济南轨道交通沿线将成黄金地产带 站点两公里内房价或涨千元

虽然轨道交通尚在环评阶段，真正实施还有很长的路要走，但轨道交通沿线楼盘已经开始打出“轻轨”概念。多位业内人士预计，轨道交通开通后，沿线房地产项目成交量将进一步增加，房价也会出现不同程度的上涨，根据对一线城市的研究，轨道交通的建设对于沿线房地产项目价格的影响显著，预计未来价格涨幅将达15%—20%。

轨道交通的规划建设对于日渐拥堵的济南城区来说至关重要。对于居住在规划沿线周围的小区居民以及已经拿地正在推盘的开发商而言，似乎看到了房价插上了起飞的翅膀。不少市民开始盘点当初买房是否“押”对了宝。

●价格趋向

站点两公里内住宅或价涨千元

交通规划的完善是楼盘销售的一大卖点，交通发达尤其是轨道交通的“垂青”必然带来楼盘价格的“飙升”。“轨道交通站点两公里内的住宅小区，价格上涨一两千元不成问题。”据业内人士分析，轨道交通带给房价的影响一般分两个阶段。一是刚刚开工建设时期，再就是建成通车时期。如果把影响分为100分的话，那么在刚动工时大概有30%被提前释放掉，建成之后又会释放掉剩余的70%。“轨道交通对于房价的影响在商业地产上的影响要远远大于普通住宅。”房产评论人赵鲁梁认同中原地产关于轨道交通对于住宅房价影响的说法。同时他表示，以人流量决定业态生命力的商业地产对于交通便利的依附力更强，相应的价格影响将更大。“商业地产的价格可能不止翻一番。”不少房地产的高层领导表示，由于轨道交通站点都较远，这种价格反应在站点处将尤为明显。另外，将来轨道交通建成后，周边的楼盘也会因距离站点的远近而出现不同的房价。

另一位地产业内人士则分析得更为具体，他表示，两条纵向的轨道线路对周边楼盘的影响比东西横向的线路影响要大得多。“纵向线路位于济南东西两侧，相对于经过济南旧城区的横向线路而言，在土地改造规划、土地熟化难度上来说，要容易得多。”

比如，化纤厂路片区位于东侧纵向轨道线与东西横向轨道线交汇处，必将成为济南楼市格局中的热点，与之相对的西侧热点就是济南西站周边。虽然轨道交通尚在环评阶段，真正实施还有很长的路要走，但轨道交通沿线楼盘已经开始热炒“轨交房”的概念，不少楼盘已借机涨价。记者调查发现，目前很多楼盘已打出“轻轨旁”的概念，轨道交通站点处更是成为不少楼盘热炒的噱头。

多位业内人士预计，轨道交通开通后，沿线房地产项目成交量将进一步增加，房价也会出现不同程度的上涨，根据对一线城市的研究，轨道交通的建设对于沿线房地产项目价格的影响显著，预计未来价格涨幅将达15%—20%。

●拉近距离

改写“地段”概念 更多人住郊区

目前全市在售住宅项目约85个，沿线项目为35个，占41%。2012年，成交量前5名项目平均年成交量为16.9万平方米，轨道交通开通后，这些项目成交量将进一步增长。在35个沿线项目中，有17个项目是由外来大型企业开发，占据半壁江山，更有专家预计轨道交通开通后，外来大型企业所开发项目的市场份额将进一步扩大。

对于省城居民来说，轨道交通的深远影响还在于它改写了房地产的地段概念：距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的“时间距离”，轨道交通开通以后，会大幅降低项目所在地到达市中心的时间，购房者会把目光更多投向交通便利、环境好而且价格相对便宜的地区。业内人士预计，轨道交通开通以后，沿线项目对首置需求的客户吸引力较大，后期刚需户型或将热销，“宁选市区一张床，不要郊区一套房”的置业观念或许就此成为历史。

市民李先生在龙洞路南头买了单位新盖的宿舍，由于距离市区太远，他本想以每平方米8000元的价格出手。但是随着两次轨道交通线路的公示，李先生发现他的新房子竟然挨着轨道交通R3线的始发站。他预计，轨道交通建成后，房子价格至少得每平方米1.5万元。记者探访发现，在工业北路一楼盘，按照环评公示的线路，在该楼盘附近将会有R2和R3两条轨道交通线路从此处经过。这一利好消息让开发商和购房者都看到了该楼盘的希望。与此同时，在省城西部一楼盘开盘。“双轨道交通枢纽”一直是该楼盘对外宣传的热点，开盘推出220套房源，成交九成，目前的均价达到了7000元/平方米，相比此前，价格上涨近千元。

