大话地产之“马鞍山路板块悄然崛起”现场直播
合肥房天下2007/09/07 14:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
▲ 主题背景：
近5年来，老合肥人耳熟能详的马鞍山路发生了翻天覆地的变化，演绎了一曲又一曲荡气回肠的传奇故事，主演了一个又一个黄土生黄金的奇迹。
进入到2006年以来，合肥开始了的道路大建设。整个合肥成了一个到处轰鸣的大工地。当金寨路打下根地桩的时候，转由马鞍山路进城的车流逐渐多了起来。作为合肥早期打造的景观大道，50米的路幅、大型中央隔离带、双向6车道，这些当初的设计使马鞍山路在面对陡然增加的车流量仍然游刃有余。昔日人车稀少的次干道现在已是车水 ，灯红酒绿。同时，城市的向南扩张使马鞍山路焕发出无穷的活力与生机。在城市规划次中心及滨湖新区建设等利好因素的带动下，素来就是城市上风口的马鞍山路板块借着城市发展和新区开发的东风，迎来了一个跨越式发展的黄金时期。
在政务新区、滨湖新区开发建设的同时，马鞍山路的改造建设也在大幅度进行着。急剧攀升的人气使得这一地段的房价大幅上扬，从最初的两千不到一直追到目前的四千有余。一度成为合肥房价的风向标。合肥房天下特约业界权威人士及马鞍山路沿线知名楼盘代表，做客房天下“大话地产”，共同解读马鞍山路楼市板块的前世今生，以及愈发辉煌灿烂的明天...
▲ 对话时间：2007年9月7日15:00--17:30
▲ 对话地点：银瑞林大酒店
▲ 到场嘉宾：（排名不分先后）
安徽省金大地房屋开发有限公司 营销总监 潘书红
合肥晚报 主任 程局新
华星房产咨询有限公司 销售部经理 春
合肥菲华房产开发公司 营销总监 陈睿
安徽鑫苑置业有限公司 副总经理 姚莉
合肥明佳房地产开发有限责任公司 副总经理 甘达发
合肥华盛房地产开发有限责任公司 董事长助理 程以超
上海智帝策划事业机构 项目总监 鲍侃夫
深圳市尊地地产咨询有限公司合肥分公司 总经理 苏仕鹏
北京伟泽基业地产顾问机构 策划总监 秦松
合肥鼎智广告有限公司 总经理 戴大清
江苏融侨金辉置业有限公司 副总经理 谢松
江苏融侨金辉置业有限公司 董事长助理 桂雄飞
合富辉煌房地产 事业拓展部总监 姚钰
新鸿意地产营销部主管 黄鸿云
世联地产项目经理 朱志文
大话地产之“合肥马鞍山路板块——悄然崛起的楼市坐标”话题：
1、随着万振逍遥苑、国贸公寓、金地国际城、柏林春天、绿地海顿公馆等知名楼盘的逐一崛起，马鞍山路楼盘已成为合肥楼市品质与地位的象征。为什么马鞍山路地产板块会在近年来呈现火爆态势？
2、马鞍山路地产的优势体现在哪里？
3、与合肥市场均价相比，马鞍山路地产不仅引领着合肥楼盘品质发展潮流，同时在价格方面亦是遥遥领先。马鞍山路地产在合肥市场是如何定位的？未来将会向何方发展？
4、楼市板块的繁荣与商业的繁荣是分不开的，对于马鞍山路商圈的快速发展，各位有什么意见和看法？
5、随着合肥滨湖新区的加快建设，现今的马鞍山路地产地产正经历着快速发展阶段，区域政策更好,经济发展更快,楼盘品质不断提高，怎样看待这种发展和机遇呢？
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房天下大话地产入口导示牌
嘉宾陆续到场
主持人：首先我代表房天下资讯集团合肥分公司向各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和真挚的感谢，下面允许我为大家介绍一下参加此次大话地产的各位嘉宾：
柏林春天项目华星房地产咨询有限公司项目销售部经理-- 春先生
深圳尊地地产咨询有限公司合肥分公司总经理--苏仕鹏先生
北京伟泽基业地产顾问机构策划总监--秦松先生
合肥明佳房地产开发有限责任公司副总经理--甘达发先生
江苏融侨金辉置业有限公司董事长助理--桂雄飞先生
江苏融侨金辉置业有限公司副总经理--谢松先生
合肥晚报主任--程局新先生
合富辉煌合肥公司事业拓展部总监--姚钰女士
安徽鑫苑置业有限公司副总经理--姚莉女士，项目是鑫苑望江花园。
合肥华盛房地产开发有限责任公司董事长助理--程以超女士，项目是华盛格林雅地。
金地国际城项目，安徽省金大地房屋开发有限公司营销总监--潘书红女士
世联地产项目经理--朱志文先生
新鸿意地产营销部主管--黄鸿云先生
合肥菲华房产开发公司营销总监--陈睿先生
上海智帝策划事业机构项目总监--鲍侃夫先生
本次大话地产的主题：“马鞍山路板块--悄然崛起的楼市坐标”。在政务新区、滨湖新区开发建设的同时，马鞍山路的改造建设也大跨度进行着，这一地块的房价大幅上扬，从最初的2000不到升到今天的4000有余，一度成为合肥房价的风向标。
近5年来，老合肥人耳熟能详的马鞍山路发生了翻天覆地的变化，演绎了一曲荡气回肠的传奇故事，主演了一个又一个黄土生黄金的奇迹。
进入到2006年以来，合肥开始了的道路大建设。整个合肥成了一个到处轰鸣的大工地。当金寨路打下根地桩时，转由马鞍山路进城的车流逐渐多了起来。作为合肥早期打造的景观大道，50米的路幅、大型中央隔离带、双向6车道，这些当初的设计使马鞍山路在面对陡然增加的车流量仍然游刃有余。昔日人车稀少的次干道现在已是车水 、灯红酒绿。同时，城市的向南扩张使马鞍山路焕发出无穷的活力与生机。在城市规划次中心及滨湖新区建设等利好因素的带动下，素来就是城市上风口的马鞍山路板块，借着城市发展和新区开发的东风，迎来了一个跨越式发展的黄金期。
合肥马鞍山路沿线楼盘已经成为合肥楼市地位的象征，今天前来的都是地产业内精英，我想我们的网友已经迫不及待地想了解，为什么在马鞍山路板块近年来呈现火爆的势态？现在请合肥晚报的程老师给我们讲一下马鞍山路板块发展的大势。
合肥晚报主任 程局新
程局新：我不是专家，只能说是一个马鞍山路板块快速发展的见证人。因为之前我是从1997年担任《合肥晚报》“城市建设”的记者，我想各位老总对那时的马鞍山路情况还不是很清楚，那时这里还没有大路，还是一个非常小的路，甚至还不能称之为路，可能大家也知道将来这里是城市发展的中心，所以在1997年和1999年的时候，这里成为新闻暴光的重点所在，当时这里楼盖的非常密集，当时出现了一种景观的现象叫“一线天”，绝大部分是属于城乡接合部。
