实况:2008中国房地产百强企业研究成果发布会
房天下2008/04/01 14:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
大会现场
▲现场报道：
想知道2008年中国实力最强大的房地产企业是哪些吗？
3月29日9时，“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆隆重拉开帷幕，同时，还召开了“第五届中国房地产百强企业家峰会”。峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头将齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。作为指定网络媒体，此次发布会和高峰论坛将由搜房网进行全程直播。
大会上，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中国房地产业协会副会长朱中一先生发表了专题演讲《当前房地产形势及企业在发展中应注意的问题》；百强企业的杰出代表，包括万科总裁郁亮、阳光100常务副总裁范小冲等也通过演讲的方式分享了所在企业的经验。
▲主办单位：
中国房地产业协会
国务院发展研究中心企业所
清华大学房地产研究所
中指研究院
▲承办单位：
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组
中指研究院
▲网络直播：
搜房网
▲活动时间：
2008年3月29日上午9：00
▲活动地点：
北京钓鱼台国宾馆6号楼
对此次活动正在进行现场直播，敬请关注。
【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾，各位房地产业界的朋友们，各位新闻界的朋友们，大家早上好！2008中国房地产百强企业研究成果发布会暨第五届中国房地产百强企业家峰会现在开始，我是中指研究院的李靖，很荣幸再一次与大家相聚这个舞台上。中国房地产百强企业研究已经过了第五个年头，这个研究成果已经成为业内外所公认的评判房地产企业经营实力和行业地位的重要标准。2008年我们的四家主办单位：中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中指研究院以及10研究组在深入理解国家政策基础上，针对国家房地产发展状况，进一步完善了百强企业的评价方法体系和评价指标，从而评价企业的经营能力、综合实力，又发掘出一批中国房地产行业企业群体。
 主持人 |
【主持人】今天一年一度的百强企业研究成果发布会召开，出席今天盛会的主要领导和嘉宾有：北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长莫天全先生，中国房地产10联席组长、中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一先生，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究中心陈小洪先生，中国房产10组联席组长刘洪玉教授，中国房地产10组黄瑜女士，中国房地产10百强项目负责研究人、中国指数研究总监汪勇博士。
【主持人】来自于企业界代表万科企业股份有限公司总经理郁亮先生，保利房地产董事、总经理宋广菊女士，北京首都控股开发有限公司杨文凯先生，阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲先生，还有我们媒体嘉宾，路透集团全球房地产负责人，搜房网总裁代建功先生，香港明报代表高志意先生等，感谢各位嘉宾的光临。
【主持人】首先让我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生致开幕词。
莫天全：中国房地产百强研究五周年 成果丰硕
【莫天全】各位领导、各位嘉宾，媒体界的朋友们、产业界朋友们，大家早上好！我代表四家主办单位：中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院欢迎大家的到来，欢迎大家参加2008中国房地产百强企业研究成果发布会，也是我们第五届中国房地产百强企业家峰会。我给大家汇报一下我们百强研究的背景以及过程，还有就是我们后面的整个团队。
▲获奖名单：
【莫天全】今年是中国房地产百强研究五周年，我跟郁亮总经理说，时间过的很快，已经五年了，如果我们把五年以前届的研究结果和我们今天的研究结果比较，已经有了很大的不一样，改观非常大。由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、中国房地产业协会共同发起的研究，为了进一步提升研究的权威性，也是促进研究成果向行业转化，06年11月我们在中国房地产业协会的领导支持下，决定共同主办，由中国房地产业协会，加上10研究组，来共同举办百强企业的研究。所以今天发布的成果是我们四家共同主办的结果。
