房天下观察:新一轮查封开启 小产权房走向末路？
房天下2012/10/11 08:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
日前，北京市国土局发出公告，对北京在售的小产权项目，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。但在北京79个违法占地项目中，部分项目仍在销售。这意味着新一轮的小产权房拆除措施又将开始。
小产权房的拆除问题一直比较争议。一方面根据我国法律，小产权房属违法建筑，必须拆除；另一方面，面对高昂的新房和二手房市场，低廉的小产权房成为一部分购房者的无奈选择。
可以说，小产权房的出现便叫人又爱又恨。所以小产权问题一直没有彻底解决。与购买新房相比，购买小产权房要省钱的多，如今小产权房的价格是新房价格的1/3，虽然省钱了，可购买小产权房的人们也开始过上了担心受怕的日子。人们不禁会问，小产权房有未来吗？
什么是小产权房
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金费用，其产权证不是国家房管部门颁发，而由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
小产权房分类
一、农民集体用地
占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
二、不完全产权房
在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
三、军产房
在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
既然小产权房是违法建筑，为何小产权房一直占有房产市场部分交易，并且出现热销现象呢？
城市房价过高
由于大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。同时，由于“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3左右，甚至更低，导致农村村民和城镇居民顶着风险购买“小产权房”。
农村土地市场供需两旺
“小产权房”和一般意义上的商品房相比，没有向国家缴纳土地出让金，从占用土地、房屋建设直到最后销售，都没有经过国家相关管理部门批准，建设成本低廉，开发商乐于开发，导致市场上有足够的“小产权房”房源。
土地权属单位追求利益
一些镇政府为了增加地方财政收入，无视国土资源管理法律法规，暗地纵容或默许开发商建设“小产权房”。“小产权房”不受土地变性、土地出让金、大配套等税费控制，开发企业的趋利目的，也导致了小产权房的产生。
小产权房属于违法建筑，那么购买小产权房必然存在一定风险。
风险一 没有房产证
住房建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保障，拿不到产权证。
风险二 不能办理贷款
因为小产权房的买卖是国家禁止的行为，所以不能办理贷款，购房者需要一次性付清全款。
风险三 拆迁难补偿
“小产权房”实际上属于违章建筑，很可能被拆除，而且不会得到拆迁安置补偿。
风险四 质量难保障
房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。
风险五 配套不完善
有些小产权房屋没有暖气、天然气等配套设施，一旦出现纠纷可能连水电都没有。
风险六 遗产也麻烦
由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
如何处理小产权房问题，这是人们一直再探讨的问题，众所纷纭，说法不一。
对于小产权房的拆除，网友们反映不一。有的网友认为小产权房属违法建筑，必须拆除；有的网友认为小产权房也属于个人财产一部分，如果拆除需要有关部门补偿；有的网友认为，政府应该在“建”上杜绝，严查私建滥建。还有的网友认为，之所以有人购买小产权房，是因为现在的房价太高，买不起房造成的；也有一部分网友希望政府要有对于小产权房拆除要有力度，不要再次反复。
对于拥有小产权房的购房者来说，提心吊胆的日子又要到了。无论怎样，购房者购买小产权房一定要有心理准备，存在着“这里的小产权房不能被拆”这种心理显然最终会吃自食恶果。当然，政府如果可以让房价回归到合理水平的话，购房者也不会把目光放在小产权房上了。这个让人又爱又恨的小产权房究竟会走向何方？小产权房的未来到底在哪？只有时间来回答了。
