严字当头冷静应对 2013合肥重点楼市政策盘点

编者按：又到一年总结季。2013年，新国五条政策撬开了楼市大门，房地产行业在政策“紧一松一紧”的状态中走完了一年。“宏观稳、微观活”成为全年房地产政策的关键词，整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确,恐慌之下却酝酿出了疯狂的房产交易数据。进入9月严禁炒房号、国企退出房地产市场陆续登场；年末，随着十八届三中全会的召开，更是在楼市掀起了一阵调控的狂潮，住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老、一二线城市调控升级等，让人应接不暇，也不同程度的对楼市产生了影响。

这一年调控很忙，房天下为您整理《2013年度合肥楼市白皮书之政策篇》，与您共同探究政策走向。

一、新国五条及其细则出台 开启2013年房地产调控热键

2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即国五条细则，通知上称，将继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

总体而言，"新国五条"细则出台从目的上来看，重点指向房价过快上涨的部分城市，主要是一线城市及部分二三线城市，而并未面向的"一刀切"的政策；从具体措施来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。

3月30日，合肥连夜出台地方版国五条细则，针对进一步稳定新建商品住房价格、加快推进保障性安居工程建设、增加普通商品住房及用地供应、加强房地产交易秩序监管、严格执行商品房价格明码标价规定等方面，提出了一系列调控措施。其中明确规定“2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)’”。

12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，其中合肥新建商品住宅价格同比去年上涨10%，环比10月份上涨了1.2%，环比涨幅仅次于福州位居第二，这也是合肥房价连续第14个月出现上涨，达到业界流传的“约谈临界点”。

二、加强公积金监管 合肥公积金实行轮候制

5月10日，合肥《租赁住房提取住房公积金试行办法》正式颁布实施。根据新政规定，职工因租住自住住房申请提取住房公积金，提取金额不超过申请时职工及其配偶上月住房公积金账户余额。承租人及配偶提取金额不得超过已承租期内实际支付的房租总额且每年度可提额度为15000元。

今年，昆山、长沙、苏州、北京、杭州等地先后收紧住房公积金贷款相关政策，主要调整包括提高公积金贷款门槛、降低贷款额度等，与去年下半年出现的多个地市纷纷调整放宽公积金政策形成鲜明对比。济南9月1日发布公积金新政，国庆开始执行，未使用公积金者限制三年内提取，引起市场轩然大波，千人挤提大潮迟迟不退。但是，幸好，这股大潮并没有波及合肥。

由于前期楼市持续火热，公积金月提取及贷款申请激增，使得合肥下半年出现公积金贷款资金不足的情况。从今年7月1日起，合肥即正式开始实行住房公积金贷款轮候制。合肥市住房公积金管理中心称，此次采取贷款轮候制，原因是“今年以来市区住房公积金贷款规模急剧攀升”。为此，该中心将根据市区每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。当公积金贷款资金不足时，公积金中心将遵循“公开、公正、公平”的原则，按“轮候制”确定贷款发放时间。轮候制之下，公积金中心每月可贷额度将固定，一旦放完，申请市民将要排队等候下月指标。

根据规定，各贷款受委托银行根据贷款资料审批通过时间，按照人民银行、银监会规定的楼盘形象进度标准，以先后顺序向住房公积金管理中心或住房公积金管理中心指定的贷款承办机构申报划款。对于其中的“楼盘形象进度标准”，业内人士解释说，目前，合肥市公积金中心对楼盘项目进度的要求是“楼盘完成主体建设的三分之二”。如果未达到这个进度，公积金将不予放贷，新房市场公贷较为严格。

三、监督楼盘信息透明 8种情况可退房

5月7日，合肥市房地产管理局发布《关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》(下称《通知》)，在销售现场公示20项内容，少一条不行。如果没有按照规定公示，合肥市房地产管理局按照有关法律法规予以处理，并将企业违法违规行为记入信用档案。

以前，政府部门对楼盘备案价、房屋销售信息等要求公示。这次《通知》要求的内容更为详细。商品房销售相关信息中，土地性质、机动车停车收费标准、基础设施配套以及代收代办费用、前期物业服务这些细节都不能少。商品房销售明码标价公示牌也比以前更为详细，层高、建筑面积、公摊、优惠折扣及条件都得纳入其中。