【莫天全】2008年中国房地产百强企业研究，一会儿四位组长会进行详细的介绍，一个是我们方法论方面进行了改进，在掌握大量数据基础上，针对中国房地产业整体的发展，一个是评价体系方面，08年在盈利性指标上加上长期资本率和费用率，另外也增加了总资产周转率和流动资产周转率指标，为了全面评价企业运营能力和效果。另外在数据源方面，08年的数据表进行了较大改进，数据内容增加了主营房地产开发销售收入、房地产持有经营收入、主营业务成本、业务收入和附加产物，这些客观数据来支持我们的研究结果。
 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全 |
【莫天全】今年的研究在结果分析方面进行了改进，以前我们主要对百强企业作为整体研究，今年我们对万科、中海、保利地产等业绩快速上升的25家称之为积极扩张型企业进行了比较深入的研究。我们对政策更加关注，结合政策，我们百强企业的经营环境、货币从紧新的状况下的融资渠道，这也是我们关注的问题。第三方面，在我们快速扩张的同时，特别是清华大学刘教授提出来，在百强企业快速扩张面临的风险，我们也把这一块融合到08年的研究当中去。
【莫天全】百强研究的影响力不言而喻了，我们在五年的过程中，研究成果受到政府各大部委，所有银行机构，还有国内外金融机构的认同，也导致我们国际上的机构也好，房地产基金也好，把百强企业研究结果作为他们决策、判断或者选择得非常重要的依据，一部分上市公司相当一部分引用了我们百强企业研究的结果来支持他们未来的发展论据。我们六七年前开始想这个问题时也没有想到影响力这么大，也感谢各位大力的支持。
【莫天全】研究的背景，这次研究由四家单位主办，中国房协、国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、指数研究院，团队主要是名单上的人来进行研究工作，四位联席组长，说的志一点，实际我们不太管事，我们主要管方法论，管指导性的原则，对于结果我们是根据数据、运营来取得的，所以对结果方面，我们四位组长并没有多大的说话权利，但是对于比较做我们做了大量工作，特别是朱会长，本生对于这方面有很深的研究，我们经过多次讨论，对方法论进行了大量改进。当然工作还是由中指研究院黄瑜女士他领导下20多人的研究成果进行分析，研究负责人是指数研究院的汪勇博士。
【莫天全】在此我要感谢几个单位，一个是10研究组，是2003年初成立，现在差不多有六年了，是三家单位，初衷是想对房地产企业和市场进行研究，得出一些结果来供产业参考，对一些的企业进行研究，往往他们对这个产业有示范的作用。10研究组成立后确实取得比较大的成果，包括今天我们发布的中国房地产百强企业研究，已经连续五年，还有连续五年中国房地产策划代理百强企业的研究，还有连续五年中国房地产上市公司十强研究，还有连续四年中国房地产品牌价值研究，还有连续五年中国房地产城市投资潜力的十强研究。
【莫天全】另外要感谢的单位还是我们主要的运营单位，就是中指研究院，指数研究院承担了10研究组和百强企业所有的研究，我在这里花一点时间介绍一下中指研究院的背景。中指研究院是99年成立，已经快十年的经历，当初新经济的发展非常迅速，随着新经济的发展我们成立了中国房地产业思想库，由房协、清华大学、北京大学等相关房地产研究机构支持共同组建，资金来源早期是高盛投资银行的支持，由20多位来自于政府、产业方面的研究员成立的指数研究院。指数研究院的根本是中房指数系统，95年通过了我们国内级别的鉴定，由国务院发展研究中心孙主任亲自组织了鉴定。2005年由国务院发展研究中心、国土资源部、中国银监会、中国人民银行、清华、北大们进行了十年的回顾，对它的理论体系也进行了调整。
【莫天全】中房指数系统除了发布城市的指数以外，还有它十一个数据库，这些数据库支持了我们指数的发布，另外除了数据库、指数还有定期月报、房地产发展研究的报告、城市专题报告、市场报告等。另外中指研究院常规工作是10组的日常运行，刚才已经介绍，不多讲了。
【莫天全】中指研究院还出版一系列定期基本报告和中国房地产统计年鉴，中国房地产统计年鉴是由国家统计局、中指研究院两家联合出版，是我们国家官方最权威的统计年鉴。还有我们的专著，包括指数系统的理论与实践，已经出了第二版，还有顾客满意度理论与实践，品牌价值理论与实践，这些基本研究就组成了研究院非常强大的功底。除此之外，还有土地挂牌网、土地价格指数系统，在政府有关部门支持下，我们在三年前通过的。另外还有房地产顾客满意度系统，这一系列的范畴就组成了中指研究院基本的业务和常规的研究，这也是为什么，不管是中房指数也好，还是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组也好，在比较扎实的指数研究院的努力下，每年发布最的好结果。
【莫天全】我借这个机会要感谢搜房网，我本生也是搜房网的董事长，今天的发布确实我们需要庞大得数据，搜房网75个城市的覆盖，它给10研究和指数的研究提供了大量的原始性数据。另外今天搜房网也对今天的会议进行直播，今天的发布一下普及到整个中国的房地产业，400多万人都可以看到今天的发布。
【莫天全】最后我也希望借这个机会，我们会更加的努力，在大家的支持下把我们的百强研究做的更好，谢谢！
