地产大佬任志强:房产税能控房价纯属"愚蠢说法"

关于调控方向

南都：简单来说，就是大家非常关心的一个问题：中国房地产到底有没有问题？有哪些问题？病根是什么？

任志强：我早就说过了，中国房地产的问题多得很，如土地供应严重不足等。其中的问题就是“土地制度”。自2002年实行土地出让的“招拍挂制度”之后，土地交易价格被持续推高的同时，还刺激了地方政府对土地财政的依赖。

更为重要的是，中国的土地制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性地收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。

南都：那么在你看来，土地出让制度对房价究竟有怎样的影响？

任志强：从近两年来看，土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断地扩大，土地交易的价格

“土地制度不调整，不管用什么行政手段

都无法阻止房价继续上涨“

指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大地超越了房价的指数。

自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断地让房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。

南都：影响有多严重？

任志强：2000-2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度，且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见，土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。

但是中央政府却始终不肯调整出让制度，宁愿“限房价而竞地价”也绝不肯“限地价而竞房价”。如果土地出让制度问题不解决，想根本上解决房地产问题是不可能的。

南都：如果说，“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境是症结，那么除了土地供应依然不足外，限购是否针对流动性提出了限制？这算是对症下药吗？

任志强：从2003年以来，所有的调控政策似乎都没有抓住病根，所有的调控政策都是错的。

限购政策，目的只是为了满足获取民心的一种政治需求，没有任何道理，就像治病时只是下药退烧，不管致病原因是什么，退烧原因是什么，也不考虑其它一系列的前因后果，就仅仅是要把房价降下来，过去的说法就叫做“治标不治本”。

南都：那你觉得房价上涨的原因是什么？

任志强：房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局。其深层次症结在于，土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求，2003-2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，因而不得不反复地[简介动态]面对房价过快上涨和反复调控的窘境。

由于始终没有触及“土地供给管制”和“低利率管制”这个两个根本性症结，城市住宅用地的总量控制不当，造成了商品住房市场供不应求；这种市场特征与持续宽松的货币环境、持续的低利率管制结合在一起，使得住房市场成为吸收超额信贷的“黑洞”，加速住宅价格上涨。

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关于限贷限购

“在0.7和1.1利率之间，楼价降24%，

老百姓一分钱没得到，降15%还赔了“

南都：在刚刚召开的两会上，周小川提出要满足首套购房者的房贷需求，而且可能会下调到优惠利率，比如打八点五折。政府此举鼓励商业银行在优惠利率和基准利率间进行调整，这是否会刺激购房需求？

任志强：应该是，肯定会刺激需求，如果不刺激需求就错了。

去年我们看到真正的市场交易量下跌是在调整利率之后，去年调整利率之前交易量没有下跌并且上涨速度很快，下跌是在调整利率之后。在利率调整之后，在0.7和1.1的利率之间，相当于提升了24%的房价，所以我们降了24%的房价后老百姓一分钱没得到，如果降15%的房价相当于还赔了，所以去年10月份之后房价的集体下跌是由于利率的变化导致的。

南都：所以买家没赚到，这轮是银行赚翻了？

任志强：我认为政府的举措是只管开发商不管银行，政府不是为了让老百姓受益或买更多的房子，只是为了实现政府目标。

从去年9月份开始，中央经济工作会议到发改委会议到央行会议再到总理问答，四个部委都明确提出要降低首套住房的差别利率，国八条有明确规定的，为什么银行不全面执行？我们一直在呼吁，实际上银行就是在抢劫。这个问题的源头在于银监会，是他们开的口子，与七部委无关，为什么住建部能控制开发商而央行就不能控制银行呢？

