最紧的时候已经过去。

8月，万科董秘谭华杰也曾表示，今年6月份房地产市场已经筑底成功，未来几个月买房者的观望情绪将逐渐消除。

然而，金九首周，成交放量的情况似乎又出现了逆转。

对于这一现象，多位分析人士认为并不能代表趋势，指出9月初是力量积蓄的阶段，接下来情况会出现好转。

业内专业人士分析，9月首周恰逢中秋节小长假，外出度假的人群分流了置业者；另一方面，9月是传统的营销旺季，很多购房者对于市场降价促销的期望很大，所以并不会急于入市。

“随着9月营销进展的推进，购房者观望情绪淡化，入市的倾向增加，预期会出现一波成交量的反弹。”

尽管成交预期将好转，但供应量的大幅增加也给开发商带来了不小的压力。业内权威机构数据显示，9月首周，十大重点成交新获预售证318.12万㎡，环比上涨15.91%，成都和北京新获预售证面积甚至分别达到了92.66万㎡和47.47万㎡，环比分别上涨166.8%和218.38%。

业内专业人士分析，大多数房企都准备在9月决一死战，所以供应量大增，再加上部分规模房企标杆盘、重点盘将会上市，在这样的情况下，竞争将会成为九月份的关键。

竞争加剧之下，开发商们使出了浑身解数，各种促销招数轮番上演，开发商以价换量的趋势已越发明显。张宏伟认为，在品牌房企降价的带动下，全局市场都会受到影响，未来几个月价格底部应该会出现。

业内专业人士指出，目前基本已经可以认为是一个底部了，如果9月的成交量上升比较快，整个市场回暖的可能性会加大，价格将陆续走出环比下滑的通道，并且要提防一种可能性，今年压抑的购房需求如果集中释放，可能会促使房价报复性反弹。

广东中原地产项目部总经理黄韬则指出，在金九银十的调整中，到今年年底，楼市应该会出现温和的回暖，价稳量增，但不会是大的反弹。