【主持人】下面有请中国房10研究组联席组长、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生演讲。
朱中一:要客观看待楼市变化 调整发展战略布局
【朱中一】各位嘉宾，首先我代表中国房地产业协会对2008中国房地产百强企业研究成果发布会暨第五届中国房地产百强企业家峰会的召开表示祝贺，也感谢百强企业为中国房地产业的发展，为国民经济的发展和广大群众的安居乐业所做出的贡献。
【朱中一】房地产业是国民经济的重要支柱产业，对促进国民经济的发展和解决广大百姓的住房问题起着重要的作用。保证房地产业的持续、稳定健康发展，防止房地产市场的大起大落是国际政府、广大百姓和我们行业共同期盼的。客观的说，像去年二三季度那样，房价、低价普遍快速上涨，我们是担心的，也是不正常的。去年四季度以后，在国发2007【24】号文件，央行出台的房贷政策的影响下，各地一方面加强了土地市场调控和住房供应结构的调整，抓紧编制了年度住房建设计划与五年的住房建设规划，增加了保障性住房、中小套型住房和限价房的供应。一房地产限制了投资、投机型消费和部分超前的改善性需求，也稳定了部分中低收入家庭的市场预期，使市场的供求关系开始缓解，房价涨幅总体趋缓。一些城市出现了调整，销售量下降。
 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一 |
【朱中一】深圳、广州等过去房价上涨较快的快事出现回落。去年11月后一些城市的土地价格开始下降，有一些城市的土地出现流拍。但是我们要必须全面、客观的看待市场出现的这些变化。深圳、广州、北京一些城市的成交量的下降，一定程度上是伴随着供应量的下降而下降的，那些地方和一些楼盘的房价下跌是在原涨幅过快、房价过高的基础上适当的回落。因此，这是市场回归理性的表现，而且这些地方成交量的下降和房价的适当回落，有利于我们加深对房地产市场规律的认识，增强银行、投资者、购房者的风险意识，有利于防止房地产泡沫的形成与积累，是国家宏观调控政策显现的表现。
【朱中一】从长远和客观的经济层面看，未来一个时期由于快速的城镇化，我国人口多，收入的增加以及对人民币的预期和人均土地资源稀少等国情，住房需求增长与供应不足的矛盾将长期存在。加上土地、钢材等原材料价格和劳动力成本的增加，因此防止房价的过快上涨仍然是今年的一项重要任务。
【朱中一】尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但对房地产各种需求是客观存在的，各级政府促进房地产业平稳、健康发展的态度是坚定的。因此我们百强企业应当对房地产业的持续、稳定、健康发展充满信心，这是我要讲的点。
【朱中一】第二，房地产企业要调整发展目标和战略布局。美国次贷危机的警示和我国政府实施的从紧的货币政策有利于我国房地产业进入平稳的发展期。但同时也是房地产企业普遍进入了融资的困难期，我们建议国家在实施从紧的货币政策时要有弹性，以保持适当的住宅建设规模。但随着企业开发资金的紧缺，企业间的优胜劣汰，合并、重组会加快。因此房地产企业应该审时度势，把企业自身的发展目标和开发战略放在这个大环境中加以调整。既要重视拓宽融资渠道，保护好资金链，又要重新评估企业运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体策略，对未来的预期要更为严谨，更为务实。要研究在未来的市场格局中，自己向哪些区域、哪些城市发展。在产品的开发上是继续开发商品住宅还是开发非住宅项目，还是参加保障性住房的建设，然后再看看原定的计划是否需要修整。
【朱中一】有的企业前几年囤积了不少土地，现在是否应该加快开发，否则在大量中低价位商品房、限价房、保障性住房上市情况下，你的产品性价比能够赢得生存空间，如此等等的问题都值得各企业认真思考并做出决策。
【朱中一】第三，百强企业要带头学习贯彻好温家宝总理的讲话精神，正确处理好国家利益、企业利益与消费者利益的关系，切实加强企业管理，争取把企业进一步做强做大。温家宝总理在今年的政府工作报告中对住房和房地产工作提出了三项指导原则和四项具体措施。我们百强企业一定要带头学习好、贯彻好，我们一定要更加关注民生，增加中小套型住房供给，积极参加廉租房建设和经济适用房建设，为住有所居做出贡献。一定要更加重视资源节约和环境保护，大力开发建设省地、节能环保型住宅，提高住宅产业化和住宅全生命周期的性能。一定要更加注重诚信建设和依法经营，遵守市场规则，不做囤地、囤房和炒地、炒房行为。
【朱中一】在过去几年房地产快速发展的大背景下，我们多数的房地产企业实力也大为增强。我们同时要看到，相当多的企业管理还是粗放型的，不少企业注重规模扩张而忽视了核心能力的建设，对企业的内部管理重视不够。许多企业缺乏系统、完整的管理体系，偏重于做项目忽视了做企业。有的企业注重了自身利益，对消费者权益重视不够。有的企业注重了开发数量，忽视了产品的性能和工程的质量。从未来的趋势看，宏观调控、区域差异和市场竞争对企业的管理和项目的质量提出了更高的、更全面的要求。企业一定要在明确定位、研究开发地域方向的同时，把重点放在加强管理、提高项目质量上来。只有强化公司治理，注重品牌建设，提升经营效益，做好产品性价比，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，赢得消费者的信赖，使企业持续发展，最后祝愿我们的百强企业进一步做强做大，在明年继续获此殊荣。谢谢大家！