合肥发展的时候，它是一个以老城区为中心的格局，马鞍山路这个地方真正发展是在2003年以后，2003年以前它本身并没有起步，在这之前严格地说只有一个楼盘：万振逍遥苑在孤军奋战。到万振逍遥苑，那个时候必须要走污水处理厂那边才能过去，我觉得它的发展是从2004年起步的。
所以，刚才陈总给我一个命题说要讲一下大的趋势，我觉得我也讲不出来，只能说一下感受，可能说马鞍山路板块兴起是合肥整个环线的兴起。今天仔细来看一下，一环线整个不仅是马鞍山板块的兴起，可以说整个一环线的出口都在兴起。一个是像马鞍山路这一块；还有一个就是美菱大道这一块兴起的也比较早，延伸得也比较早；还有一个是安徽大学交界口的这个地方实际上也是在兴起；还有一个是新站区，元一板块，以元一名城为标志；还有双岗地区。
我们会发现一个什么问题呢，就是哪一个地区改造的比较彻底，它的兴起就比较快，如果它的改造不彻底的话很可能兴起就比较慢，或者在等待时机。我们现在可以想像，现在没有兴起的，明天可能会成为第二个或者第三个马鞍山路板块的区域，这点可能对大家来说更有吸引力。
第二个，这一块兴起的话，因为它本身是一个环路的带动。我还认为滨湖新区给我们大家太多的期望了，合肥现在修的几条路，除了有两条路向北的以外，剩下的有四条路基本上都是朝南的，也就是说它的发展就是滨湖新区的期望。
我曾经写过一篇文章叫《滨湖之光》当时我认为合肥会朝着滨湖方向发展，这是不是孙金龙一个人的意愿了？这里我实际上参与过，1999年国务院曾给合肥市城市规划有过一个批复，那个时候把合肥定位为一个科教城市，规定合肥市到2010年人口发展到165万，后来发展的速度远远超过了它，合肥就必然要拓宽。
在2001年之前，副省长他当时就说“合肥的发展肯定要加速”。他告诉我说：在1999年到2001年的时候，合肥每年增加10个平方公里的速度在发展，现在我估计是以每年20平方公里的速度发展。
以这个速度发展下去，中部城市的建设除了像兰州沿着一个以资源型的城市来建设以外，绝大多数都是以环线发展的，合肥也是这样，所以非常的受利。
在这之前，我曾经跟元一集团说了，我问他“你们下一步会不会拿地？怎么拿”他说“如果中环线和一环线二环线要发地，我肯定要拿，环线就是一环套一环，这是合肥发展的一个标志。”
为什么要向巢湖发展？我在那篇文章说到这不是某一个人的意志决定的。任何城市的发展常常追逐资源，我们以前的城市发展，它的资源的就是水，因为水除了带来湿润以外还有一个重要标志就是可以解决运输的问题，到了后来就是铁路，到了今天可能就是土地的成本和景观的资源、旅游的这些资源。
我们合肥的资源朝着什么方向发展了？朝着北边发展是非常困难的，因为合肥虽然不是一个北方城市，但它是50多个缺水城市之一。我们北边和西边有两个重要的水库，一个是大房郢水库一个是董铺水库。
合肥人大常委会曾颁发了两个法律：一个是保护合肥的环城公园。当时合肥作为“四大园林城市之一”颁布了一个保护绿地的条例。第二个是保护两大水库的条例。这个条例在今天依然非常紧密地去执行着，也就是说西北边我们不是不想发展，而是不让它发展，不能发展，因为污染了整个水源的话，我想任何一个城市都不敢轻举妄动，把自己的水缸污染了，所以大家一直关注，为什么西北边连农业的基地都把它调整，合肥原来有一个养牛场在西部，所以就把调整了，把水源保护起来了。
合肥另外一个发展有所限制的地方就是西边。合肥有两座山，一个是大蜀山；一个是小蜀山。到了小蜀山，就是我们合肥的墓地，很多的人心里还是会拒绝的；第二个是迅速地绕过大蜀山，到大蜀山后面去发展，我觉得一个是技术上有所制约、第二在心理上还是很难接受的。我个人感觉，大蜀山如果一时绕不过去的话，合肥还是朝着西南边发展，紫蓬山很可能成为我们下一个地产的热点，当然这是后话。
一个是中心城市发展；另一个是巢湖，这是最有优势的资源。我们讲“五湖四海”，“海”谈不上，但是巢湖通过一个（玉溪口闸）可以进入到长江，所以我们朝着巢湖方面的发展也是把合肥朝着“沿海城市”拉近的重要步骤。
我们这边面向巢湖，800里巢湖其中有四分之一是在合肥。合肥曾经有一个巢湖开发规划，开发规划就讲了巢湖边50%的景点都是安置在巢湖边，当时有一个航天员训练基地就打算安放在巢湖边上。但是到后来，因为巢湖毕竟离合肥还有一段的而未果。
我在文章中说，合肥朝着巢湖方向发展，是城市资源的总和，只不过我们的前任领导没有这个胆识，也没有这个能力。到了今天发展起来了，恰恰验证了马鞍山路迎来了一个机遇，因为城市的规划是朝着这个方向发展的，我们刚好迎合了这个发展。所以我说今天可能是马鞍山路的兴起，明天可能就是美菱大道的兴起，后天可能是金寨路的兴起，因为它在高架桥的边上，它也许会兴起。所以说城市的道路改变了城市的结构。
我认为马鞍山路的兴起有三个方面原因：一个是人们的预期；还有一个是这个地区这几年迅速的发展，是品牌的进入拉动了这个地区的发展。比如像金大地、新鸿意，尤其绿地的到来，再加上我们合肥有一个世纪阳光。他们这一期的集群形成了一个“羊群效应”。这个“羊群效应”在今天可能还没有达到点，很可能在明年或者后年达到点。因为这一块随着南边有更多的地产和更多房产大鳄进入的时候，它会迅速地提高它的品质，拉高它的价值，滨湖区有几个大的地产品牌入驻了之后，这一块会更加地火爆。
我认为这三个方面：城市的发展、未来的预期还有品牌地产的加入，就形成了马鞍山路板块，或者叫“黄金带”，谢谢大家。
主持人：谢谢程老师，程老师说一个板块的发展肯定是由一些代表性的楼盘带动起来的，马鞍山路像万振逍遥苑、新鸿意、金地国际城、世纪阳光花园、绿地海顿公馆等等楼盘的兴起，马鞍山路板块已经成为合肥楼市地位的一个象征，马鞍山路板块在合肥市场上如何定位的？今天想有请金地国际城的朱志文先生给我们讲一下，马鞍山路板块地产在合肥市场如何定位？
世联地产项目经理 朱志文
朱志文：就是和大家沟通一下观点，作为一个专业公司，做了4年的地产，在合肥代表的金地国际城项目也做了二三年，刚刚很有幸听到程老师把马鞍山路的“前世今生”讲了一下。
在我自己做项目的过程当中也有一个很深刻的感觉，不知道对不对。我觉得马鞍山路板块按照道理应该是属于合肥市的一个未来的居住中心区启动区。