南都：从今年两会来看，支持差别化限购的呼声开始传出，你如何看待差别化限购？

任志强：对所有产品进行统一限购，这种过于一刀切的做法是错误的。

计划经济就是中央不管地方怎么样，而市场经济就是应该允许地方有一定可自主支配的权力进行政策调整。中央不允许地方政策调整的错误就在于，把中央和地方的利益对立起来。

从限购的城市来看，我个人比较赞同长沙的限购政策，只限制90平方米以下的，不限制90平方米以上的，这是保障民生的聪明做法。

关于房产税

“业主交房产税相当于政府收了两次地租，2003年

提出该机制跟调控房价没有任何关系“

南都：关于房产税，你是怎么看的？

任志强：我们国家有20多种房子，有很多评估师，但如果把所有的房子都评估一遍，大概需要100到150年，上海现有的评估师要把上海的房子评估一次，他们可能要花20多年的时间。

此外，开发商在通过招拍挂拿地时，就已经交了土地出让金，相当于“地租”，而房产税也是地租的一种形式，如果业主再交房产税的话，就相当于政府收取了两次地租。这样做，是没有道理的。

南都：政府有没有可能在之后的改革中取消土地出让金以及其它税收，改以房产税进行替代？

任志强：新人新办法，老人老办法，一切都有可能。

南都：普遍开征房产税是否能平抑房价？

任志强：我个人认为不会。从美国来看，出台地税前后，房价指数翻了2.8倍，所以说房产税能控制房价是一种愚蠢的说法。中国政府在2003年提出收取房产税时是想改变税收机制，与调控房价没有任何关系。在2003年时，中国的房价根本就不高，从1998房改开始到2003年，房价平均每年涨幅并不大，每年只有3.5%。

在我看来，促使房价上涨的主要原因是土地出让金，开发商提高房价基本都是因为拿地成本增加。

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关于保障性住房

“单位自建房，是典型的腐败，严重的倒退”

南都：最近，我看到你发表多篇关于保障房的博文，对公租房和廉租房着墨很多，尤其对于经适房和限价房，也有自己的看法。

任志强：经适房和限价房不属于保障房，很容易滋生腐败，这部分房源容易被一些人通过行政手段据为己有，从而成为投资品。

其实，保障房不是用来买卖的，能买卖就不叫保障性住房。广州现在要取消经济适用房是对的，变成租赁性住房也是对的。1998年后原来建的经适房已经超2000万套了，但现在四分之三都转成商品房了，这正是由于保障房政策错误导致的。

南都：你觉得保障性住房存在哪些问题？

任志强：居住权和财产权是两码事，保障房一般解决的是居住权的问题，而买商品房则是解决财产权的问题。通过租房就可以解决居住权的问题，为什么还要解决财产权的问题？保障房政策错就错在一开始就定位在解决财产权的问题上。当政府拼命把财产权和居住权混淆在一起的时候，一定会出差错。

另外，保障房存在户籍问题。如，通州区盖公租房，你说他要不要按户口来决定？要不按户籍？旁边就是燕郊，你租我的房子比租农民的房子还贵，你说我干嘛住公租房？我撑得！

南都：那铁路、海关等多家企业建单位自建房，并纳入保障房体系呢？

任志强：典型的腐败，严重的倒退。

南都：大学生人群是社会的夹心层，商品房买不起，保障房不能买，他们的住房问题如何解决？

任志强：大学毕业生不是弱势群体，只有临时居住问题，这种临时居住问题可以通过租房解决。再说，如果大学生都不能通过奋斗最终解决自己的住房问题的话，那一定是这个国家的制度出问题了。

南都：非户籍人口的住房如何解决？尤其是外来人口比重很大的沿海地区。

任志强：非户籍人口不一定是无房户，有房人群是不需要保障的，临时务工人员可以租住，就像石油工人不需要建设住房一样，他们不属于常住人口。美国前总统卡特和布什也是没有长期城市固定住房的。

南都：这是中国人的观念问题。

任志强：不是观念问题，严格地说是一种政府的误导。我们中央政府把老百姓的欲望提得太高了，在早年的时候一直强调“居者有其屋”。但是从历史上看，所有国家、联合国公约从来都说“居者有其所”，从来没有“居者有其屋”的说法。

南都：针对住房保障方面，你有怎样的建议？

任志强：建立公租房是不错的选择。在我们国家，一些城市已经开始执行公租房政策，比如贵州。在我看来，对需要保障的穷人应该进行人头补贴，这部分资金不是用在建筑方面，而是用来鼓励穷人租房。