【主持人】朱会长的讲话，朱会长首先号召我们百强企业对房地产长期发展充满信心，同时指出在当前环境下，百强企业要根据市场环境变化调整自己的策略。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪先生介绍百强企业的研究目的和意义。
陈小洪:房地产百强企业的影响已受到各方认可
【陈小洪】各位来宾，上午好！很高兴参加2008中国房地产百强企业研究成果发布会。中国房地产百强企业研究的目的，是通过对企业规模、盈利、效率、发展潜力等的量化研究，发觉的企业群体，通过系统研究，打造中国房地产百强企业品牌。就是我们这个品牌既是帮企业的品牌，百强本生也是个品牌。提升企业的知名度、影响力，发挥百强企业的示范效应，推动房地产企业做大做强。
 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业所所长陈小洪 |
【陈小洪】通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，重视社会责任，发挥房地产业在国民经济中的支柱作用。策划代理百强的研究目的，客观的反映房地产策划代理企业的前景、综合实力。通过挖掘、营销、策划对房地产价值的提升作用，传播房地产营销成功的案例和经验，提升房地产策划代理的运作水平和服务质量，树立的房地产企业榜样，向市场推荐群体，促进房地产行业资源的优化组合。
【陈小洪】房地产百强企业的影响现在已经受到各方面的认可，不仅房地产界，同时金融、政府等社会各界都非常关注，引用研究成果，媒体传播，成为评判房地产企业实力的重要标准。影响表现在，帮助百强企业赢得资本市场和资金的支持，中国农行、建行、中国银行等都对金融机构下达文件，把百强企业列为客户。美国雷曼、花旗等国际知名机构也积极参加成果发布，与百强企业交流，主动寻找与百强企业的深度合作。
【陈小洪】帮助企业获得政府的支持，建设部、国资委、银监会都非常重视百强研究成果。帮助百强企业增加土地市场竞争力，百强企业在土地招拍挂过程中能够满足招拍挂要求的标准，获得评分，土地资源向百强企业集中。帮助百强企业提升客户的认同，购房者在购房选择中更加关注百强企业。
【陈小洪】上面讲的是我的观点。另外我想说一下我们百强企业的研究和百强企业成果发布会，这是有密切关系的。实际上这个发布会即是我们百强研究的一个重要组成部分，也是我们百强企业研究这家机构对于百强企业服务的作用。这个服务表现在一是公布成果，第二，通过交流，我们对房地产、国民经济形势的看法，第三也是很多先进企业交流的场所。
【陈小洪】这些百强企业为什么成功，我觉得重要一点，不管他们技术怎么样，有的好一些，有的是后来者，他们都能成功，最主要是战略的远见、创新的意识和扎扎实实的工作、管理，这是他们成功的重要原因。我在二月下旬有幸去拜访了万科公司，看了他们的住宅产业化实验基地。看了后，据他们介绍是投了很多资。但是我感觉，这是万科的实力，这也是他们的远见，因为这个事情在中国，我个人认为可能70%、80%以内将来的房地产，包括住宅、商业地都会往这个方向走。在国家政策不明朗的情况下，万科能够用实际行动来做，这是他们的战略远见，这是他们创新的表现，而且是扎实在做。
【陈小洪】刚才我听到朱会长也讲了这个事，我希望大家都关注。根据我们过去对产业的研究，我们这两年研究产业链创新，感到要众志成城，大家推动，这才能最快的成功，使我们的企业取得更大的竞争力，我就讲这么多，谢谢！
【主持人】下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，介绍百强企业研究理论方法体系。
刘洪玉:谈谈今年百强研究方法体系的几点变化
 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉 |
【刘洪玉】尊敬的各位来宾，各位新老朋友，大家早上好！欢迎大家参加2008中国房地产百强企业研究成果发布会，也感谢大家对我们工作的支持。清华大学房地产研究所主要从事跟房地产相关的理论研究，我们也试图想找一些能够应用的平台和窗口，实际上房地产10研究组这种形式，我们做10的研究，不光要研究出成果来，还要去发布、推广，然后指导企业的实践，引导行业的发展，对我们来说就更加有意义，所以我们非常愿意参与这个工作，也愿意为这个工作做出我们的贡献。
【刘洪玉】按照我们会议的安排，我讲研究的方法体系。这次百强企业有房地产开发企业、代理企业、顾问服务等这些机构，我讲的方法体系主要是开发企业。代理机构的研究方法与去年没有什么变化。研究背景以及研究的基本原则、基本的目的也始终没有变化，我节省时间不多说了。
【刘洪玉】纳入我们研究范围的房地产开发企业，它应该是依法设立并登记注册的房地产开发企业，而且在近三年房地产业务的平均销售额要达到三亿元，或者销售面积是10万平方米，这是个门槛。当然可能在我们百强企业的指标中，他们已经远远超过了我们的门槛。但是我们可以从区域做一些研究，这样更加能够反映我们整个行业的结构状况。结果虽然出来更多是对着百强，我们也希望对整个行业多增加了解。