我有一个大的想法，合肥城市规划应该有一个比较集中的居住中心区，拿深圳来举例，比如在罗湖，罗湖是商贸区，最后规划定位在福田中心区。福田中心区现在作为整个深圳市核心居住区，可能商贸全部集中在罗湖了。大家可以去福田看，到了晚上没有什么人，没有什么灯红酒绿，随着深圳城市的发展，继续往西扩，这个时候有一个报保安中心区的一个规划出来，保安中心区承接福田中心区承接不下去了，后来又往南扩。所以深圳这个城市是一种狭长的带状发展分布，是一个多中心组团发展的。
对合肥来讲，只要是城市，就一定符合这个规律，一定是外扩的规律。刚才程老师说了，合肥属于一种环线发展，按照我们世联的观点，就是蜘蛛网状的一个一个的环出去以后，每个环上面有交通主干道往外延伸。你往外扩张的话就一定是有新的中心区兴起的。
从目前合肥城市的现状来看，我个人觉得合肥现在还没有形成真正的居住中心区。现在稍微像点样子的是政务新区。政务新区从城市的定位来讲，是属于行政和公用设施这一块，而对于老百姓来讲他还没有往那边迁的意识。以后合肥城市发展的重点就是滨湖新区，你往滨湖新区走，马鞍山南路的板块就是属于市中心和滨湖新城直接过渡的一个很重要地段。我个人为什么说马鞍山路板块是居住中心区的启动区？因为我个人觉得是从芜湖路往南，东边是马鞍山路，中间是美菱大道，最西边是金寨路，整个这一块，在滨湖新区没有建起来以前，这一块将会是合肥3到5年的居住中心区。
只是说这个居住中心区里面很大，马鞍山路距离市中心最近，道路最成熟，生活配套也是最成熟，所以它先发展起来。这是一种市场上客户自然的选择，是属于城市发展的自然过程。
我个人觉得从大的发展来讲，马鞍山路、美菱大道和金寨路往一环路南面将会成为合肥真正的居住区，只是目前马鞍山路只是一个城市中心的启动区。马鞍山路的楼盘大部分都是属于有一定规模的，中高档次的，不像市中心的单个塔楼，老百姓过去有一定的抵抗性，在深圳开车半个很近的，但是在合肥老百姓觉得开车20很远了。所以接受上有一个过程，如果有一个生活比较方便的，自然就成为了合肥老百姓最天然的选择。
我个人的观点，马鞍山路的地产应该是属于未来合肥真正的居住中心区的一个启动部分，程老师的观点我很赞同，只是先起来而已，真正大的起来还是属于沿着主干道的周边再往南延伸，最后滨湖新区同时发力，整个合肥要发生翻天覆地的变化。
第二个就是价格飙升的问题，我个人觉得价格飙升是有一个先天因素的，就是供不应求的市场结构，我个人觉得合肥可能在近3年当中应该不具备这种条件。首先从供应上面来讲，大家都知道合肥的土地供应是很大的，美菱大道两边地都没有出让，滨湖新区那边还有很多的土地供应，但是市中心可能就没有了。后期的土地供应合肥还是很足的，需求方面来说，合肥城市人口的发展还是有一个过程的。
大家知道吗？现在长沙的房价涨得很快，原因就是深圳和沿海地区的投资客的需求。我们世联把需求分为好几种，最健康的属于自住需求；次健康的就属于长期持有的投资需求；不是很健康的就是属于投机需求。
我们认为投资的需求是理性的，因为不动产在全世界作为投资的工具，这种潮流是不会改变的，可怕就是投机的需求进去之后会扭曲整个供需关系。
我举个例子，深圳一季度成交的数据是大概400万平方米，这里面包含了刚才我说的三种需求。深圳目前购买的需求结构来说，投机的需求应该占到了50%左右，如果400万平米的销售面积，乘以50%实际上就是投机需求的理性需求。实际一季度的供应是300多万。如果投机的部分除去之后，就是供大于求的市场机构，然而投机需求进去之后，完全就是扭曲了这个供求关系，就是供不应求的需求建设。
我朋友也在长沙那边做房产，我们世联在那边也有项目，它可能就是在某一个月就一下子涨上来了，一分析，很多的都是在深圳炒完房子再过去的。投资和投机需求一进去，需求就马上变味了。所以我觉得合肥作为一个省会城市来讲，一个是首先它的供应比较充足；第二个是它的大范围的、范围的投资需求的进驻还没有形成，所以我觉得这种供求关系在未来3年都是比较理性的、比较平衡的。
我个人觉得，合肥的房价也不会像深圳那样的，一个月就飙个19%，我记得1—7月份合肥的房价涨了10%左右，这是我自己初步算了一下，如果全年下来也就是15%—20%。这么一个涨幅，在中国目前城市化进程非常快速的情况下，这个数据是合理的，如果像深圳上海那种一年的情况在合肥这个市场很难出现。
我一听到飙升感觉就很敏感，以上是我的个人观点。谢谢。
新鸿意地产营销部主管 黄鸿云
主持人：谢谢朱志文先生，刚才说到了一个商圈的发展，才能带动楼市的发展。马鞍山板块吃的、喝的、玩的什么都有，今天我们也有请到了新鸿意地产代表，他们的商业项目大家都知道，经常也会在那边去购物，今天让他来说一下我们商圈的繁荣与地产的发展。
黄鸿云：刚才程老师也说了，合肥可能出现了几个新兴的商业中心，应该说以新都会百货为中心的新都会商圈成为马鞍山板块毫无争议的一个中心。
家乐福的入驻对住宅房产价格的提升是很直接的，在新都会百货和家乐福进驻之后，这个价值是特别明显的，一个是我们引领的国际品牌；还有一个是肯德基、麦当劳和马上要引进的必胜客。这样一些国际化品牌的入驻，直接体现了我们的质量。相对于其它的新兴商场来说，我们的增长幅度和运营能力都是相对比较高的。
今天上午家乐福的全球总裁光临了新都会百货，从这一点可以看出新都会这种商圈的成熟应该是比较快的，而且以家乐福和新都会百货为代表，家乐福成为中国区两年增长最快的一个单店，新都会百货相对于其它的商场来说，两年的时间增长了70%，这是增长比较快的。从这一点可以看出这块地段的潜力还是无限的。
其它的就不说太多了，谢谢。
安徽鑫苑置业有限公司副总经理 姚莉
主持人：谢谢。上半年有一个楼盘也是创了销售的奇迹，它是以户型的创新见长，区位也是比较好的，在望江东路上，今天我们有请到的是鑫苑置业的姚总，请姚总给我们讲一下，他们户型的设计是如何抢占市场的。
姚莉：大家好，非常高兴房天下给我们这样一个机会和大家交流，今天陈总邀请我的时候，我觉得我对合肥还不太熟悉，来合肥不到一年的时间。
从几个方面谈，方面谈我对安徽的印象。虽然我是安徽人，但是我并没有来过合肥，次踏上合肥的时候，当时的感觉是跟我想象之中的反差还是非常大的。但是在几年以后，我在合肥看整个城市的建设，给我的感受是没有哪一个城市能够在一年之内30条路同时在修，这个在也是不多见的，通过这一点，我认为合肥整个后续发展在几年以后可能会发力，同时我认为合肥的发展不会停下来，速度会越来越快。
