房产税短期内难立法 2014楼市调控持续

调控持续 市场主导保障并行

十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。我们认为，所谓的长效机制， 指的是以市场机制取代行政限制， 就是用供求平衡的理念调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。 然而长效机制的建立是一个系统工程，需要各方面协同配合，才能实现最终目标。其贯彻落实的难度将大于原有的行政措施，并且所获成效也需要较长的时间过程。

年末，面临供求矛盾及房价上涨的压力，各城市陆续收紧了调控政策，依然还是限购、限贷等原有行政性调控措施的升级，显示出在长效机制发挥作用前，原有行政手段不会马上退出，两者并存的目的还是为了维持市场稳定。从 2013 年下半年的政策走势来看，调控的决策权已经下放到地方，调控手段逐步摆脱一刀切，根据各城市特点因地制宜。

与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设。2012 年 11 月召开的“十八大”提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，奠定了住房市场的“双轨制”方向。2013 年 10 月中央政治局集体学习，明确了“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。2013 年 12 月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在了并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。 这表明，调控和保障在长效机制逐步建立的过程中同等重要。

我们判断，2014 年楼市宏观调控仍将进行，在尊重供求关系的同时，保障房的建设也将进入全面建设阶段。

（一） 因地制宜 各地调控分化

1. 供求矛盾倒逼 各地调控升级

2013 年 2 月 20 日， “国五条”的出台成为上一届政府对于房地产调控走出的最后一步棋。然而从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的 20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了 2012 年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去 10 年中央统一发文的调控模式，将调控的决策权下放至地方政府。自 2013 年 10 月起，四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约 17 个一二线城市（见图 1-1）收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。

上述调控升级的 17 个城市全部处于 10 月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名前 20 位的城市范围内，另外 3 个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市， 其收紧程度最严，对非户籍人士购房要求提供 5 年内连续缴交 3 年以上的纳税或社保证明。与此同时，2013 年市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。 可见地方政府的调控自主权正在逐步增强。 房价快速上涨的城市调控进一步升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。

在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下， 在各主要城市依然面临供求压力的形势下，我们判断 2014 年房地产市场行政调控手段暂时未有退出的可能，并仍有继续的必要，但各城市将会自主灵活地根据当地实情对政策的执行尺度和力度进行微调。同时值得关注的是，2013 年 12 月 10 日召开的中央经济工作会议提出“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。可见中央的调控思路已从“抑需求”向“增供应”逐步过渡转变，对 2014 年的房地产市场将产生直接的指导意义。

数据来源：中原集团研究中心、国家统计局

2. 信贷环境趋紧 购房成本走高

信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重， 房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。可以看到，央行 2011 年末起三次下调存款准备金率、两次降息（见图 1-2） ，2012 年 6 月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮 1.1 倍回落至 8.5 折优惠，期间，房地产销售增速处于历史低谷水平。然而，2013 年 6 月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从 8.5 折优惠逐步恢复至基准，期间，房地产销售增速攀升至历史新高。因此，即使 2014 年年初延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。

数据来源：中原集团研究中心、中国人民银行、国家统计局

对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的 1.1 倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。

3.再融资又开闸 引导供应增加

2014 年，房地产企业再融资开闸在即。2010 年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。2013年 8 月 1 日，新湖中宝率先发布定增预案，拟募资约 55 亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，随后房企再融资开闸预期重燃引起近 40 家房企跟进。截至目前，近 10 家房企的再融资方案通过了国土部审查，有望在 2014 年年初通过证监会核准，房企融资环境将获得进一步改善。

然而，重新放开上市房企的再融资，并不意味着政府将放松调控。其目的是鼓励房企加快开发，尤其是普通商品住房的开发，以增加市场有效供应，即增加中低端自住型产品的供应量，缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。但是，要达成这一目的，需要同步加强土地开发管理，防止炒作地王、囤地等现象。

（二）保障加速 多种模式探索

 1.保障标准统一 制度设计在即

纵观我国保障房市场，虽然在“十二五”规划的刺激下，建设规模和建设速度近几年来都处在高位，但制度建设始终落后建造规模。各个地方在分配主体界定，准入条件，收入划分方面差异大，且不尽合理，整体缺乏顶层设计。住房保障的体系规范与制度完善将是未来工作重点。根据 5 月国务院常务会议决定，中央层面即将统一保障房标准。针对租赁型保障房，公租房、廉租房或将实现两房并轨，以实物配租与阶梯式租金补贴的方式运行，满足住房困难家庭以及新就业职工需求，既简化管理，又提高使用效率，减少房源闲置。