【刘洪玉】另外是资源参加，并且配合提供相应的数据报表，但是有一些排除的事项，如果这个企业出现严重的拖欠工程款，有重大的偷漏税问题，严重失信行为或者其他违法行为，就不进入到我们的研究范围，当然这也是根据我们所知道的，但是我们不知道的也很难保证。
【刘洪玉】我们的指标体系刚才莫天全先生已经简单说了一下，与往年相比我们做了一些调整，主要是从盈利性指标里增加了两个三级指标，然后从成长性指标里的土地储备表达方式，原来是占地面积，现在调整为建筑面积，增加了运营效率的指标，包括总资产的周转率和流动资产的周转率，其他指标没有什么变化。
【刘洪玉】我们做这样一些调整，主要是基于这么几点思想思考。首先房地产企业长期、持续、稳定的发展，这是越来越重要，这不光是我们企业自己的事情，也不是我们行业的事情，而是它关系的更广泛。我的理解是一个是房地产业与资本市场关系越来越密切，从投资者的角度要关心企业的能力、抵御风险的能力，从政府的角度可能更关注资产的价格，关注房地产资产是不是存在泡沫问题。实际上这个意义非常重要。
【刘洪玉】另外和国民经济的关联也越来越想，原来我们说是国民经济支柱产业，但是如何影响了国民经济，与国民经济到底是什么关系，我们的理解是一步步发展，应该说我们国家宏观经济主要的指标，一个是经济总量GDP，还有是就业率，还有一个是通货膨胀率，这三个指标和我们行业的运行关系非常密切。再有是和我们的社会发展、社会政治制度密切关联。大家都知道，住房是所有人都会碰到的事情，所以住房问题也和我们的房地产行业发展是密切关联的。从这些角度来说，我们希望我们的企业能够不断的成长，稳定的成长，能够给整个社会带来的利益。从这个角度来说，我们进一步完善了我们的评价指标，具体就不说了。
【刘洪玉】我们的原则还是跟以前一样，开发规模和业绩规模相结合，资产负债结构原来是和盈利能力相结合，现在增加了运营的效率，因为随着企业面临着市场环境变化，效率问题可能越来越重要，比如我们的土地出让，我们现在开始规定你什么时候要开发完成这个房子。企业盈利能力实际也跟效率问题相关联。再有是成长性和开发潜力相结合，从数据的采集，因为指标调整，所以相应的数据采集内容就比以前更加丰富，具体也不说了。
【刘洪玉】数据来源，从这几个方面，一个是研究组对房地产开发企业进行有关的数据填报，我们经过一个复核、确认过程，另外还有数据库里面的数据，还有房地产企业对外公布的信息，包括公司年报、企业网站公布的信息，对外派发的宣传资料。再有是有关政府部门公开的数据，主要是建委、房管局、统计局这些系统。还有我们前面几次，做百强企业研究所收集的各种各样数据资料，包括我们百强企业研究、上市公司的研究、品牌价值的研究，实际上我们这些数据都可以对我们其他的研究形成支持。
【刘洪玉】我们对这些数据进行了认真的复核和确认，因为我们不是审计机构，所以不能100%说它就是准确的，但是我们做了我们复核确认的工作。企业财物数据是通过会计事务所出具的报表进行复核，另外通过税单计算企业的和利润情况，另外进行交叉复核，通过各个地方房地产交易中心公开项目交易的情况来复核企业提供销售额的数据，通过统计局直报数据进行交叉复核，再有对有疑问的数据还进行现场的复核。
【刘洪玉】我们评价方法还是用了因子分析方法，这个方法我们连续应用了这么多年，认为这个方法结果是比较稳定，而且限度的排除人为因素的影响。
【刘洪玉】我们在排序过程中，有的时候可能会出现两个企业不相上下，因为我们运算过程应该说有误差，可能企业的得分在这个误差范围里，我们有时候很难取舍，这时候就有一些排序的规则，就跟社会责任相关的指标。比如慈善捐赠数据来确定，如果还不分上下，我们按照西部、东部、中部这样来排序。实际上我们的房地产市场有很大的空间还是在中西部市场，已经发展起来的市场基本处在东部，所以我们排序上也是想鼓励中西部企业要加速发展。
【刘洪玉】最后我想说一个问题，也跟我们前面讲的企业研究，当时为什么要调整这些指标是有关联的，去年我们和龙湖地产做了对国外领先房地产企业跟踪的研究，Pulte Homes在美国的排名很考前，对于它的研究对我们有很大的影响，07年他们亏损主要来自于住房的业务，收入同比下降36%，原因是住房销售价格下降，再有是住房销售量下降。其中住房业务税前损失25亿美元，销售利润率变成负值，而且预际08年一季度会继续亏损。我想说的是，在这样一种环境，Pulte Homes长期策略我们知道了，短期策略是努力增加现金流，另外大力削减费用支出，另外消减公司控制的土地储备数量，重点减少土地开发费用的支出，要大力削减管理费用的支出。07年第四季度他说，他节失5935万美元，同比下降19%。
【刘洪玉】刚才朱会长讲了我们房地产市场，应该说我们是有信心的，但是作为一个越来越大的企业就要关注它稳健这一特点。这是Pulte Homes数据，从01到07年，毛利润率的变化，平稳的时候在23%，07年就变成负的了，税前利润率、税后利润率就下来了。我的意思是我们要居安思危。从我们百强研究中来说，我们要有应对。作为企业在发展中要有弹性，这些弹性如何把握，因为市场不断的变化。从下面的表大家就可以看出来，像美国住房销售的量，每年也会起伏的比较大。