看看轨道交通对城市房价的影响

“地铁一响，房价飞涨”，这几乎成为轨道楼市的定律。“地铁效应”在房地产界屡见不鲜，地铁的开通运营，会带来蕴含无限商机的“地铁经济”，成为推动楼市发展新的推动力，并增加物业的空间。广州地铁从开建至开通，沿线物业幅度翻了两倍多;成都地铁一号线开通沿线楼盘两个月均价每平方米涨了800元……

2010年10月，沈阳地铁1号线正式开通运营，人们在感受着地铁便利的同时，更看到了地铁房价格的坚挺，地铁房必定涨价几乎成为了普遍的认知。以位于地铁1号线云峰街站的巴塞罗那楼盘为例，2008年，巴塞罗那一期住宅价格为每平方米4900元左右，目前，该项目三期住宅均价已经达到了8400元/平方米，3年时间住宅价每平方米涨了3000余元。

2011年12月30日，沈阳地铁2号线试运营，靠近地铁站口的楼盘价格也是一路看涨。位于惠工广场站的华府新天地项目去年年初的公寓价格为13000元/平方米，目前其公寓价格已涨至13500元/平方米;位于岐山路站的沈阳天地项目去年年初的住宅销售均价为12000元/平方米，目前销售均价已经达到13000元/平方米。

相关阅读：楼市"金九"风光不再 济南购房者看淡开发商噱头

（来源：房天下）随着金九正式开局，济南楼市的温度却不升反降，连续三周的成交量让人不免有些失望。

房天下数据显示，济南楼市进入9月以后，成交情况并不尽如人意，前三周成交数据与去年同期相比大幅缩水，甚至不能与今年8月成交相比，这无疑给殷切期盼9月大捷的开发商泼了一盆凉水。有人预言，今年“金九”可能变“铜九”，成色不足几成定局。

购房者看淡“金九银十”

传统的金九银十，是开发商抢市、购房者大显身手的机会，但是今年的表现多少有些尴尬。 在开发商表现并不积极的情况下，购房者也显得力不从心。由于楼市中实质性的优惠并不多见，很多消费者将期盼投向了“金九银十”。但遗憾的是，业内人士普遍认为这一市场传统旺季供求都将会很平淡。

在之前的房天下看房团中，一位资深的网友表示，大家买房越来越理智了，都想要买一套适合自己的房子。“金九银十”期间，开发商推盘多了，销量上涨也是理所当然的。但是今年前面几个月的销量已经很不错了，金九银十估计也不会有大的突破。所以对待所谓的“金九银十”，购房者反而更多了一份观望。而进入9月后的数据显示，这位网友对今年9、10月份的预测不无道理，

通过对身边有购房打算的朋友的了解，有半数以上的人表示不会凑热闹，如果遇到合适的房源以及恰当的价位就出手，价格仍然是关键因素。对于“金九银十”，笔者朋友孙小姐表示，自己并没有这个概念：“我觉得可能是以前的一个现象吧，我也不太注重这个，重要还是价格合适、房子好。最近也看了几家楼盘，总觉得开发商推出的活动不是很吸引我，并没有比其他月份的优惠更让人关注。房子什么时候买都可以，也不一定要赶在这两个月，毕竟，对于我们来说，省钱才是硬道理。”

购房者王女士表示，作为买家，大可淡定选房，恐慌购买、跟风入市实为下下之选。“我觉得不是一定非得在‘金九银十’买房，但如果在这期间足够优惠的折扣价格刺激到我，那我应该会出手的。”

调控更多地让购房者理性下来，懂得依照自己的自身情况，量力而行。“今年9月并不像往年那样热得发烫，正是以前那种恐慌性购买，造成了目前这种高房价。”房天下友周先生说。