另一方面，对于“夹心层”供应体系的探索加速启动，例如北京自住型商品房、多地的共有产权房等。无论是自住商品房还是共有产权保障房都结合了市场与政府之力，旨在完善保障体系，满足各层次住房需要。但两者也都在不同程度上存在寻租获利的空间，其前景取决于政府的实际执行。北京的自住型商品房本质上并无新意，类似前几年实行的限价房，但若能切实按照官方计划落实，形成大量供应，则可能改变商品房市场格局。未来会否有其他城市跟进，我们拭目以待。

2.保障范围扩大 棚改工程发力

落实保障房建设计划，主要惠及低端市场的特定人群。按目前情况，2014 年的重点将会是动迁配套房和棚户区改造。

住建部 4 月发布《关于做好 2013 年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围，地级以上城市要在年底前将外来人口纳入保障范围。应中央要求，多个城市在保障房准入、分配、退出等方面都有完善之举。

棚户区改造作为切实改善居民居住条件的民生工程受到决策层重视。6 月国务院会议确定未来5 年改造各类棚户区 1000 万户的计划，其中 2013 年改造 304 万户，同时确定了棚改工程作为城镇化重要战略部署的地位。中央还将从多渠道筹措资金、确保建设用地供应、落实税费减免政策、完善安置补偿政策等四大方面支持棚户区改造。

（三）调控持续 长效机制待兴

. 1.房产税待立法 短期内难落地

十八届三中全会定局改革走向，全面深化改革公报中多项决定涉及房地产业健康发展与长效机制的建立。三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确了其立法的重要性，推进的审慎性。“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化，旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰，任重道远。出于对私有产权的尊重，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推行将是一件审慎及渐进的工程，短期内全面实施的可能性并不具备。

尽管难以全面实施，但作为在需求端可利用其来抑制投资需求的房产税，预计仍将有一些城市加入试点。另外，推进不动产登记制度，建立主要城市登记信息联网，将为推进房产税提供基础，同时也可从心理上影响多套房的投资需求。但需要指出的是，如果价格上涨预期依然存在，物业增值仍然超过税收成本的话，单纯依靠房产税是无法抑制投资需求的。因此，平衡供求关系，稳定市场预期和房产税综合作用，才能起到平稳市场的作用。

 2.土改试点启动 小产权房严禁

本届三中全会用词较多地阐述了打破土地二元结构，实现农地入市流转的决心。近期多地试点城市农地内部流转和开发经营权的开放，无疑将有利农村闲置土地的盘活以及集约高效利用。相比现行调控政策的调整，土改的推进将对房地产市场产生更深远与实质性的影响。然而，鉴于土地问题的复杂性，真正实现农地入市的全面开放颇具难度。首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索。但不容置疑，接下来各地将继续开启大规模的土地改革试点。

值得注意的是，中央目前仍强调“小产权房”的非法性。三中全会《决定》中“城乡统一的建设用地市场”的表述使得市场对“小产权房”转正的预期大大加强，随后引发两部委对“小产权房”的紧急叫停与严厉打击。多地对违法项目进行查处，杀鸡儆猴，严防新增“小产权房”的产生。但由于“小产权房”拥有巨大存量，使政策长期陷入进退两难局面。“小产权房”产生的本质原因是我国二元的土地制度造成的利益差，真正杜绝小产权房还要依赖土地改革进程消除利益壁垒。可以确定的是，短期内“小产权房”还不具备转正条件。

3.城镇化方兴未艾 户籍改革加速

土地制度改革试点的大规模开启将为城镇化建设奠定基础，未来城镇化的一揽子推进工作将陆续展开，而首当其冲的必然是户籍改革的加快推进，只有解决了和户籍挂钩的各类资源的均衡，才有可能从制度上促进城乡人员和资源流动。从近期各地实际操作来看，户改已取得阶段性进展，日趋宽松的户籍政策无疑将刺激更多需求向城市涌入，繁荣当地的房地产市场。相对而言，大城市由于人口向心力大，需要控制其合理的人口承载量，户籍政策的开放仍然谨慎，需分步推进。

近期召开的中央城镇化工作会议确定未来城镇化发展方向。核心任务为推进农业人口市民化提高土地集约化程度，提速城市群建设。此次城镇化工作会议也是改革开放以来中央召开的次城镇化工作会议，是全面深化改革的一项重大举措。会上讨论的《国家新型城镇化规划》或将于 2014 年推出，对新型城镇化建设提供政策支持。这无疑将为中小城市的发展注入新的活力。