【刘洪玉】Pulte Homes这个公司在建成房子量的市场份额和销售房子的数量份额，每年也有很大的变化，所以我们也要突破一个误区，就是所谓的企业发展、成长了，每年都得规模增加，这样我们的企业才，这是我们比较关注做大的概念。但是我们说我们是百强企业的研究，我们将来可能越来越多的关注企业要做强，做的稳健，要保持长期可持续的发展，我就讲这么多，谢谢大家！
【主持人】谢谢四位联席组长，从目的、意义、方法体系方面做了介绍，在背后还有更多的百强研究组的工作人员经过辛勤的工作，已经把我们百强研究报告发表出来了，我们工作人员把报告送到大家的手中。下面邀请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人、中指研究院研究总监汪勇先生发布百强报告。
汪勇:百强企业规模化扩张加速 与风险并存
【汪勇】大家好，今天我研究的主题是关于企业的扩张、新趋势。有四个方面，就是百强企业发展的四个方面关键的内容，是规模化扩张上新一台阶，第二是业绩持续大幅增长，第三与风险并存，第四是我们发展的新趋势。
 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人、中指研究院研究总监汪勇 |
【汪勇】我们看一些具体数字和图表，07年百强企业实现了规模化的扩张，而且扩张上了一个新台阶，主要体现在我们资产规模的大幅度增长，据我们数据显示，百强企业07年年末总资产均值超过100亿元，增幅达到47.43%，万科成为中国家总资产超过一千亿元的房地产企业。刚才刘老师、莫总介绍到，这次我们为了深入研究，我们把企业分成两大类，一是我们积极扩张型企业，所谓积极扩张型企业是我们把销售额增幅、投资额增幅、主营业务增幅超过30%以上，而且城市的进入个数为标准，选取万科、中海、合生、保利、万达等25家企业做我们的所谓积极扩张型企业研究。这些总资产规模达到25亿元，增幅达到64%。
【汪勇】我们看到积极扩张型企业总资产和稳健型企业比值上升到5.55倍，资源向积极扩张型企业聚集。这是个特点，我们资产规模大幅度增加。从土地储备规模来看，积极扩张啊企业的土地储备均值超过千万平方米，这也是很大的面积。07年整个百强企业平均土地储备建筑总面积达到625万平方米，同比增加39%，而我们积极扩张型土地储备刚才说突破了1100万平方米。从增长速度来看，积极扩张型土地储备增幅有所放缓，也就是说在积极扩张的时候，他们不断的利用已有的土地储备，他们注重保有土地的开发。
【汪勇】策划代理百强企业方面，我们策划代理一手物业代理面积也是全面增长，规模性的优势进一步扩大，我们策划代理百强企业今年增幅都达到50%，规模性的竞争优势已经进一步确立。这是扩张的一个特点。
【汪勇】我们规模化扩张也伴随着业绩大幅度增长，百强企业销售额增长幅度非常大，行业的集中度进一步提高。从07年的数据看，我们百强企业的平均销售额高达50亿元，同比增幅65%，这个增幅远远超过同期行业水平21个百分点。也就是说我们在目前竞争环境中，百强企业的业绩明显好于行业的平均水平。
【汪勇】从销售占比情况，05到07年间，我们百强企业销售占比重由11.79%上升到16.91%，万科商品住宅份额达到2.07%，同比增长了近1个百分点。从积极扩张型企业来看，增长幅度也是很大，从03年21亿元增长到07年106亿元，就是25家企业，这些企业平均销售额07年实现了106亿元这样的规模。而且他们近五年的增长都高达50%以上。
【汪勇】从我们前十名的占比情况来看，占百强将近50%，数字显示，资源不断向百强企业集中，特别是对于行业龙头。另外是盈利的提升，百强企业实现净利润7.9亿元，同比增长将近翻了一倍。其他盈利指标也提高了，总资产率、净资产率、长期资本率，近几年都有不同程度的提高，也就是百强企业在07年实现了盈利能力的全面提升。
【汪勇】从策划代理百强企业来看，策划代理百强企业的盈利规模幅度提高也很大，07年策划代理百强企业主营业务收入首次突破亿元，净利润也增长了52.7%，刚才几位组长也讲到，在扩张的时候，于风险并存，我们发现部分企业长期资产负债率依然偏高。大屏幕是我们05到07年百强企业三年的负债情况，有32家企业资产负债率超过75%，风险不容忽视。
【汪勇】另外百强企业应该关注企业外部环境环境，去年住房保障政策相关出台，我们百强企业经营的外部环境已经发生了很大变化，特别是在今年三月份政府工作报告，针对行业提出来，关于加强廉租房、经济适用房的住房建设和管理，增加中低价位、中小套型商品房供应，放在所有政府工作报告的前面。从屏幕显示，08年主要城市保障性住房的规划来看，北京、上海这些城市的保障性住房规划高达40%，这对以后商品住宅的市场产生显著影响。
【汪勇】我们研究组认为，住房保障相关政策实施，一方面体现了我们政府进一步关心民生的决心，当然我们也建议百强企业要积极参与到保障性住房的建设中来。另一方面，从短期来看，市场短期的波动将导致市场进一步洗牌，综合实力强、管理水平高、抗风险能力高的企业，在这一轮调整中胜出。
