房地产市场细分 人口流向决定城市房价

市场趋势篇

细细探究影响房价的诸多因素、供求关系不难发现，未来楼市的走向需要分类对待，在优势人口大量涌入、发展迅速的地区，房价上涨空间仍然存在；而人口流失、发展迟缓的城市，其楼市则将面临不小的问题。

常言说，人的恐惧是对未知的恐惧。而造成楼市恐慌的一大因素，也正是因为购房者看不清楼市的迷雾、弄不明房价的趋势。如果能把未来楼市的市场动向把握一二，做到心中有谱，那么该不该恐慌也就不言自明了。

暴涨暴跌已成过去式

华东师范大学房地产系主任华伟认为，房地产市场的暴涨暴跌行情已经成为了过去，考虑到未来经济维稳、保增长的目标，在楼市地域机制不改变的情况下，楼市一定会有涨有跌、平稳发展，逐步形成一个健康良性的环境。

从房地产的供求平衡来看，目前不少城市都有出现供大于求、库存量不断走高的情况，在调控政策预期不变的情况下，房价暴涨自然是不太现实的。而从宏观经济层面上讲，随着未来城市化、新型城镇化的不断推进，要解决一亿农民进城的问题，各大地区、城市都会有大量的人口涌入，在这一住房需求的支撑下，房价暴跌的可能性也不大。

进一步来看，由于地方财政与土地财政的“捆绑性”，房地产市场所谓的“崩盘”论无疑是谁都不愿看到的。按照2014年政府工作报告的计划，今年经济增速保持在7.5%左右，实体经济压力很大。从政策方面来说，转型升级调结构并不是一蹴而就的，楼市走向需要保持一定的稳定性。

“以前是一路上扬，之后可能是波动上扬。”华伟指出，未来楼市在短期内仍具有一定惯性，当前楼市的诸多变化则是“有涨有跌”所形成的“浪花”，而绝非暴涨暴跌前的预演。

市场分化正在进行中

除了较为平稳的趋势之外，“分化”则是未来楼市的另一个大趋势。卫民不动产策划智库总经理蔡为民(博客,微博)对此就指出：“楼市从来都不是标准化的产品，而国内市场的分化也早已在进行中了。”

从总体上来看，一线城市房价的上扬依然是具有较大空间的。发达城市良好的医疗、教育、交通等要素进一步支撑了房价，尤其是对年轻群体的吸引比较明显。而相对于一线城市，三、四线城市的公共服务水平则还有待完善，房价下行的压力就比较大了。举例来说，北京的房价很有可能每平方米五六万元都不算是泡沫，但三、四线城市也许每平方米三五千元就已经无人问津了。因而，根据不同区域、不同等级的城市具体情况的不同，房价的趋势自然不能一概而论。

那么不同区域的不同趋势该如何把握呢？蔡为民分析说，人口导入与否是影响房价走势的一个关键要素。

一般来说，供求关系决定了一个城市的房价涨跌。当一个城市处于高速发展的上升通道时，大量的人口导入会使得购房需求不断涌现，房地产市场自然能大为受益；而当一个城市或地区的人口不断流失、导出，那么购房需求逐步趋于饱和，房地产市场自然就要出现下滑了。

再以苏州为例，由于其人口增速非常快，成为了国内第二大移民城市，因而商品房市场需求旺盛，房价就很难出现下跌的情况。但再看周边的常州和无锡，两个城市近两年的人口量呈现出净流出的趋势，消费人群在减少，楼市自然一点点地冷清了起来。

人口趋势也要分类看

不过，华伟进一步指出，人口流向虽然是影响供求关系的一个指标，但也要进行分类讨论，不能用局部来描述全盘。

“人口是一个复杂的指标，需要更为专业化的分析。”华伟认为，人口的导入导出量还不足以完全对应房价的走势，其变化人口的质量也不容忽视。如果一个地区的大量涌入都是优势人口，那么自然会大大增加购房需求。但如果进入人口并没有在当地购房的欲望或能力，则对房价的影响就不明显了。“这就好比温水里加开水还是加冷水的区别。”华伟说。

蔡为民也指出，宏观经济上对某一城市、某一地区在产业支撑和重大建设上的影响，以及人口的导入都是影响房价趋势变化的要素。当然，一些重大建设、产业支撑的利好无疑也会加大人口导入量，这就是一个相辅相成的结果了。

再详细到某一个城市来讲，不同的区位、不同的影响因素对房价的影响也很大。以苏州为例，房价总体都是相对平稳的，但其中的、地铁房受追捧，价格就仍在不断上扬之中；反之，地段、区位都不好的楼盘则有不小的降价压力。再者，如果是品牌开发商开发的高品质人气项目，又会对房价走势产生一定的影响。无疑，从整个中国的楼市到某一街道、某一楼盘的不同变化都是不尽相同的。

因此，我们对于不同的城市、地区，无疑要分线、分区、分片来看，并把影响房价的诸多因素进行通盘考虑，才能大致勾勒出未来的走势。

政策不能一刀切

那么楼市到底该不该恐慌呢？蔡为民笑着回答说：“按目前的态势看，要恐慌也是卖房者恐慌，购房者只需观望和分析，自然心中有谱。”不过，广州知名房地产专家韩世同则不无担忧地指出，楼市目前的情形不太乐观，相关政策也可以早作准备，方能在今后的变化中有所应对。

“三、四线城市的销售不畅使得不少开发商改变了布局策略。”韩世同认为，许多开发商都将自己的重心移回到一线城市，使得一线城市目前保持了一定的强势情况，但整体的销售回落仍无法避免，这无疑也会影响到开发商的资金链。而考虑到信贷紧缩、房贷申请困难等问题，在成交持续不足的影响下可能会引起大面积的观望情绪，最终导致本该有的购房需求也不能被有效激发。

“政府应对楼市可能出现的下滑早作准备和预防，避免到时候难以应对。”韩世同指出，调控的目标是房价软着陆，下跌的过程应该是平缓的、阶梯式的。如果真的出现“跳水”行情，那么真正的恐慌就会到来。因此，目前人为地制造恐慌情绪虽不可取，也应该正视可能出现的问题。在保证不出现房价反弹、投机行为的前提下，如何拿捏分寸，逐步、局部地引导楼市发展是十分关键的。

不单单是购房者要对楼市的变化趋势分类讨论，韩世同认为住建部也应在此基础上对楼市进行“分类指导”。韩世同说：“楼市政策不可能一刀切。”