冷热不均 新房市场分化加剧

2013 年新建住宅市场延续了 2012 下半年以来的热度。整体来看，2013 年新房成交面积、金额的同比涨幅将超过前 3 年，创 2010 年调控以来的涨幅。虽然 2013 年调控政策频出，但对楼市热度的影响并不明显。主要城市新房销售、土地出让及标杆房企销售业绩等多项指标均创出历史新高。与此同时，在市场整体繁荣的背后，各城市间的差异也愈发显著。而这种差异在近期仍将维持，成为影响 2014 年市场的主要因素。

（一）整体回暖 2013 多项指标创历史新高

2013 年，房地产市场一直保持稳步向上的趋势，前 11 月的新房累计成交面积、销售金额等多项指标已 过了 2012 年全年。毫无疑问，2013 年新房成交面积及同比涨幅将全面超越过去 3 年，创下 2010 年宏观调控以来的年度涨幅新高。

图 2-1 商品房及住宅销售面积增长率对比（1999 -2013）

1.主要城市新房销售活跃

40 个主要城市新房销售量整体走势与吻合，经历了一个先热后稳、逐步回升的过程。3月份，在“新国五条”出台而细则悬而未决之时，买家纷纷涌入，单月成交量达到近两年峰值。一季度，40 城市累计成交面积同比大幅上升 71.7%。由于部分需求提前透支，4 月起成交量开始回落企稳，直至“金九银十”供应放量之际，成交热度再度回升。总体来看，主要城市新房市场 2013 年始终保持着稳定的热度。

数据来源：中原集团研究中心

2.主要城市土地出让金总额创新高

伴随着新房市场的销售活跃，土地市场也热度回升，出让金同样创出历史新高。2013 年前 11个月，中原监测 40 个主要城市土地出让金总额约为 14036 亿元，超过此前历史的 2010年（13377 亿元）。其中含住用地（纯住宅用地及商住用地，下同）成交金额约为 9491 亿元，较 2012 年全年上升约 33%，较 2009~2012 年全年均值上升约 22%。2013 年含住用地土地出让金增长明显。

数据来源：中原集团研究中心

3.标杆房企销售出色

作为行业代表的十家标杆房企，2013 年业绩同样抢眼。前 11 月，十家标杆房企总销售额及销售面积均创历史新高，其中销售额达到 7371 亿，同比增长 22%，销售面积达 6523 万平方米，同比增长 13%。除整体规模增长外，行业集中度有增加趋势，标杆房企销售额及销售面积分别占商品房销售市场份额 11%、 6%，占有率较年初均有上升。此外，千亿房企成员增加，除传统的万科、中海、保利外，碧桂园、恒大以及赴港借壳上市的绿地、万达也将加入千亿俱乐部，行业领头羊整体更强。其中万科仅前 11 月销售额即达到 1599 亿，同比大增 26%。

得益于销售活跃、库存下降以及融资放开，标杆房企拿地热情恢复，在土地市场的投入也达到历史新高。2013 年前 11 月，十家标杆房企权益购地金额 2766 亿，权益购地可建面积 7615万平方米，已经远远高于历年年度水平。与去年相比，标杆房企 2013 年购地金额的同比涨幅高达 93%，大大高于销售金额增长。

数据来源：中原集团研究中心

数据来源：中原集团研究中心

（二）冷热不均 各线城市表现分化显著

在整体市场一片繁荣，新房、土地市场多项指标历史记录被打破的大环境下，并非所有城市都有良好表现，城市间分化更加显著，冷热不均现象在各细分市场普遍存在。综合来看，一线城市表现明显优于三四线，新房销售活跃，市场供不应求，房价涨幅显著领先于其他城市，吸引开发商重回一线城市，推动土地价格快速上涨。三四线城市则整体表现平稳，量增价平，尤其是 40 个主要城市以外的其他发展中地区成交量回升显著，推动成交面积强劲回升。与此同时，仍有部分城市存量压力较大，有些城市甚至有房价下跌风险。

. 1.价格高存量低 一线城市表现优于三四线

一、二线与三四线城市成交回暖速度各异是特征点之一。在 40 个中原监测城市中，一线与三四线城市前 11 月成交量较去年同期相比分别都有两位数以上的增长，涨幅分别为 14.8%与18.6%，而 10 个二线城市则回升较慢，仅为 7.9%。