目前大家会觉得合肥房地产市场是供大与求，事实上也是如此。我们的存量，以及我们整个外地购房的需求都显示了这一点。因为在其它的城市外地购买都达到了30%、40%甚至50%，比如郑州，外来的需求量很高。
我想这个可能跟城市的发展有关系，跟城市周边的辐射力有关系，包括政府对我们整个合肥的发展，原来合肥市的一个市长姓郭，我见过他，当时跟他聊过几句。现在看孙书记上任以后对整个合肥的建设的构想，我认为合肥在未来3—5年可能有比较大的变化，同时这种变化也势必会引发它对周边城市辐射能力的加强。我从最初到后来了解的合肥的变化，就是一年之内30条路同时在修，这就是一个城市领导人的魄力。
我们为什么选择合肥？看中的就是合肥持续的发展。有些市场可能我们进去的成本非常大，但是在合肥这个市场，我们认为我们有实力，我们会为当地人民带来鑫苑的思想、鑫苑的方法。
刚才陈总让我谈谈户型销售的策略，这一方面其实我是一个“门外汉”，因为来鑫苑的时候我做其它的工作，今年5、6月份才接受销售的工作，跟大家比起来我是一个“门外汉”。
我认为是这样的，今年五一以后，当时胡总书记在在郑州的市区考察的时候，是我领着他看的，当时《河南日报》有一个专访，为什么这个社区会受到领导人的重视？就像我们董事长讲的一样，他说：“鑫苑到底建的什么房子？鑫苑建的房子并不是多么高档，而是要建老百姓住得起的房子。”有到过我们鑫苑的朋友会看到我们的条幅上面写的“创建美好家园是我们共同的心愿！”我们是要建一个老百姓住得起的房子。
马鞍山板块我也看了很多，包括绿地，还有柏林春天，以及世纪阳光花园，还有新鸿意。我就在新鸿意楼上办公，我觉得这一块整个户型分配是非常合理的。我知道整个合肥下半年执行70/90政策是非常多的，去年我们规划的时候就认真执行这个规定。
虽然感觉合肥供大于求，但是很多的人没有满意的房子去住，几代人挤在老式的房子里面，对我们来说，我们在户型上没有过于创新，做的是把国家的70/90政策执行到位，就是90平方米以下的占到70%。在这种规划之下，我们投放市场也获得了认可，我们为一部分要结婚的人或者需要房子的人找到了一个家。我们有一句话“同一个鑫苑，不同的家”。作为刚毕业的学生可能要一个小的公寓，作为要结婚的人可能要70、80、90的房子，我们就是满足不同的需求，从我们开发的社区来说，并不是一个纯高档的，而是整个居住的氛围非常的浓厚。
在4、5月份的时候我们组织了安徽的媒体到我们其它城市的小区，房天下的陈总也到了，大家都感到我们整个小区的居住氛围是非常浓的。
第二个方面，陈总让我谈销售策略，我们自己是做营销的，没有请营销代理，跟现场的各位专业人士比起来，我们的差距还是非常大的。鑫苑望江花园投放市场一个多月能够卖掉700多套房子，就是基于能够让客户日后的生活非常舒适。所以我们的销售策略没有什么核心机密，要做的是告诉业主他们以后的生活会是怎么样，他在我们社区里生活会是什么样的方式，并且是一种非常温馨的方式。
第三个方面，我觉得马鞍山板块好多小区，是在实实在在地做事，做真正客户想要的事情，这样的话也会获得客户的认可，所以这是我谈的第三点。
以上是我谈的三点非常浅薄的看法，不足之处也请专家和业内人士多指导，谢谢。
合肥菲华房产开发公司营销总监 陈睿
主持人：谢谢姚总。姚总刚才说到了鑫苑为什么可以做的好，是因为他们没有太多的营销手法，只是给大家营造一个日后的生活环境，来吸引购房者。还有一个项目的广告语是“置本理地、财富未来”，这是创智广场的陈睿先生他们的项目广告语。有请陈总。
陈睿：第二次参加房天下的大话地产，今天看到了很多的老朋友。
主持人：次参加“大话地产”是参加城东板块的，因为他们项目比较多。
陈睿：我觉得我们的项目在马鞍山路和诸位有一些区别，很多的项目属于项目的中后期，我们的项目刚刚启动，我是抱着向大家多学学经验的心态来的。
我谈一下自己的想法，我是1999年到过马鞍山路的，那个时候望江路还没有打通，到了2000年以后，马鞍山路这个板块从太阳岛到世纪阳光。一直以来我觉得它是合肥做的比较高端的一个地段。
我觉得这个板块它的形成，最关键的就是在这边的一些发展商，他们的产品都定位成中高档的产品，它的客户群一定是中高档的。马鞍山路商业我觉得也是很奇怪的，我和苏总他们以前聊过，它的整个市场圈应该是有一个十字型的，我觉得商圈所占的比例一定是从十字往前推的，从家乐福、新鸿意的商圈上升到第二个商圈，可能是望江路或者太湖路。这一块我们所知道的绿地在商业里是非常大的，而且有可能是合肥真正意义的一个商圈，再加上合家福还有其它的一些项目。
我认真看了今天的提纲，谈到这一块我想说一下对合肥的理解。
我觉得合肥很怪，包括楼市也很怪，马鞍山应该是合肥最热的板块，老百姓也认为那是富人区的板块，可是为什么价格还是只有4000多呢？整个合肥均价超4000的不是很多。马鞍山路有一个绿地超了，我觉得合肥这个城市不管是多少年以后，我们更应该思考的是不会因为某一个新区或者某一个人能够给合肥带来多大的超越式的发展，我们应该更理性地去看待，应该是我们开发商自己去创造一个板块，创造它的价值。
深圳市尊地地产咨询有限公司合肥分公司总经理 苏仕鹏
主持人：谢谢陈总，今天我们也请到了深圳尊地地产的苏总，刚才我问了一下，他在马鞍山路板块目前还没有项目，但是对合肥每个区域都有自己的理解，非常看好马鞍山路板块，今天到了我们的现场，有请苏总给我们谈一谈。
苏仕鹏：首先非常感谢房天下，马鞍山路这一块我们目前没有做项目，但是我们一直在关注这个板块。马鞍山路板块从一般意义上来说，一环和二环之间是一个直线，然后有两个中心点，一个中心点就是新鸿意地产，另外一个是马鞍山路和望江路的交汇点。
刚刚过来拿到会议提纲，马鞍山路的板块为什么会火爆？优势体现在哪？大致我想了几点。
火爆的原因：、因为马鞍山路板块位于城市的“上风口”。
第二、合肥城市是会向南发展的；
第三、是马鞍山路未来改造是一直走在前面的。
第四、马鞍山这个位置是位于一环和二环中间，位置非常显赫，所以交通非常方便。还有一个原因，沿线都是一些大的开发商，我想是英雄所见略同。
第五、沿线的发展商比较好地把握住了城市的发展规划，紧跟着政府的发展方向。
