专家：小产权房变身 政府租赁房有利于降房价

40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住房和城乡建设部联网，这将给房地产市场带来哪些改变？在集体建设用地建设租赁房的过程中有哪些需要注意的问题？房地产企业又开始流行新一波出海热，到底为了什么？今天，我们就请南京大学不动产研究中心主任高波为大家解开其中的谜团。

关键词：信息联网

与房产税关系不大

经典语录

目前实施的房产税主要针对的是增量房市场。而个人住房信息联网最重要的是针对存量房市场。

记者：40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住房和城乡建设部联网，各省区市以及其他城市也要加快个人住房信息系统建设，明年要争取实现全市、全省联网。它将对房地产市场带来哪些改变？

高波：40个重点城市个人住房信息系统联网的实现短期内还不会对房地产市场造成太大的直接影响，因为它是很重要的房地产管理方面的基础设施建设。不仅40个重点城市要联网，所有城市都能联网才能更加规范市场管理。

住房信息联网能为调控、征税、保障房分配等方面打下基础。比如，异地购房的资金流向、程度、走势就可以得到统一监控，便于调控和监督；再比如，监管部门掌握住房信息后，就可以根据居民家庭的人均居住面积情况来制定调控政策、信贷标准等。

记者：有人说，该项工程的实施是在为房产税铺路，您怎么看待这种说法？

高波：个人住房信息系统使得楼市数据更加清晰，建成后能为我国后续调控政策的出台提供依据。最直接的影响就是能有效控制部分投资者通过异地置业钻“限购”空子的做法。

但是我认为目前来看个人住房信息联网与房产税的进一步实施关系不是很大。重庆和上海已经实施了房产税，由此看来没有住房信息联网也能实施。从已有的房地产信息管理系统中一个家庭有几套房产很清楚就能查看出来。按上海的房产税方案征税，人均住房面积超过60平方米，再买房就需要缴税。如果是外地居民，本身没有户籍，在上海买房就要缴税。目前实施的房产税主要针对的是增量房市场。而个人住房信息联网最重要的是针对存量房市场。而以前我们把房产税与个人住房信息联网联系地太紧密了，但事实上不是这样的。

我认为，通过住房信息联网，我们会很容易就能发现一个家庭在哪些城市有房子，在此基础上，可以对他持有的第二套、第三套房产，采取一些调控措施。

关键词集体土地

建租赁房抑制房价

经典语录

租赁房建好后推向市场，市场的供应量将会增长，对房屋的租赁价格将起到抑制的作用，在一些地区甚至还会出现下降。

记者：近日召开的“国土资源工作会议”上，国土资源部部长徐绍史正式披露允许地方试点集体建设用地建设租赁房，北京、上海已获批准。集体建设用地建设的租赁房对租赁市场影响大还是对商品房买卖市场影响大？

高波：集体建设用地上建设的房子也就是我们平时所说的小产权房。小产权房过去已经有了，不仅进行了租赁而且还进行了买卖，对市场已经造成一定的影响。所以说，该政策对商品房市场的影响并不是非常大，但是这个政策的实施还是会带来一些好处。

首先，集体建设用地建设租赁房可以缓解住房保障压力。如果政府现在正在下大力度搞保障房建设，但是可能手上没有那么多土地，就需要征用土地。这个政策实施后，就可以暂时不征用土地，在集体建设用地上直接建房，节省了征地的费用。

其次，集体建设用地建设租赁房可以对房价起到一定的抑制作用。租赁房建好后推向市场，市场的供应量将会增长，对房屋的租赁价格将起到抑制的作用，在一些地区甚至还会出现下降。

租赁房要做好规划

记者：在集体建设用地建设租赁房的过程中有哪些需要注意的问题？

高波：集体土地涉及到广大农民的利益，因此在建设租赁房的过程中需要注意的问题非常多。

首先，并不是说所有的农村集体土地都要去建房子，而是要在符合市场需求的土地上去建房子，严格防止耕地资源被占用。建多少房子要看市场需求有多大。北京、上海允许试点也是因为这些地方需求大，外来务工人员多。

其次，要更加明确未来集体建设用地的产权如何界定，土地权属和分配方式，必须顾及农民利益，严格限制其产权转让。再次，对要建设的租赁房要做好规划、管理，要适合市场的需求。

关键词海外投资

起因并非楼市调控

经典语录

我们在发展初期的时候引进外资，现在我们的资本实力、开发建设的能力包括品牌的效应还有产能都已经达到很高的水平。我们不一定着眼国内市场，要走出去。

记者：继去年房企转型开矿、做药、拍电影、搞电煤、弄旅游、玩足球之后，房地产企业又开始流行新一波出海热。近日，绿地集团投资韩国济州国际自由城市建设、碧桂园则将投资马来西亚地产项目。房企为何纷纷出海？

高波：我认为，房企纷纷出海并非来自楼市调控的压力。事实上，这些出海的企业在2011年也表现出不俗业绩。例如，2011年前11个月，碧桂园集团共实现合同销售金额约394亿元，合同销售建筑面积约627万平方米，同比分别增长约29%及12%。房企出海一方面是希望将企业的拓展能力和资本运作能力在无形中得到提升，增强生存力与竞争力；另一方面，也是希望在激烈的市场竞争中寻求另一个利益增长点。

我国过去都是引进外资，现在我们是海外投资，这是我国经济国际化必然的一条路。我们在发展初期的时候引进外资，现在我们的资本实力、开发建设的能力包括品牌的效应还有产能都已经达到很高的水平。我们不一定着眼国内市场，要走出去。

关键词房企分化

有利于房价下调

经典语录

目前来看，大企业实力增强，企业的规模大了，谈判能力增强，并且同时降低了很多成本，有利于房价的下调。

记者：对比《2011年度中国房地产企业销售Top50排行榜》和《2010年度中国房地产企业住宅销售Top30排行榜》发现，29家房企拥有可比数据，其中22家销售额同比上升。但在大企业赚得盆满钵满的同时，一些小型房企不堪重压，卖股求生。市场是否将会加强两极分化呢？

高波：排名靠前的大企业业绩出现大幅增长，而一些小型房企却遭遇资金链的窘境，这说明现在市场的两极分化开始加强，市场的集中度出现了很大程度地提高。

排在前面的开发商业绩出现了大幅增长，这个现象不奇怪。从2000年开始，我国的房地产行业发展就非常快。一般的消费者都要到商品房市场去购房。经过十几年的发展，已经到了市场集中度开始提高的时期。这是市场走向成熟的表现。

记者：市场的这种趋势将对房价和购房者带来哪些影响？

高波：在这种情况下，行业的垄断性将增强。所以有人会担心，在持续不断的“大鱼吃小鱼”之下，一些大型房企会出现价格联盟，从而进一步挤压购房者议价空间的局面。对此我认为，目前我国房地产市场的实力足够大的房企还非常少，而中小企业又非常多，所以在当前的兼并速度之下，还难以出现拥有强势定价权的大型房企。

从资本和市场的角度来看，房地产行业的市场集中度必然要不断提高，这是一个市场竞争、优胜劣汰的过程也是我国房地产市场走向成熟的必由之路。目前来看，大企业实力增强，企业的规模大了，谈判能力增强，并且同时降低了很多成本，有利于房价的下调。（编辑：小猴）