一线城市的表现无疑成为 2013 年的焦点，尤其是上海与深圳，2013 年前 11 个月新建住宅销售面积同比增幅达到 31%和 26%。然而三四线城市同期涨幅近两成却超出我们此前的预期，合肥、昆明、中山、扬州、泉州、泸州都是同比 3 成以上高增长的典型代表。分时间段看，2013年上半年，三四线城市退热速度加快，我们选取的 24 个三四线城市样本成交面积较 2012 年

新房市场2013 年 12 月 16 日 9下半年下跌 14.5%，而一、二线城市仅微跌 3%-6%。进入下半年，各线城市表现均好于上半年，但样本三四线城市的增幅有限，仅与一线及二线城市相当。因此客观地说，由于 2012 年上半年三四线城市表现过于低迷，整体上看 2013 年成交确实出现回暖，同比上看带动了市场的强劲回升，但热度已远不及 2012 年下半年，同样也不如一、二线城市。

数据来源：中原集团研究中心

城市之间供求关系分化是 2013 年市场的另一显著特征。据中原监测，2012 年一线城市平均供求比为 1.14，二线城市为 1.21，三四线城市更高，达到 1.39；而截至 2013 年 11 月份，一线城市平均供求比降为 0.87，出现供不应求情况，而二线城市及三四线城市则显得颇为稳健，供求比与 2012 年持平。供求对比的差异从市场热度上也能看出。

新房市场2013年12月16日 10库存量的变化和消化周期的分布情况也能反映一些特点。在与去年年末库存量对比的 15 个城市中，我们不难发现存量下降的城市占了多数，达到 9 个，且主要集中在一线及二线城市。监测的三四线城市则有一半都发生了库存量上升的迹象。动态来看，由于 3 月出现一波购房潮，15 城市累计库存量在 3 月达到年内点，较年初下降 1 成有余，此后则一直逐渐攀升。2013年年末，库存量较年初仅下降 2.1%。

数据来源：中原集团研究中心

中原监测主要城市的年末库存消化周期主要集中在 6-9 个月，图中以红色标记的一、二线城市基本均处于合理范围内，且年内波动起伏不大；而以灰黑色标记的三四线城市分布则较为分散，尤其以 11 个月以上的高库存量居多。这些城市如青岛等供应量明显偏大，而例如杭州这样的二线城市，由于主城区的新兴板块，譬如城东新城及郊区供应激增，库存消化周期也随之大幅上升。

相比于供求、存量上的差异，城市间房价涨幅的分化更加明显。据国家统计局的 70 个大中城市新建商品住宅价格指数，可以看到，无论是一线、二线或是三四线城市，2013 年的价格呈现上升态势。70 个城市中 21 个涨幅超过 10%，其中 4 个一线城市以平均 20%的同比涨幅显著领先于其它城市。受限购、限贷等调控政策影响，各地市场均以本地自住需求为主，与一线城市相比，二三线城市供应充足、人口增长缓慢，供求矛盾小，因此房价涨幅平稳。

数据来源：中原集团研究中心

2.土地市场分化 一线城市地价大幅上涨

2013 年含住用地市场分化加剧：一线成交持续活跃，二线及三四线城市则相对稳定。2013 年前 11 个月，40 个主要城市含住用地出让金同比大幅上升，但增长主要来自一线城市。四大一线城市含住用地土地出让金约为 2376 亿元，较 2012 年全年大幅上升约 112%；二线城市较2012 年全年增加约 667 亿元，上升约 19%；三四线城市较 2012 年亦上升约 18%。

数据来源：中原集团研究中心

而按土地出让面积来看，40 个主要城市 2013 年前 11 个月仅与去年水平基本持平。其中，一线城市表现依然，较 2012 年全年上升约 41%，但增幅明显小于出让金；三四线城市与 2012年全年基本持平；而二线城市较 2012 年全年小幅下降约 6%。

数据来源：中原集团研究中心

由于土地出让总面积持平而出让金大幅上升，可见土地价格是出让金上升的主要原因。从各城市平均地价来看，2013 年一线城市土地价格上升趋势明显，二线城市次之，三线城市仅仅持平。

一线城市含住用地地价大幅上涨，除受房地产市场整体行情好转影响外，还得益于开发商回归一线城市，地块竞争更为激烈，推动地价上扬；同时，一线城市供地结构改变，如 2013 年北京和上海供应多宗位置优越的地块，亦推高了地价水平。