相关阅读：专家为一圈一带建言:从行政区经济向经济区经济转变

（来源：大众日报）9月24日上午,省会城市群经济圈和西部经济隆起带规划建设专家座谈会在济南召开,众多专家就推进我省“一圈一带”建设建言献策。

“一圈一带”有利于培育新的经济增长极

省宏观经济研究院院长刘冰表示,我省正处于环渤海和长三角这两大经济增长极中间,又位于京沪增长轴上,周边有强省,但是邻边地区经济较弱,我省经济发展跟周边地区的联系相对来讲比较孤立。现在是一个大区域的经济发展模式,在此模式下,跟周边地区合作、进一步融入更大范围的区域至关重要。

国家发展和改革委员会地区司巡视员陈宣庆表示,山东的经济规模决定了其应该在区域发展中实现率先发展。在实施“蓝黄两区”规划基础上,山东研究制定“一圈一带”的规划,有利于促进省内协调发展,缩小地区差距；同时有利于培育新的经济增长极,提升全省发展的后劲。而从整个环渤海地区来看,“两区一圈一带”规划,完善了全省发展布局。各区带的发展思路和发展重点、政策取向、布局更加清晰、更加完善,对于统筹研究环渤海地区发展规划、促进整个环渤海地区的区域联合和协作、统筹发展,打下了一个很好的基础。

一体化发展需要顶层设计

国务院发展研究中心区域战略部研究员刘云中认为,无论是从全球化的发展趋势,还是从国内的区域发展趋势来看,一体化发展非常重要；之所以要突破城市行政区的范围,是出于经济自身发展的需要。

长期以来,行政区域管理模式的惯性太强大,不冲破单一的行政区域管理经济,不以行政区和经济区并重来管理,不从行政区管理为主向经济区管理为主过渡,就不是一个充分的市场经济。“在省会城市群经济圈中,各算各的账,各唱各的戏,没有办法发展。”陈宣庆说。

山东社科院国际经济研究所所长李广杰表示,在规划落实的关键环节,我省应推进从行政区经济向经济区经济的转变,打破行政区划的限制。

山东大学教授魏建则表示,在推动一体化发展中,要通过机制打破行政壁垒,进行顶层设计。例如在实施飞地经济过程中,更重要的是各地区之间的利益协调问题。“如果没有顶层设计,不能够使各地的行政体制突破狭隘的本地利益,就没有办法实现一体化发展。”

提高济南中心城区的人口密度

座谈中,不少专家对济南的辐射带动作用寄予厚望。陈宣庆表示,没有龙头和核心,一体化是发展不起来的。而在省会城市群经济圈的7个城市中,济南市的核心地位和作用没有任何一个城市能够替代。因此,应充分发挥济南作为省会城市的创新作用、核心作用、科技实力的发挥以及凝聚力,提高其集聚和辐射带动作用,推动整个地区的一体化发展,在规划实施中应该对济南市给一些适度的政策支持。

刘云中则建议把济南中心城区的人口密度提高。他说,城市人口密度的提高有利于生产率的提高,特别是有助于服务业的发展,因为服务业的发展肯定是人口、信息、技术的高度密集的结果。目前济南中心城区的人口密度是1万人左右,这个密度不够。提高密度可以从新的建成区、新的规划区落实,用一些比较小的空间尺度规划。所谓“小尺度”就是把部分很大的街区划成小的街区,把一些路网的密度加密、连通,这样人口密度和承载力能够提高,而且土地出让也没有减少。路网更密集以后,连接的面更多。

探索跨区域土地流转路线

魏建表示,我省的发展尤其是“一圈”不能走大都市发展路线,也不能纯粹发展小城镇,而应该是中型城市和中心城镇相结合,也就是城镇化一体化的发展思路。从土地情况来看,土地既是支撑又是约束,魏建期待在“一圈一带”建设中,探索出一条跨区域的土地流转路线。

李广杰认为,我省应着力加快包括行政管理体制、垄断行业、农村土地产权制度等重点领域和关键环节的促进和改革,特别是金融体制的创新。另外需要进一步着力优化营商环境,为各类市场主体发展提供良好的条件。

中西部是山东的米袋子、菜篮子,农业基础地位极其重要,西部地区产业占到整体产业结构的11%。刘冰表示,在实现一体化发展过程中,应进一步优化农业结构,推进农业现代化。他说,这对于提高农民收入,提升整个地区的消费增长潜力至关重要。这也是规划的重要目标之一。