多地放宽限购 三四线楼市库存压力近临界点

继浙江温州允许购买二套房之后，同省舟山也放宽限购政策，即2013年前买过多少套房都“不算”，只要年内未买过都可以再买一套。不过，截至记者发稿，舟山市住房保障和房产管理局并未承认放松限购令。有业内人士称，虽然未来舟山新政“夭折”的可能很大，但体现出目前房地产市场和政策的强烈分化局面。

有消息显示，舟山此次限购政策的调整或与较为低迷的经济形势有关：上半年舟山房地产投资下跌16.1%，此外舟山7月财政收入为7.28亿元，同比下滑19.2%。因此，舟山此举被业内指为“绷不住了”，是在稳经济的大前提下，依赖土地收入，故房地产调控执行力度和意愿减弱。

中原地产市场研究部总监张大伟昨日对记者表示，楼市已经出现了事实上的冰火两重天，一二线城市的调控在收紧，但三四线城市则试图放松。来自中原地产的统计显示，目前一共有46个限购城市，其中大部分都是一二线城市，也有部分三四线城市执行了限购，比如佛山、珠海、徐州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、宁波等。

近期除舟山外，浙江温州曾于8月10日率先“松绑”了限购政策，规定已有一套住宅的，可以再买一套。专家称，温州放松但在中央“红线”以内，故放行。舟山已越红线，将被叫停，否则恐引起跟风。

在政策分歧的背后，是严重分化的房地产市场。张大伟对记者表示，虽然业内和媒体都较为关注一线及二线城市房市，但这些城市在市场只占到15%-20%的比重，反之占比重的三四线城市往往难以得到重视。从去年以来，一二线城市量价爆发式上涨，外界普遍认为房地产市场正在反弹，而忽略了三四线城市正出现库存积压、卖地难等情况。

数据表明，截至9月16日，包括北京在内的20个典型城市，商品住宅库存量为7483万平方米。其中四个一线城市库存量为2641万平方米，相比8月末，下滑了0.7%，而十个三线城市库存量为2192万平方米，相比8月末上涨了0.6%。专家表示，一线城市库存呈现了环比与同比双双下降的态势，但三四线城市的库存仍然高企。

三四线城市楼市的寒冬仍未过去。据内地139家上市房企的半年报，今年上半年，华润、龙湖等房企的利润率因布局三四线城市而快速下滑，行业的整体毛利率下降至调控以来的水平。报告指出，毛利率下降揭示了目前房地产业的真实行情：三四线行情遇冷，整体市场情况依然较差。

张大伟进一步指出，预计长效机制不出台的情况下，各地调控也将呈现两极分化，过热的区域可能会出台收紧的举措，而房市冷清的区域可能会出头扶持性的政策。而三四线包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，而库存积压，很难能够拉动经济。

“地王”再现，房价涨幅居高，近期，一些热点城市的房地产市场表现，令人担忧。

当前房地产市场运行究竟有何特点？部分热点城市涨幅居高的原因何在？房地产市场调控的着力点和建立房地产市场健康发展长效机制的突破口又在哪里？

带着这些问号，记者８日专访了住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹。

城市分化、企业分化是最主要的特点

记者：您认为当前房地产市场运行有何特点？部分热点城市涨幅居高的原因何在？

秦虹：从今年１至７月的房地产市场运行来看，城市分化、企业分化是最主要的特点。在６００多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨态势，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。品牌企业上半年业绩良好，但也有部分企业仍面临资金压力大、销售难度大的困境。经过十几年房地产市场的快速发展后，可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。

城市房地产市场分化的背后原因，主要是人口流动导致需求增长的不平衡。特别是大量年轻人向就业机会更多、公共服务更好的大城市集聚，对住房产生大量需求，表现在２０至３５岁的首次购房者在大城市占比继续提高。

而相对于需求的增长来讲，上半年主要大城市的供应量明显不足。直到今年６月份，东部地区的住宅新开工面积还是负增长０．６％，其中北京负１０．１％，上海负１３．２％。在政策持续抑制投机投资没有改变的情况下，房价仍然呈上涨现象，只能说明这些地方供求出现了失衡。

调控：政策方向保持连续稳定 政策措施上不断优化和更具针对性

记者：在当前经济增速放缓、转变发展方式关键时期，您认为房地产市场调控的着力点在哪里？

秦虹：自２０１０年以来的房地产调控政策基调，是在住房市场上，抑制投机需求、满足合理需求。这一政策取向，一是有利于缩小在住房资源占有和消费上的不平衡，对解决目前住房存在的主要矛盾，针对性更强；二是有利于使住房政策与国民经济发展的需求更好地相结合，体现在保障性安居工程建设力度的加大和对首套购房者的支持，既改善了民生，又有利于支持经济增长。

当前我国经济增长正经历从高速增长转向中速增长的变化过程，我认为，此时房地产市场调控的着力点应是，在政策方向上，保持连续性和稳定性；在政策措施上，不断优化和更具针对性。

房地产的调控手段除了行政手段外，还有土地、信贷、税收三种经济手段，应把握规律，择优实行。其中土地调控的效果最为直接，在供求紧张的地方，应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。信贷手段灵活性强，适合相机决策，应坚持体现差别化的政策，支持刚需，限制投资。税收政策是房地产市场必需的基础制度，稳定性强。税收作为调控手段，因其传导机制复杂，对房价的影响效果具有不确定性，且税的调整涉及法律法规，因而一般较少频繁使用。

尽管调控政策会对房地产市场产生影响，但还应看到，影响房价的因素很多，如城市发展不平衡的问题、住房上捆绑了教育医疗等社会功能的问题、地方财政对土地收入的依赖问题等等，这些都对房价产生重大的影响，但却不是调控政策所能解决的，还需要体制机制的深化改革。

“限购”升级有必要 但更需“疏”、“堵”结合

记者：我们注意到，近期郑州等一些房价上涨过快的城市采取“限购”措施升级等新举措，对此，您怎么评价？

秦虹：最近郑州等地”限购”升级，主要原因应该是政府要兑现年初对外公布的房价控制目标，实现承诺。在那些因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为是一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。

但在采取这一应急措施的同时，也提醒我们，各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性，要有“疏”、“堵”结合的政策措施，否则仅靠“堵”的效果是难以持续的。

要解决全社会对住房政策有个稳定“预期”的问题

记者：很多专家和业内人士呼吁“尽快研究制定房地产市场健康发展的长效机制”，您认为建立这一长效机制的突破口在哪里？

秦虹：我认为，建立房地产市场健康发展长效机制的关键，是要解决全社会对住房政策有个稳定“预期”的问题，就是要让城镇各类人群都知道他们面临的住房政策是什么。

比如，低收入家庭知道将享受的住房保障政策是什么；没有住房的年轻人知道解决住房问题的途径是什么；已有多套住房的人知道面临的住房政策是什么。

现在由于对住房政策的预期不稳定，很多人在尚不具备购房经济基础时就急于买房，既加大了当期的市场需求，透支了未来需求，也增大了生活压力，产生抱怨情绪。

所以，长效机制的政策应是一整套稳定预期的政策，其核心应是构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，并附以配套政策坚定落实。