数据来源：中原集团研究中心

3.标杆房企理性 布局重回一二线城市

从行业发展角度看，标杆房企的策略在 2013 年有了明显的转变。2010 年调控伊始，由于一二线城市首先受到限购政策影响，开发商开始转战三四线。当年很多布局三四线城市的开发商都取得了不错的业绩表现，带动更多开发商开拓三四线城市。

但 2013 年以来，一二线城市表现明显好于三四线，尤其在价格涨幅以及库存量方面，主要原因在于虽然房价水平高，但依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求；另一方面也是因为前期调控政策下，一线城市经历过一段时间的房价下跌、成交量萎缩，因此当需求恢复的时候，反弹力度也更大。四大一线城市中前期下跌时间最长、跌幅的北京，此轮反弹也最明显。再次显示了限制性调控政策的缺陷。而三四线城市由于房地产开发发展过快，且本地需求不足，存量压力增大，销量及房价涨幅明显低于一二线发达城市。

从标杆房企销售的城市分布我们可以看到，最近一年的时间内（2012 年 12 月到 2013 年 11月）， 4 个一线城市、9 个二线发达城市、37 个二线发展中城市及其他三四线城市分别占标杆房企销售面积的 15%、15%、44%、26%。一、二线城市为标杆房企的主要战场。

从房企购地也能看出这一趋势，2013 年前 11 月，标杆房企在一线城市购地金额占比达到 32%，于过去三年的平均水平，较 2011 年的低位 23%明显上升。与之对应的是三四线城市的购地金额下降，2013 年仅为 4%，大幅低于 2011 年的 12%。体现出标杆房企战略重心的转移。

重回一二线的典型企业是恒大，2013 年 7 月，恒大以保障房的形式进入北京，12 月初，恒大2 天内在上海拍下 5 块宅地。截止到 12 月 12 日，恒大在一线及二线发达城市权益购地可建面积达 241 万平方米，较 2012 年全年大增近 5 倍多。

数据来源：中原集团研究中心

数据来源：中原集团研究中心

数据来源：中原集团研究中心

（三）供求主导 2014 各线城市喜忧参半

2014 年市场的走向主要受政策与市场两方面的影响，在让市场起决定性作用的大前提下，供求关系是市场发展的基础，而政策的制定一方面基于市场的表现，同时也刺激或抑制市场的供求。而政策与市场互动最终的结果，也不会偏离市场基本面。

. 1.供地销售比 一线城市供不应求

在住宅市场，宅地供应量则是影响住宅供应的基础。如果土地供应长期不足，必然会引起销售市场供不应求，推动价格上涨。反之，若可供建设用地过剩，未来房价上涨将缺乏动力。我们分析对比了 40 个主要城市最近五年（2009~2013 年前 11 个月）的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。虽然土地供应与住宅销售存在 1-2年的时间差，但把统计范围放大到 5 年的周期后，时间偏差的影响减小，我们可以看出不同城市趋势上的变化。

一线城市在最近五年普遍存在含住用地（纯住宅用地与商住用地，下同）供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为 81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于 100%。分时间段看的话，二线城市在 2010 年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在 2011 年达到峰值。在 2010 年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。

分城市来看，二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。

数据来源：中原集团研究中心

若根据各城市累计供地销售比划分等级，上述 40 个主要城市可分为以下几类：供地销售比小于等于 110%，为供求平衡；大于 110%，为供应略多；大于 150%，为供大于求；大于等于200%，则为严重供大于求。按上述标准，二线城市中的武汉、大连、宁波，三四线城市中的唐山、昆明、贵阳等城市均属于土地严重供大于求，新房市场竞争激烈，房价上涨乏力。而四大一线城市明显低于平均水平，均处在供应不足的状态。

除了土地供应外，未来城市人口的增长，也是决定住宅需求的关键因素。上述城市中，一线城市人口仍在持续增长，决定了未来供不应求的状态仍将延续；而部分二线省会城市也有对周边人口的吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险；对于那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价甚至存在下跌的可能。

数据来源：中原集团研究中心

数据来源：中原集团研究中心

2.新开工回升 三四线存量压力仍在

2013 年，随着销售市场回升，库存下降，新开工面积也扭转了去年的下跌颓势，整体出现回升。新开工的回升一方面体现开发商对后市信心的回复，也意味着未来供应的增加，同时也将拉动上下游相关产业，有利于整体经济回升。从来看，2013 年无论是新开工面积或是施工面积均实现了正增长，且数值在 11 月份进一步得到提升，累计同比增幅分别达到10%与 13.5%，2014 年整体市场供应量预计会小幅平稳增长。