整体来说，一个是地段的优势；一个是规模的优势，都是一些大的开发商，开发的楼盘比较大；还有就是品牌优势；另外一个是马鞍山路的商圈优势，马鞍山路以前就是一个传统的商圈，近几年，特别是新鸿意地产在这个里面起了很大的作用，商圈得到很大的提升；还有一个是交通的优势，最后一个就是门户的优势，马鞍山路作为合肥东南方向的一个主路口，应该是有一个门户的优势。
刚才说到马鞍山路地产在合肥市场是怎么定位的。我个人认为马鞍山路市场在合肥一直是中高端的市场定位，目标客户群一直以来是中产阶层，或者刚才说的“置本阶级”，就像绿地说的新领阶层，总体上来说，是商、住一体的中高端的商住群。
未来的发展方向。我个人认为这一个板块的第二个中心，第二个十字，就是望江路和马鞍山路交叉口这一块，区域方向应该是以这个为发展方向。这个十字的周边应该有近千亩的土地，在未来1—2年左右的时间内应该是合肥的一个焦点所在。所以对这个产品未来的发展方向来说，个、以前比较多的可能是高尚住宅，以住宅为主，未来的发展方向可能会增加一些精品小户型，包括一些新拿到地的正准备开发的，它们的方向应该都是往精品方向发展。
第二个是在写字楼方面。我个人觉得像金大地，前面的金地88街以及公寓，如果再可以超前的话做一些写字楼都是可以的。未来一段时间马鞍山路沿线的写字楼应该是合肥写字楼主要的发展区域和方向，合肥的写字楼从目前来看，真正的其实是从2002年—2003年开始的，当时主要是在一些老城区，不规则的一些地方。从目前来看，未来的发展应该是从金寨路到政务新区这样一个组合式的发展；还有一个是马鞍山路到滨湖新区这样的一个倒梯的发展，真正的启动区应该是在马鞍山路核心板块这一块。
刚才说到马鞍山路的商业，我也有一些自己的看法。应该说马鞍山路的商业是走在城市的前面的，包括新鸿意、金地88街、合家福，包括绿地的（饕界），包括菲华这边有一些商业点的出现，我觉得他们应该是走在前面。
但是总体来说，我觉得商业做的还是不够的，不够的最主要的是表现在功能业态方面。这个功能和业态应该只是满足于过去和现在，对于将来，这些中高档的综合商业需求还是不能满足。从目前来看家乐福的业态可能比较好，但是时尚百货就比较欠缺，或者说没有一个品牌和主力的时尚百货。
另外还有餐饮、休闲、娱乐，在一开始规划的时候功能比较欠缺的，大家现在开始意识到这方面的问题了，所以现在在重新规划和调整。
像金地88街现代风情区的营造，包括绿地（饕界）在合肥都是有创新的，但是与国内一些先进的地方以及国外集团比，比如在上海的“大拇指商业”，北京的娱乐会，设计已经明显地高于我们。但是话说回来，我们做的也还是不错的，马鞍山路商业应该还是很有发展前景的，但是我们商业的功能和定位没有跟上未来的发展，主要是因为在功能和业态上面还是有所欠缺的。
从我个人来看，应该还是有所创新的，比如现在合家福的位置，未来那是一个新的中心点，合家福应该重建，合家福现在放在那样一个中心，没有起到应有的作用，不能够满足现代商业的需求。
刚才提到了滨湖新区的加快建设，怎样建设的问题，我觉得合肥这边的发展，前两年孙书记接受采访，说发展有“三恐”：“恐快、恐新、恐大”。
很多人都在说合肥能搞这么大吗？从这个角度来说，合肥现在对房价的未来最担心的应该是市委市政府，为什么呢？刚才姚总也说到了合肥道路建设投资了200多亿，房价又这么低，地价又这么高，谁会来投资呢？没有人会来投资，怎么办？所以合肥最想房价升的应该是市委市政府。
应该说在2007年前后，特别是金寨路修通以后，合肥整个是改进示范地，我觉得合肥房价一定会涨，至于怎么涨应该是有一个拐点。最起码在2008年春节前后应该是合肥的一个转折点，合肥整个城市修通了以后，大家开着车在合肥转，真的会觉得合肥已经改头换面了。
合肥房价到底怎么涨？我个人认为合肥房价已经在涨了，不同的板块、不同的区域，和一些不同的品牌楼盘，它就敢于去涨价。人家都卖4000，我卖3800还卖不掉吗？这都是以前的想法，其实房子不是这样卖的，营销的观点就是如何涨价的过程，如果什么办法都没有就想着如何涨价就可以了。所以我觉得合肥的房价，从现在开始，包括经开区、政务区，马鞍山路，绿地都是在5、6月份和7、8月份悄然无息地涨价，我个人觉得在08年前后还会有5%—10%的涨价，过完年以后，还有一个10%的涨价，合肥在目前的基础上涨20%，还是可以的。
实际上马鞍山路这个板块从目前来看，刚才说了这么多的好处和这么多的优势，既是机会也是挑战。
是合肥是经开区的兴起，特别是随着金寨路的修通，合肥首先要涨价的就是经开区。
第二是政务区，政务区并没有被政府抛弃，只不过主要的目光把放到滨湖区了，但是政务区是合肥最适合居住的一个区域，因为它是一个政务中心和文化中心。
第三个是房天下上次搞的应该算合肥价格洼地的板块，就是在临泉路和新站这一块，我觉得合肥未来的竞争是比较激烈的。马鞍山路板块有这样的一些优势，有这样一些火爆的原因，但是同样也面临着比较大的竞争。这个竞争不仅仅表现在对中产阶层，新领阶层客户的分等，还有就是随着国家的90/70政策，新的规划推出来的都是小户型，大部分都是100或90平方米以下的精品户型，这样的精品户型推出来以后显然竞争会加大，还有写字楼这一块，政府会要求马鞍山路一定要规划一些写字楼，所以马鞍山路的竞争是激烈的，但是机遇也是更大的。
北京伟泽基业地产顾问机构策划总监 秦松
主持人：谢谢苏总，对于楼房炒作概念来说，CBD大家已经知道了，RBD概念是御景湾炒作的，还有人提出来，合肥应该引入这样一个区域叫CLD，我们马上有请北京伟泽基业的秦总给我们讲一下，稍后我们会进入畅所欲言的阶段。
CLD叫中央居住区，在合肥来说中央居住区肯定不是一环内，而是在二环边或者二环以外。中央居住区到底是新站区，还是马鞍山路区域，还是政务文化新区呢？如果要是马鞍山路板块的话，它是东到哪里？西到哪里？从南指向哪里？CLD概念这个区域需要哪些配套？房价到底在哪里？会有哪些人居住在这个区域中？
首先有请秦总给我们介绍一个这个概念。
秦松：非常高兴，因为我们今天在做这样一个项目，已经打造出一个“CLD”——合肥新精英共同体这样一个概念。所以陈总会让我来说。