【汪勇】同时从金融政策环境来看，货币政策继续从紧，百强企业资金压力显著加大，大屏幕显示的是07年到目前为止货币政策的概要，07年到现在，央行共提高了存款准备金率12次，创下了15.5%的新高，累计冻结资金近2万亿元，累积加息6次。我们认为货币政策从紧将会对百强企业经营带来两个方面影响，是增加了资金压力，特别是对非上市百强企业而言。其次是控制贷款规模，将限制延缓部分购房消费需求，从而给百强企业补充流动资金这一策略带来不利影响。
【汪勇】对于企业未来发展，我们认为，如何平衡规模与效益、于风险的矛盾将成为百强企业未来发展的核心。在住房保障政策陆续出台和货币政策持续从紧的大环境下，百强企业要高度重视扩张带来的风险。就是我们要积极扩张我们的融资渠道，加快我们的开发速度，提高我们资金使用效率，提高对未来市场的应对能力。同时我们的百强企业，一些策略也值得我们学习和借鉴，我们的资料显示，去年百强企业通过上市、公开增发、引进私募基金等各种手段来拓展融资渠道，从去年新上市的房地产公司来看，比如荣盛等多家百强企业上市，融资共超过600亿元。对于老牌上市公司，万科、保利，通过增发融资额度创新高。这些为我们百强企业扩展融资渠道、降低风险提高了很好的参考。
【汪勇】我们研究组认为，未来企业的发展，在这几方面有新的增长点，一个是土地的一级市场开发和保障性住房的建设，都将成为我们百强企业新的业务增长点。总的来说，我们连续五年中国房地产百强企业研究有这么一个结论可以给大家分享，随着我们房地产市场的持续、稳定、健康发展，百强企业将继续沿着规模持续扩张，业绩快速成长的道路发展，企业的市场占有率不断提高，同时在保障性住房不断完善，货币政策持续从紧大环境下，百强企业要积极关注市场的变化，对内加强企业内部管理，对外积极利用融资渠道，提升企业对抗风险的能力，确保企业在未来发展中立于不败之地。以上是我简短的对于07年百强企业发展状况的评述，感谢大家！
【主持人】尽管07年市场环境有一些变化，但是我们欣喜的看到，百强企业不断扩张，发展速度非常快，非常喜人，同时百强企业作为一个组团也反映了强者恒强的发展势头。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士发布08年中国房地产百强企业名单。
 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜 |
【黄瑜】各位大家上午好！五年来我们10研究组全体成员在各位房地产企业和策划代理企业的大力支持下，媒体朋友的帮助下，全体成员的共同努力下，中国房地产百强研究已经取得丰硕的研究成果，中国房地产百强研究成果现在已经成为行业评判企业经营实力和地位的标准。今天我们在这里隆重发布08年百强企业研究成果的同时，同时对房地产企业予以表彰并颁发证书。
【名单详见专题】
【黄瑜】感谢朱会长，下面有请我们连续五年的万科企业股份有限公司总裁郁亮先生演讲，有请！
郁亮:房地产行业缺少理性氛围 应承担更多责任
【郁亮】各位专家、各位同行，大家上午好！得奖是件很高兴的事情，发言是件很危险的事情，今天在房地产行业，在公开场合说话都比较危险。刚才我就在想说什么，还是说万科企业的策略，对于万科来说，我们的策略有八个字“聚焦主流、理性应变”。有可能可能会说，去年你们的战略不是“快进快出”吗？
【郁亮】我们这么理解，去年在市场亢奋的时候，个别存在囤地的时候，万科提出“快进快出”的方式，在市场发生变化的时候，我们聚焦主流，振兴房地产市场。在市场亢奋的时候要求我们保持理性。过去几年，万科在个别地区采取理性定价策略。现在我们决个市场已经向理性回归的时候，某些市场出现低迷的情况下，万科坚定表示了信心。我觉得我们行业确实缺少理性的气氛，比如我们在讨论过去十年房地产行业得与失的时候，昨天别人问我，过去十年房地产行业你如何评价，有人用失去的十年来评价，我说那是繁荣和进步的十年，为什么这样说呢？我们可以看到一个数字，我们在98年做货币改革的时候，中国城市居民人均居住面积大概18平米左右，去年达到28平米，十年提高了近10个平米的人均居住面积。中国老百姓居住问题得到很大改善。
 万科企业股份有限公司总裁郁亮 |
【郁亮】对于居民愿望来说我们还要努力，不管怎么说过去十年是我们民生问题解决的时期。如果理性分析这个市场，尽管我们有很多的不足，但是整个市场为老百姓居住问题做出了巨大贡献。我希望我们聚焦主流、理性应变的策略，使我们市场有更多理性的气氛，能够建设性的探讨一些问题，这样我们行业才能更健康的发展。作为发展商我们应该承担起更多的责任来，谢谢大家！
【黄瑜】祝贺以上这些的房地产企业和策划代理公司。下面我们为各个区域的策略代理公司颁发证书。
【名单详见专题】
【黄瑜】另外我们也挖掘了一批百强明星企业，下面为百强之星企业颁发证书。
【名单详见专题】
【黄瑜】我们应该感谢这些企业，为我们房地产健康发展所做出的贡献，谢谢这些企业！
【主持人】再次恭喜以上获奖的所有企业，下面我们将与一些百强企业分享一下他们一年以来的心得，刚才万科郁总已经与我们分享了他的心得，下面邀请的是北京首都开发控股有限公司副总经理兼总会计师杨文侃先生。
杨文侃：加速实现两个转变 切实推行四个转型