从城市类型看，一二线城市的新开工回升幅度均高于水平。一线城市中，深圳两指标同步走高，这与它 2013 年的销售大增 25%有关；二线城市中，南京新开工面积高企，库存压力下行，预计 2014 年依旧会维持一个良好的销售走势；广大三四线城市新开工增长缓慢而施工面积走高，显示出存量压力仍在，未来市场平稳为主。

数据来源：中原集团研究中心

数据来源：中原集团研究中心

3.拿地趋谨慎 标杆房企仍看好一二线

在市场普遍的印象中，近年来地价快速上涨，甚至高于房价涨幅。但从标杆房企的角度看，近几年拿地价格水平其实是逐年走低的。

数据来源：中原集团研究中心

我们统计了 2009 年以来，十家标杆房企购地楼面地价与当地房价的比值，即地价房价比。这一指标逐年下滑，显示出标杆房企对后市价格上涨日趋谨慎。虽然 2013 年土地市场地王频出，但十家标杆房企拿单价地王的很少，以恒大为例，虽然在 12 月 5 天内连续拿下上海、南京 7幅土地，总金额高达 103 亿元，但平均楼面地价并不算高，仅为 13833 元/平方米。

地价房价比的走低，除了反映出标杆房企对后市期望值更趋谨慎理性外，同时也显示出行业成本的上升，即除地价以外的其他成本上升，比如资金成本、人力成本等，因为从财报来看，标杆房企的利润率水平也是逐年下滑的。

一二线发达城市虽然地价房价比高于发展中城市，但由于一二线城市房价涨幅高，如果未来一二线房价涨幅依然能维持高于其他城市 10%以上，其利润空间并不比三四线城市小。

行业发展的另一个趋势是海外扩张和业务多元化。开拓海外市场可看作是规避国内调控风险，并伴随国内高收入阶层走出国门的步伐，但其实这和业务多元化一样，实质是分散主业的风险，反映了标杆房企对未来政策及市场变动风险的顾虑。

因此从市场面总体来看，受有效供应不足和需求旺盛的双重影响，未来一线发达城市依然会有比较好的表现。而三四线城市将总体平稳，部分供应过剩城市有房价下跌压力。

2013 年末各城市陆续推出的调控收紧，依然还是限购、限贷等原有行政性调控措施的升级，显示出在长效机制发挥作用前，原有行政手段不会马上退出，两者并存的目的还是为了维持市场稳定。

加速扩容 二手房市场稳步增长

虽然在 2013 年初遭遇“新国五条”，又遇 3 季度信贷收紧，再有年末各主要城市陆续出台调控细则，但主要城市二手房市场 2013 年的表现仍可用“持续活跃”来形容。在自住改善需求占据市场主体的情况下，主要城市二手房市场受调控的影响相对有限。除 3 月份政策末班车影响外，其余月份成交量一直较为稳定，价格则呈现持续上升的态势。虽然有各地新政持续出台的影响，但由于自住改善型需求依然充足，市场走势会相对平稳，预计 2014 年主要城市二手房市场依然能够保持活跃。

1．自住需求释放 成交量创四年新高

根据中原统计，2013 年六城市二手住宅总成交面积预计将达 6920 万平方米，为 2010 年以来的新高，但较 2009 年 8630 万平方米低 19.8%。其中上海 2013 年二手住宅总成交面积约 2523万平方米，比 2009 年历史值略高 3.6%，二手房市场规模为六城市之最。

得益于自住需求的持续释放，2013 年主要城市二手房市场在各种外界因素的干扰之下依旧表现平稳。2013 年 3 月，受“新国五条”影响，各地纷纷出现集中交易的情况，导致 3 月份二手住宅成交量创出历史新高，六城市二手住宅总成交量达 1623 万平方米，较此前历史值高出 47%。而后需求并未出现断档情况，依旧维持在正常水平，并且各月份之间成交量波动均在一成以内，反映出主要城市二手房市场在自住型需求主导情况下的稳定性。而这一趋势，有望在 2014 年继续保持。

数据来源：中原集团研究中心

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2．新房供应受限 二手楼市份额攀升

随着房地产市场发展不断成熟，主要城市二手房市场所占比例越来越高，这一趋势在 2013 年有所加速，并且仍将持续。这主要是由于大城市土地资源日益稀缺，新房供应相对有限且呈现郊区化的趋势，而过去若干年的发展积累了大量的存量房源为二手房市场提供广阔基础。