随城市不断的发展，随着经济发展到一定的阶段，人们的生活、工作模式发生了一些变化。原来很多城市炒CBD的概念，就是中央商务区。有了中央商务区相应地就会出现一些居住区域，这样可以满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求的、位于城市中心地段、并具有城市一流生活素质、高尚的人文内涵和完美生态环境的这样一个居住区域，一般来说称之为“城市的副中心”或者“中央生活区”，合肥有这样潜质的区域一个是新站的板块，一个是三里庵，最有潜力的我觉得还是马鞍山路板块。
在西方发达国家CLD其实已经发展了很多的年。比如在美国的华盛顿、巴黎，他们用这一块锁住了富人的眼光，在一线城市这个概念基本上已经被大家接受了，包括刚才朱经理已经说了深圳的福田区，这都是中国典型的CLD。而在合肥这块，备典型的CLD发展区域潜质的就是马鞍山这块，因为各个大的地产商已经把整个框架搭起来了。
娱乐包括拓佳做的这一块，都非常好的。教育呢，本身工大就在这块，还有其它的中学。这一块同时也位于咱们城市一环和二环中间非常好的中心地段，所以我个人认为CLD在合肥有潜力的就是马鞍山路了。关于CLD这块我就说了这么多。
华星房产咨询有限公司销售部经理 春
主持人：大家还有什么意见吗？
春：我有一个想法，包括RBD也好，CLD也好我感觉内容都是一样的，所以我很崇拜这些策划专家，同样的东西可以赋予它不同名字的定义。
我们在御景湾提了一个RBD的概念，其实和CLD是非常的接近，它的名字就是中央商务和休闲住区。既有住宅，居住的氛围，也有商务的一些条件，更有一些休闲的元素在里面。
就目前整个项目来说，周边就是具备这样的条件，有合肥最美的一条芜湖路，梧桐树；还有包河公园；还有一个比较传统的和平广场；更有一个号称“合肥项链”的南淝河。
这些都使它有这样的潜质，随着这个城市的发展，供需这一块的改造进程加大了，我认为CLD也好，RBD也好，在合肥应该都是处于马鞍山路，北边到新亚，应该都是比较集中的，这是我个人的浅见，希望大家可以指正一下。谢谢。
主持人：黄山路板块也可以划为CLD的概念，比如说安高城市天地，还有绿城百合公寓，今天来的鑫苑的项目就是在马鞍山路板块和黄山路板块之间，不知道是属于什么板块。
姚莉：我觉得CLD的概念是什么呢？老百姓的眼睛是最雪亮的，他认为哪里是他的中央居住区，他就会选择哪个板块。
我们在合肥短短的2、3个月以来，给我们的感受就是：你好与不好，或者你怎么说你好，或者你怎么说你这个中心居住区怎么样？老百姓的判断才是准确的。
很多的购房者都成了专家了，你问他们合肥有几个中央居住区，他们有很多好的观点。合肥的片区非常的强，在我们那边有辐射很多的区域，像蜀山区、包河区、政务区，但是我们一直在研究经开区、庐阳区、瑶海区，因为到我们那的客户比较少。后来我们发现，可能就是合肥人地域化的情结比较浓，他们不愿意离开自己原始居住的那个区域。刚才陈总问我，你们到底是哪个板块的，我说我们就是这个中间板块。
我们跟创智广场离得非常近的，我在手表厂那块，你们再往东走一点。我们那边划哪一个区域都不太像，应该说又算是另外一个区域。
我觉得合肥适合居住的地方很多，像包河区和马鞍山路区是非常适合居住的。尤其是包河区，我们下了飞机往这边走整个感觉非常好，合肥的展示面都在这一带。反倒往市中心，传统意义上的市中心，还有淮河路啊，市政府这边走的时候，建筑什么都感觉很旧了，没有中心城区或者大城区这样的概念。下飞机走包河大道、马鞍山路那条路，走新修的大道，感觉整个合肥的气势在这一块都出来了。
我认为在望江路，包括马鞍山路包括往南这一块应该都是中心区域。我是这样考虑的。
姚钰：我们合富在这一块有自己的市场，一直也是对合肥的市场有着我们自己的研究，我们着重点是在土地市场、房地产市场，还有客户监测、消费群体这些方面。我也谈一下马鞍山路火爆态势的由来。
、马鞍山路的发展，是因为政府规划比较合理，首先是对区域道路的修建，都是比较好的，土地前期的供应量主要集中在住宅方面。从2006年以后，它的土地供应情况可能是向写字楼这一块发展，住宅的热点可能会渐渐地转向写字楼。
第二、可能是品牌发展商对时机把握的比较好，这一块不得不提到的是万振。万振他们是首先来到马鞍山路的。启动的是金地。他们提升了这个板块的品位，这个应该是金地做的的地方，他们也是紧跟着政府的规划，准确定位的一个结果。
第三，与这个区域认可度非常高有关系。合肥老百姓心目中接受度的，就是合肥的八大区，排名比较靠前的首先是包河区；然后是政务区；然后再是高新区，这是大家心目中认为高尚的品牌区。
马鞍山路板块繁荣首先也是与它的自然资源比较好、交通比较好以及商业的繁荣、板块客群的消费欲分不开的。这也是其它的区域为什么没有出现这么高的房价，没有得到这么很好的支撑的一个原因。
比如像其它的一些区域，新站区现在的规划也是很不错的，但是它的房价为什么没有升的那么快？它的区域高消费群体应该是跟马鞍山路板块的有着很大区别的。
以上的就是我的看法，谢谢。
上海智帝策划事业机构项目总监 鲍侃夫
主持人：请华盛的鲍总也讲讲？
鲍侃夫：我再听听大家的意见,多吸取些精华。
主持人：就CLD大家说一下在合肥东到哪里，西到哪里，南到哪里了？
陈睿：陈总，我觉得CLD只是一个概念，它会有一个相对比较集中的居住区。它是后来自然形成的，不是我们给它强加的一个概念，它不一定固定在哪个区域的。我们现在来看哪三个板块最热最火？现在御景湾对面的华盛街，原来报的我们知道是50层，据说现在要做到80层。政府想把靠近包河公园到南淝河全部做成城市规划的。这样的话我们只能说可能合肥的房价会因为某些因素受到较大的影响，我觉得CLD的概念没有很明确的定位，具体在哪个区域也不能很明确，这是一个未知数，而且每个人的看法和理解不一样，有的人喜欢住别墅的，有的人喜欢住高层。据说现在合肥马鞍山路楼价都到5000了，以后马鞍山路上各家楼盘开发商都会后悔开的比较早的。
主持人：那现在大家都不要卖了，开个玩笑。滨湖新区的发展对马鞍山路板块也是一个非常利好的消息，特别是以后从主城区到滨湖区的主干道：徽州大道、马鞍山路这样一条线过去，这条线上马鞍山板块向南延伸的华盛格林雅地项目他们的价格也是非常好的。请鲍总给我们简单介绍一下你们的项目。