南都：现在一些大城市周边盛行买小产权房，如果你的朋友看中一套便宜小产权房，询问你的意见。

任志强：不建议，干嘛去建议别人违法呢。这不是风险的问题，我们只是从法律的角度出发，该不该做违法的事情。如果鼓励我们的民众都做违法的事情，这是错误的。我们呼呼小产权制度开放，但不表示你可以去违法，这是两个概念。

关于房价

“政府如果采用非合理的调控措施，如不给贷款，

房价自然会下跌“

南都：两会期间，富力地产[简介动态]李思廉说：去年下半年以来房价下降幅度够大，今年不会再降了。你对此怎么看？未来一两年房价的走势会如何？

任志强：我个人认为，从长远来看，房价上涨趋势不可逆转，因为土地出让制度没有调整的迹象，土地出让金或会持续走高，房价上涨是不可避免的。

南都：我们中国的工资每年都在涨，政府流动性货币还在不断发行。

任志强：所以我觉得那些专家都是傻得不行。我们的总物价在猛涨，其他也在涨。除了转移支付部分以外，很重要的一点就是个人收入增长了。所谓的中国劳动力成本推动物价上涨，别的涨，房价就不涨了吗？难道房子不是人盖的？房价不涨就是错的，只要涨幅不大于GDP增长幅度和人均收入增长幅度就是合理的。

南都：由于政府对楼市的调控有非市场化手段的存在，下届政府上任前房价会否会出现阶段性下降？

任志强：政府如果采取行政措施的话，比如不给贷款，房价自然会下跌。所以要看政府的宏观调控措施是合理的还是非合理的，如果是非合理的就一定会出现阶段性下跌，如果是合理的就不会了。

但2013年肯定会是一个供求关系很紧张的年份，去年9月份以后已经开始出现投资减少、新开工住房面积明显下降的现象。

南都：最后一个问题，你曾说过：“中国人太有钱，房子太便宜”，现在还这样认为吗？

任志强：对局部地区来说是这样的。买不起房子和有没有钱没关系，买得起的再多买几套也没问题，买不起的收入再提高一些还是买不起。但从目前来看，我们整体的购房年龄远低于国际的平均水平，说明中国人还是比别人有钱。

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任志强

重磅炮弹

●“我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题，最危险的是2013年。”

●银行用调整首利率的方式让老百姓觉得降了10万元房价，其实却多付了20万元利息，这直接导致楼市销量急剧下降

●现在的地产调控是在粉碎市场。以前的各种改革中，他们并没有认识到问题的实质，所以出台大量政策都是非市场化和错误的。

●楼市限购只是把现在矛盾往后拖

●房地产商就是当这夜壶的，需要拉动经济的时候就要我们拉动，不需要时候我们就靠边站

●开发商如今是被打翻在地，再踏上一只脚，无法翻身

●没有地产商了，你的房就能住得更好吗？

●什么是创新？创新就是政府不让干的，你得想办法找一条能干的路。但对着干一定是合法的，要成为吴英了

●房价降了不等于房价就合理，要想让房价合理，首先中国的收入分配制度要先合理化

业内评说

“讲真话的人非常难得虽然听起来很刺耳”

在广东中地行董事长徐建平看来，任志强是一个非常睿智的学者型开发商，能够真实客观地去分析行业内的问题。人品正直，业务能力强，对市场的预判能力很强，是一个非常值得尊重的人。

任志强的一些言论引起大家的争论，一度被推到风口浪尖。但在徐建平看来，这可能是一种误解。因为这并非任志强的本意，只是有些真话并不符合某些人的口味，比如“高档房本来就是穷人买不起的，”人人都买得起房有其所者不应再买房“、”房地产商需要囤地手里有粮心中才不慌“这些话，都是真话，虽然听起来很刺耳。他是个有良心的人，并没有昧着良心讲假话。”如今的社会能讲真话的人非常难得“。

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