根据中原统计，2013 年四大城市二手住宅成交占比在 55%~62%之间，天津和成都二手住宅成交占比在 30%~40%之间。分区域来看，中心区凭借良好的配套资源，加之新房供应相对稀缺，因此二手房占比相对，2013 年京沪深三地中心区二手住宅占比近乎 9 成；郊区新房供应较大，二手房占比相对较低，该比重在 5~6 成；次中心区的情况介于中心区和郊区之间。

而根据中原实时监测数据显示，重庆、杭州、南京、长沙、东莞等城市，近年来二手房成交占比均有大幅提升，其中杭州和东莞主城区 2013 年二手住宅成交占比已接近一线城市（约 50%），其他主要省会城市，二手房成交占比均在 20%左右，但比重都有呈现上升趋势。

数据来源：中原集团研究中心

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3．改善需求旺盛 大户型占比增加

自 2010 年宏观调控以来，投机、投资性需求陆续被挤出市场，楼市成交基本以自住性需求为主，因此中小户型一直占据楼市成交的主体地位。根据中原成交数据统计，2013 年前 11 个月，北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在 144 平方米以下的成交占比基本在 80%~90%；其中 90 平方米以下的二手住宅成交占比基本在 50%~70%。

尽管小户型仍占据的主体地位，但在 2013 年呈现出的大户型成交占比有所增加的特点。根据中原成交数据统计，2013 年前 11 个月，五城市 144 平方米以上住宅的成交比重均较 2012年有 1~4 个百分点的增长。2013 年以来大户型占比有所增加，主要是由于改善型需求有所增加。此外，历次调控不断增加房地产的交易费用使得换房成本大幅上升，认房又认贷使得即使是“卖一买一”的购房也会被界定为二套从而要支付更高的利息，而新国五条的 20%所得税虽未执行但催生了对于交易成本进一步增加的担忧，以上原因促使近期“一步到位”的购房行为增加，从而导致大户型成交占比上升。

据中原估计，截至 2013 年 11 月底，国内京沪深穗津五城市存量住宅的规模，均在 350~750万套之间不等，在如此巨大的存量房中半数以上是 1998 年前建造的，其中绝大多数都是公房，这类房源的优点是户型小总价低，且多数位于中心城区，因此长期以来一直是首次置业人群的。但缺点是建筑标准较低、户型过小且房型差、设施陈旧、居住品质较差，因此改善的需求亦较为迫切。

另据调查数据显示，五大城市户型面积在 70 平方米以下的房源占比在 40~60%不等。可以看出，潜在的改善需求规模非常庞大，而随着房价的持续攀升，阶梯置业的比例会进步提高，预计未来主要城市二手房市场中，改善型需求占比将会稳步提高。

数据来源：中原集团研究中心

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4．价格持续上涨 一线城市涨幅较高

2012 年春节后随着楼市的回暖，二手住宅价格指数开始止跌回升，进入上升通道。2013 年初，由于二手住宅成交量持续放大，二手房业主对后市预期普遍看好，报价屡屡调高，二手住宅成交价格快速上涨。尽管国五条政策出台后业主心态有所弱化，二手住宅成交价格涨幅有所放缓，但总体仍然保持上涨的态势。根据 CLI 中原领先指数数据显示，从 2012 年 3 月到 2013 年 11月，六城市二手住宅价格指数累计涨幅在 8.5%~43.2%之间。其中四大城市累计涨幅均超过30.0%，广州更是以 43.2%的累积涨幅位居榜首；津蓉累计涨幅分别为 16.4%和 8.5%。

可以发现，一线城市价格指数的累积涨幅远远高于二线城市。这主要由于一线城市购房需求比二线城市更为旺盛。二线城市主要是以本地人的购房需求为主；而一线城市的购房需求不仅包括本地需求，还包括大量外来人口的新增需求。根据统计，截至 2012 年底，京沪穗三城市常住外来人口占常住人口的比重在 37%~40%，深圳常住外来人口比重更是高达 73%。与此同时，2013 年以来广州户籍制度改革、上海居住证管理新政，均激发更多外来人口的购房需求，从而对一线城市房地产市场需求进一步提供支撑。

值得注意的是，广州二手住宅价格指数累计涨幅位居四大城市之首，这主要是由以下两个方面的原因造成的：一是，广州自 2010 年开始启动大规模的旧城改造，根据《广州市土地整治规划（2011-2015 年）》，规划目标 2011 年到 2015 年，全市实施三旧改造面积 13834 公顷，到2020 年，全市完成三旧改造面积 22000 公顷。随着城市面貌的提升和基础设施的完善，刺激二手房价格，特别是城市中心区房价快速上涨。二是，广州的人均收入水平在一线城市中处于中间水平，但是房价却是一线城市里面的，相比之下房价上涨的动力更强。