鲍侃夫：我们的项目在包河工业园区，按照现在重新划分的区域，叫做滨湖新区。价格一期在3000出头一点，一期开盘有200套房子，价格不是很高，一开盘就卖完了。接下来开的是单身公寓，这个价格可能会高一点，因为面积小；第二各方面的配套、供需不一样，各个部位的装修造成了这栋楼价格可能比较高一点，大概达到3400左右。我们调研过合肥整个小户型市场，应该说小户型跟整个市场中同一个区域、同一个市场的楼盘价格相比，这应该属于正常的，滨湖新城这一块，我们打广告语直接就把马鞍山路摆出来了。
合肥目前老城区比较成功的大概也就是新站和马鞍山路，西面三里庵这一块一直只是一个副中心，我觉得马鞍山这条路发展的非常非常成功，我们是非常非常认同的。
我的观点应该代表了很多老百姓的想法。所以滨湖新区应该和马鞍山路这一块相辅相成发展，我们看到了很多马鞍山路的项目都在打滨湖新区的概念，这样看来滨湖新区的情况不会太差的。我们从短期来说不会有很多的人迁入，但是我们知道CLD会自己慢慢地成长和变大。个人感觉马鞍山路和滨湖新城这两块，应该是合肥未来的居住区了。
苏仕鹏：刚才说到滨湖新区可能有一个特别值得一提，就是城市的城际铁路，对马鞍山路发展起到了一个非常大的作用，因为城际铁路对安徽合肥的发展应该是很关键的一点，从上海到南京只要3个，从南京到合肥只要1。这条铁路修通以后，就会改变以前投资商不愿意到合肥来的局面。这个铁路修通了以后，长三角的产业才能真正的转移，一会儿就到合肥了，下午就可以回家了。对产业、人口的转移起了很大的作用，以后从合肥到武汉也就几个，这应该是一个很好的地方。
刚才陈主任讲的我非常赞同，合肥应该要往南发展，不往南发展往哪发展呢？合肥主城区到巢湖只要10几的，这么大好的资源本身就应该利用，为什么不利用呢？所以从方方面面来说，我觉得滨湖新城的建设，对马鞍山路的促进作用非常大，而且是相辅相成的。
现场听众及网友提问与嘉宾现场互动环节：
主持人：我们现在进行的是现场直播，有很多业内人士和网友都在关注，网友的问题现在正在紧张整理中，请各位专家待会儿帮忙解答一下，今天在我们会议室里还有一位不是地产业内的听众，就是我们今天活动的友情赞助方：雷特酒业的李艺小姐，她作为一位购房者也有一些问题想在现场咨询各位地产资深人士。
李燚：我想请问一下各位业内人士，我在经济开发区买了一套房子：是文锦新城。这套房子是无意之中买的，我爱人单位离那里比较近，但是我个人感觉那里的住宅人气不是特别好，那里如果我要长期投资，你们认为那里有没有成长潜力了？
主持人：当初买的是多少钱？
李燚：我是2005年买的，大概在3100多。我买的是小高层9楼的位置，我自己感觉按照现在的估价，我说这个房子能升，他们说只有3500，我问过房产公司的人，经济开发区房地产这一块上升率还是比较平稳的，经济开发区的房子还是蛮贵的，所以我感觉那个房子现在要是投资的话，比较不划算，因为人气不是很好，包括购物中心等配套都不是很完善，所以你看我几年之后抛出去才能赚到我预想的那个数字了？
陈睿：你买房要是想自住，那么这个房子涨得再高对你都没有意义，如果你作为投资的话，我觉得在你选这个区位时，你首先要有很强的目的性。关于房地产投资，个目标就是城市最中心的地段，不管它现在的价格是多少，对以后肯定是的。
李燚：我的房子当时买的时候是想住的，但是现在感觉人气没有起来，现在我想再买一个适合我住的房子，该朝哪方面去买？比如东西南北区域？我们现在是三口之家，我们夫妻两个人的月收入大概在7000块钱左右，我们要想投资房产，在马鞍山哪个路段比较合适？现在马鞍山路离我上班的地方还是蛮近的。
陈睿：这个很简单，那就绕着马鞍山路各个项目跑一圈逛一逛嘛。
主持人：那也要看你挑什么户型了。她原来那套房子现在全部还完款了，现在有闲钱想再买一套。各位有什么好的推荐？
程局新：那就买马鞍山路楼盘吧，很好的。
朱志文：在合肥投资要有一个观念：你不要想买房子像深圳那样暴涨，那是不可能的。
潘书红：你自己要考量一下长远性，不要只看目前房价的上涨。
李燚：我从到合肥来一直就住在西边，2000年买了一个翠竹园，当时买的11万多，现在买的文锦新城，都买的是西边的房子，我长期住在西边投资方向肯定是想往西的，合肥人喜欢在自己熟悉的区域里买房子。我长期住在西面，也感觉对马鞍山路那边比较不习惯了。
主持人：那你办公的地方在马鞍山路上啊。
朱志文：你要买什么地方了？从红三环体育馆一直往南收，从红三环体育馆开始，风险低的房子挣多少钱呢？赚不到什么钱的。
主持人：那还要看你想出多少钱去投资了？
朱志文：投资市中心不可能亏本的。深圳现在的均价下降都是因为关外的价格抛售，但是你看罗湖中心，包括南山中心区这些该挺的还得挺的，没办法，你想在这些地方住，这里就是有钱人住的地方，没钱就得往边上走。这肯定是城市发展的一个过程，因为城市中心积聚了城市的资源。
但是也有一个除外，政府新住房工作会议搞完之后，要求每年批出来土地，保障性的住房要占到70%，更不容忽视的一点是还要定位置，就是保障性住宅的地块要保证在哪个位置。
程局新：说到深圳的房价，今天上午深圳晚报有两个记者飞到合肥，他们自己都认为深圳房价已经离谱了，而且是到一方炒一方，把那些地方房价炒得已是高处不胜寒了，就导致了深圳购房团大大的出名了。
主持人：现在我们开始“答网友问”时间，网友的问题都比较实在，不像咱们谈的很宏观，他就想到一个道路和一个红绿灯的问题。“A网友问：马鞍山路2002年才刚修好的，听说又要重建，到底要修几次？合肥的路有没有修两次以上的？想了解马鞍山路有没有重修的必要性？”当然很遗憾今天现场没有政府部门的人在。第二个问题“马鞍山路虽然很火，但是政府配套不够，特别是902路车那么多，但是没有一辆是人不满的。他每天早上去坐车从来没有抢到过位子”。第三个问题是“一环的交叉口的红绿灯是不是可以调短一点，就是等红绿灯的时间特别长。”第二、三个问题都在反映马鞍山路交通很繁忙啊。网友们问的问题真的挺实在的。
程局新：个问题在有一次房产会议上我做过回答，之前的马鞍山路首先考虑到慢车道只有两个车道，这肯定是不能满足发展需求的。我们现在的领导是京城下来的，他有京城情结，所以把这个路当北京的路来修，越修越宽。这个是符合城市发展规律的，所以我认为这条路修一次就够了，下一次叫补不叫修了。第二个红绿灯问题到明年就不会存在的，所以这个问题已经不需要回答了。
主持人：在南京很多的楼盘是这样的，公交集团和开发商协调解决的。