【杨文侃】尊敬的各位来宾，各位同行，女士们、先生们，大家上午好！很高兴今天有这样的机会与各位房地产界同行进行学习和交流，首先请允许我代表北京首开集团，并以我个人的名义，对2008中国房地产百强企业研究成果发布会暨第五届中国房地产百强企业家峰会胜利召开表示衷心的热烈祝贺。对于入围的百强企业表示热烈的祝贺！
 北京首都开发控股（集团）有限公司副总经理兼总会计师杨文侃 |
【杨文侃】去年12月27日首开上市方案获得批准，上市成功标致着稳步扩张总体战略迈出关键一步，今年是首开集团正式运转的年，如何把握上市融资的契机，实现企业机制、体制的全面创新，即是促进集团主营业务发展壮大的机遇，也是决定集团前途命运的严峻挑战，为此首开集团在深入研究内外部形势的基础上，明确了08年经营工作的思路，可以概括为“把握一个大局、实现两个转变、推进四个转型”。
【杨文侃】牢牢把握北京举办奥运的大局，首开集团作为奥运场馆建设的团队之一，以高度责任感和使命感，推进奥运工程建设，确保各个场馆如期交付运营。第二加速实现观念、机制的转变，首先要坚持解放思想，转变观念理念，进一步增强经济效益意识、竞争意识、危机意识、大局意识。第二以风险控制为手段，以利润化为目标，建立起科学有方、控制有力、整形有序的经营机制，以股权择权明确为基础，管理化为目标，建立目标清晰、责任落实、管理到位的机制。
【杨文侃】要切实推行四个转型，从单一依赖生产经营、缓慢增长的方式向产业经营、资本经营方式转变，切实加快战略布局转型，切实完成管控模式的转型。从以前以事业部制组织模式转变为三级组织架构。大家知道08年国家宏观调控政策将具体深入进行，货币政策从紧，土地政策从严，房地产市场的不确定性有所增加，房地产融资压力日趋加大，房地产市场竞争日趋激烈，这对于我们房地产企业把握新机遇、迎接新挑战提出新要求，为推动房地产健康发展，为保证北京奥运的成功，为北京城市建设做出我们应有的贡献，预祝大会圆满成功，谢谢大家！
【主持人】谢谢杨总，下面邀请阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲先生发表演讲。
范小冲："坐地生财"行不通 继续二线城市战略
【范小冲】非常感谢搜房，这次非常高兴能够再次获得10，在这里我们也向的企业学习。07年是惊天动地的一年，这一年房价、低价暴涨，本生资本市场也在兴风作浪，股市、楼市短路，造成面粉比面包贵，另外也是企业战略调整的一年，过去大家从区域性的发展更多走向，二线城市现在已经成为主流。同时国家的宏观政策也进行了很大的调整，现在把保障性住房与市场性住房非常清晰的理出来。所以07年应该是房地产市场动荡的一年，也是房地产发展最快的一年。
 阳光100置业集团有限公司常务副总裁 范小冲 |
【范小冲】08年又是更大变化的一年，次贷对于市场信心造成了很大影响，同时中国银根紧缩并没有改变，现在对于出口以及人民币的，包括整个CPI，今年都不是很乐观。现在也有房价拐点、进入冬天的说法。我们感觉，至少在今年，像去年那样靠囤积土地、外延式快速扩张、坐地生财这样的增长模式今年行不通了。过去只要我拿到土地，土地快速增值，使我们的利润非常快的提升，今后这种增值模式肯定不会持续。对阳光100而言，我们现在继续保持我们的二线城市发展战略，继续聚焦二线城市中产阶级、青年白领的主流目标客户群。
【范小冲】我们现在更多不是快速外延式的发展，而是更多的向内看。我们一直在总结，一直在提升我们自己企业的发展战略，提升我们的管理。比如07年我们与大的咨询公司在理顺阳光100的管理体制。通过集团把业务线进行垂直化管控，使我们管理不变形，能够形成集团专业能力。同时项目制在标准化平台下能够快速推进。过去我们很多项目，我们给了大家一个越野车，项目经理可以根据自己的水准任意驰骋，而我们给大家发的执照，我们给大家一个轨道，除了火车头有动力，每个车箱都有专业能力予以支持，这样就能够更快、更稳、可持续的发展，也能使我们在继续扩张，比如在十个项目到二十个项目，从五十个项目到一百个项目，都能够快速支撑。这样的管理体系已经建立起来，而且一直运转。
【范小冲】对于08年，针对现在对于资本、土地，二三线城市很多开发商目前也很彷徨，资金链也很紧，我们就把我们的管理平台和品牌、能力同很多开发商共享，我们推出阳光100非控股直营连锁，我占这个项目一部分的股权，管理权是我们，我们同我们的伙伴共同创造一个增值的效益，这样我们与伙伴共同成长。面对着08年这一形势的逆转，我们有坚强的信心，因为中国城市化并没有改变，中国经济的成长，不管是GDP下了一个点两个点，经济成长还是非常快的。大家进入城市的需求还是非常旺盛的。今天的宏观调控是一些政策上一定的调整，但是没有改变大的基本面，包括今后保障性的住房，如果再切掉一定比例的供给，那么市场上的供给更加紧缺，再加成本的推动。所以我们对未来的市场还是非常有信心，中国不仅仅只有北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，更为广阔的二三线城市实际正在快速成长，一旦我们开发，靠我们的能力、品牌，如果能够有效的管控，有的控制成本，有效的为客户创造价值，我们就可以在更广阔的市场上获得一个可持续发展，也能够在今天快速增长的城市化浪潮中获得房地产未来发展的机遇。谢谢大家！
【主持人】今天上午的议程告一段落，谢谢大家的参与！