数据来源：中原集团研究中心

5．普通住宅领涨 郊区房价虚高

尽管自 2012 年 3 月以来，六城市二手住宅价格指数基本全线上涨，但不同区域，以及不同档次楼盘的涨幅表现各异。分档次来看，由于政策支持首套自住需求，而改善性和投资性需求仍受到诸多限制，因此普通成交明显好于豪宅。以上海为例，选取二手住宅中成交活跃的十大豪宅和十大普通住宅1，对比从 2012 年到 2013 年期间成交面积和价格的变化。可以发现，十大普通住宅基本呈现量价齐升的态势，2013 年成交面积同比 2012 年增长 36.9%， 2013 年第四季度成交均价较 2012年季度大幅上涨 26.6%。而十大豪宅的成交则明显逊于十大普通住宅，2013 年成交面积同比 2012 年微增 8.4%，2013 年第四季度成交均价较 2012 年季度仅微增 4.7%。

分区域来看，由于普通住宅大多分布于城市郊区，豪宅大多分布于城市中心区，因此随着普通住宅价格的涨幅高于豪宅，郊区房价和市中心区房价的差距也在逐渐缩减。我们在四大城市各选取了 5 个成交活跃的普通住宅和 5 个成交活跃的豪宅，对比其价格。可以发现，2013 年四大城市郊区房价为中心区房价的 35%~40%；较 2009 年增加了 3~8 个百分点。

数据来源：中原集团研究中心

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6．租金平稳上扬 租金下探

2013 年主要城市租赁市场供求基本平稳，租金保持平稳上涨的态势。根据 CLI 中原领先指数数据显示，自 2009 年初经济复苏以来，六城市二手住宅租金持续上涨，截止 2013 年 11 月，六城市二手住宅租金累计涨幅在 19%~59%。其中，沪穗累计涨幅，已超过 50%；京累计涨幅逼近 40%；深津累计涨幅在 25%~30%；蓉累计涨幅相对较低，在 20%以内。可以发现，和二手住宅价格指数一样，也是一线城市的累积涨幅高于二线城市。

尽管租金保持平稳上涨的态势，但是由于自 2012 年 3 月以来二手住宅成交价格快速上涨，且价格增速远高于租金的增速，因此租金再度下探。截至 11 月底，六城市二手住宅租金在 2.02%~3.16%之间，其中，除成都外，其他五城市租金均不超过 2.6%，以北京租金，仅为 2.02%。

数据来源：中原集团研究中心

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7．刚需持续稳定 市场调控中扩容

从前文的分析中可以看出，主要城市以自住改善型需求为主，并且规模较为充足，在后续市场仍将会长期存在并持续释放，那么左右未来楼市的主要因素则是政策和信贷。由于房价涨幅较高，2013 年底主要城市相继出台调控新政，措施主要集中于提高限购和限贷的标准。根据中原调查，由于目前市场结构中是以首套自住需求为主，提高相应限购限贷标准大约影响目前市场上 20%左右的需求，且这类需求只是会被延后而并不会消失。另一方面则是信贷获取难度和利率的提升，这一变化会影响到市场需求的主体——首套房，但基于中央政府一贯的表态，要支持自住型改善需求，因此首套房贷利率继续提高的可能性不大，2014 年的信贷支持情况应与 2013 年 3 季度大致相仿。

因此预计，2014 年主要城市二手房市场依然会保持稳定趋势，成交量或将略有下降，但月度起伏不会太大，而价格涨幅则会有所收窄。长期来看，尽管近几年四大城市二手住宅成交量已赶超一手住宅，天津和成都二手住宅占比亦在逐年提高，但和房地产市场发展成熟的香港相比较，仍有一定的差距。此外，国内主要城市的存量住宅市场的流通率亦较低。目前，京沪穗深津五城市二手房的流通率尚不足 2.0%，而香港的流通率为 10.0%，相比来看，国内主要城市二手房市场仍有较大发展空间。

而十八届三中全会提出的市场化和房产税等长效机制的方针，对于二手房市场来说，持有成本或将提高而流通成本和难度将会有所降低，因此将有利于二手房市场的长期发展，主要城市二手房市场容量有望进一步加速。

数据来源：中原集团研究中心