程局新：好多的小区公交车都不去，一个是看你人流量供应到多少。公交公司说，现在这个小区达到2000人就开线，但是很多的开发商就没有给他留车子掉头的地方，根本没有地方停和调头，他跑到那个地方根本不敢调头，因为那里是有一个相当大的城市广场的。
主持人：我觉得为方便市民上下班和出行，因为他们一般都是以公交车为主的，多为公交车定一些路线，在很多的城市我都看到过在楼盘的门口都是用地产的名称作为公交站牌名称的。
陈睿：其实这个花钱就是了。
程以超：这是需要市政府特批的，因为我们就想过在楼盘前面申请一个站牌，像这种是要到市政府特批的，还不是我们花钱就能办到的事情。
黄鸿云：公交车存在的问题，是因为现在包河大道在修路，不是说公交车的数量少或者是人多，这是因为在修路，交通的速度就降下来了，就造成了上班时间会比较长一点，但是等到包河大道修好了以后，应该整体的交通会很通畅的。
主持人：关于合肥在修路道路从哪走的问题我是深有体会的，上个礼拜我接待上海房天下的一个老总，他带了几个朋友过来，相当于一个小炒房团，他一下车就到了御景湾，我就带他们看马鞍山路板块的一些项目，顺着马鞍山路一直往前跑，我们就想往前面应该有右拐的路啊，GPS又一直指示说往南二环走，但是南二环那边又一直在修路，所以后来就怎么也绕不出来了。我们当时正要赶过去定房子的，没赶上别人就把30楼定走了。其实合肥很大的，开一辆商务车很快就能跑过来，关键是没有跑出去。
陈睿：在一些大的城市，它的道路上会有一个路牌，但是在合肥从来不会有提醒绕路的牌子，只有一个“前方修路”的牌子，甚至有一些合肥当地人都不知道怎么走了。
主持人：是的，我们最后说跟着前面的出租车走。出租车也不知道走哪里，所以出租车调头我们就跟着调头。到了这种程度了，出租车都不知道往哪里开好了。
程局新：那是因为出租车司机没看我们合肥晚报，合肥晚报每次都有登公告的。
姚钰：我从梦园到三孝口，必须要打的，根本坐不到车，因为修路、绕路，打的费已经从15涨到了25了。
主持人：而且GPS定位系统不好用，应该是告诉我们哪地方在修路吗？
姚钰：因为没有跟《合肥晚报》联网。（众嘉宾大笑）
主持人：今天在房天下首页有一个通栏广告位置宣传今天的大话地产活动，一条线划上去是马鞍山路，画的是一环的标志，鑫苑望江花园向下右拐马鞍山路几乎所有的楼盘项目都列在上面了，大家可以看看。接下来请大家谈谈各自楼盘下半年的销售目标吧？
先有请甘总谈谈。
合肥明佳房地产开发有限责任公司副总经理 甘达发
甘达发：我们的金湾龙城项目是在巢湖路与屯溪路的交叉口。这么好的位置，我们肯定能做好，但是前面经历的波折太多了，今天就不多说了。还是说说我们的楼盘，这个楼盘还是比较有特点的，应该是的住宅，个它是住宅；第二个它是围合式的，我们做了将近10万平方。围合式里面有一个小广场，广场占地大概7万亩，绿化还是比较有特点的。
一个主干道的交口像我们这样的项目比较少，比较有它的特点，的缺点就是太小了，只有22亩地。它营造不了像你们这样的大盘，但是它有自己的特点，它在合肥市是标准的东南方向，它有种种有利条件，我们的开盘时间大概在10月中旬，我们批一次广告都没有打，全部售完了，可见大家是比较认可的，我们的户型是比较广的，受众体也是比较广范的。我们的计划是开盘左右销售60%，一期有310户，计划是这样的，我对这个项目还是充满信心的，也想借此次活动加深大家对我们公司和项目的印象。
现在再谈谈刚才指名让我谈而没有谈的话题。说到马鞍山路和徽州大道，它们之间的比较我也有自己的一点建议，但是在座诸位都是专家，我是搞工程出生的，在这一块只有自己的一些比较浅薄的看法。
马鞍山路和徽州大道相比，我更倾向于马鞍山路，徽州大道的前景跟马鞍山路比相对来说要差很多，因为马鞍山路你们自己可以看，马鞍山路是进入滨湖新区腹地的一个真正的主干道。而在这点上徽州大道肯定不如马鞍山路。马鞍山路在前期大家没有看出来这块地的价值，在座的这几位老板比较有胆略和魄力，较早看中了这块地。从现在大形势来看政府向南边发展向滨湖发展是必然的趋势，大家选中马鞍山路也是必然的，它的兴旺和兴起也是必然的。新站区、元一、老城区，还有淮河路，向南是一个大的趋势，我觉得不管我们是开发商还是代理商，只要看到这个大趋势就OK了。
主持人：也有请金大地（金地国际城）的潘总给我们谈一下你们下半年的销售目标吧。你们几月份可以卖完？
潘书红：每个月都要走一个亿左右，所以到了年底可能就清盘了，明年还有新的盘子。
主持人：可以先透露一下在哪个位置呢？
潘书红：现在还在做规划阶段，
主持人：是商业吗？
潘书红：有商业，也是综合体。
主持人：那下次我们就可以提前考虑你们的项目了。
潘书红：现在你们可以考虑金地国际城，因为有各种形态的物业存在。你要选择马鞍山路投资的话，可以考虑它的地段和配套。
主持人：我本人也在考虑买住宅比如公寓，想往这方面发展，跟你们这些业内资深人士接触多了以后，好像都知道投资方向了。
黄鸿云：我们新鸿意国贸公寓项目计划10月底清盘的，所以刚刚那位女士想买房子投资是可以考虑的，我们两个月提价格提了300，在合肥楼市也是很少的。
主持人：均价现在多少了？
黄鸿云：达到了5000。
主持人：那真是比较高了，另外甘总也可以讲一下，你们那个户型。我跟大家画一下那套户型。
甘达发：做一下广告，我们的户型是非常好的，要买趁早买。
主持人：金湾龙城、金地国际城等等......这些楼盘的名称都带“金”的，鑫苑公司你们看到了吗？说句玩笑话，有一个网友评论说：“鑫苑太能赚钱了，怪不得楼盘上面有三个‘金’字。”其实这些楼盘的名字都非常好，比如说金地国际城，那是响当当的。
甘达发：我打一个不恰当的比喻：马鞍山路好比德国，徽州大道好比英国，徽州大道是次工业革命，马鞍山路是第二次工业革命，所以德国现在超过英国了。真是这样的，因为徽州大道很老了，虽然后半截是新的，但是它还延续了很多旧的东西。
到场嘉宾合影
主持人：感谢甘总的妙语总结！今天我们房天下也为每一个项目都做了一个泡泡龙游戏，回去以后周一早上之前我会发到大家的邮箱里，版权归房天下所有，如果想用的话欢迎致电。另外还为大家准备了晚餐，希望能和大家共进晚餐，会议到此结束，非常感谢大家！最后我们为这次大话地产圆满结束共同举杯、品尝香醇可口的雷特干红果酒，也十分感谢雷特酒业的赞助支持。
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