9月30日，合肥市房产局出台《关于进一步加强商品房买卖合同签约与备案管理工作的通知》，明确了8种情况可在规定期限内退房。11月4日，合肥市规划局、市房产局、市工商局联合印发了《关于规范房地产项目规划、销售信息及广告宣传相关工作的通知》（合规〔2013〕126号），对房地产开发企业的项目规划、销售信息及广告宣传行为提出了新要求，明确房地产开发企业在规划项目报批时，报送的文件所使用的名词术语应统一，房地产开发企业应当依据土地出让合同约定的使用年限和规划部门批准的商品房使用功能，在《商品房买卖合同》中对商品房的使用年限和使用功能做出明确约定，同时规划用途为酒店的项目不得分割销售、规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售，房地产开发企业不得在销售广告中使用“名校”、“”等违反义务教育平等原则的广告宣传语。

12月19日，合肥市房产局下发通知，要求各房地产开发企业及房地产经纪机构在销售商品房时，在销售现场统一设置“购房提示”公告牌, “购房提示”公告牌需制作成展版形式（尺寸不得小于60cm*80cm），同时要摆放在销售现场进门处的醒目位置。

提示内容清楚详实。提醒购房人确认是否符合限购、申请银行、公积金贷款，确认商品房是否取得《商品房预售许可证》，是否处于可售、抵押可售、现房销售状态等信息。认真阅读《商品房买卖合同》（含附件）约定的格式条款。

要求房地产开发企业和经纪机构在未取得《商品房预售许可证》前，不得以内部登记、VIP卡等形式，收取排号费、诚意金、认筹金、保证金、融资、借款等任何预订性质的费用；缴纳的购房款（含首付款、按揭款、分期付款等）应当直接存入《商品房买卖合同》规定的该楼幢的预售资金监管账户。如对预售资金监管账户存有疑问，请拨打合肥市资金监管查询电话。

四、改善小区居住质量 加强安全管理

9月24日下午，安徽省住房和城乡建设厅召开《安徽省新建住宅小区综合查验办法》施行新闻发布会，宣布从10月1日起，全省新建住宅小区必须完成10项“综合查验”，确保规划配套全部“各就各位”方能交房。

11月，合肥市房管局出台了《合肥市物业承接查验实施细则》，将于2014年1月1日起施行。细则实施将进一步规范我市物业服务承接查验活动，维护物业服务当事人的合法权益，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。

12月，合肥市政府办公厅印发关于加强电梯安全工作的意见(合政办〔2013〕54号)，“白纸黑字”首度明确“使用单位”是电梯事故责任人，并首次明确了包括质监、城乡建设、公安、房产等14个部门的监管职责。

五、合肥租房新规 登记备案制度受冷落

5月1日起，《合肥市房屋租赁管理办法》正式施行，其中特色之一是完善了登记备案制度。新规的适用范围扩大到合肥区域内所有房屋的租赁管理。更明显的改变是，今后出租房屋，必须要办理登记备案手续。“出租人或其委托代理人，在房屋租赁合同订立后十五日内，到房屋所在地乡(镇)人民政府、街道办事处办理房屋租赁登记备案手续。”

然而在出租房备案新规出台两个多月后，各区出租房备案执行情况不一，普遍进展艰难，“备案令”遇冷。

六、启动保障房“两房并轨”廉租房补贴不再“一刀切”

2014年1月1日起，合肥市开始执行新的保障性住房申请标准，廉租房保障“门槛”进一步降低，同时还实行分档补贴：保障范围内，收入越低的将拿越多补贴。目前，合肥市投资建设的保障性住房，主要为廉租住房和公共租赁住房两大类。新政策从两房并轨、分类保障、差别租金和提高标准4个方面进行调整，调整后合肥市保障性住房保障范围更大，有更多市民受益。

七、安徽版“限地令”出台 土地闲置2年将被收回

继江苏省出台《江苏省限制用地项目目录(2013年本)》和《江苏省禁止用地项目目录(2013年本)》规定土地出让规模不得超过300亩后，9月20日，安徽省也正式出台《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》。该意见规定，今后安徽省商品住宅用地出让规模将受到限制。

此外，该意见还明确指出，安徽将在全省开展土地出让金和闲置土地专项清理活动，对开发商拍得土地后闲置的行为进行查处，一旦发现土地闲置满两年，将依法收回，并重新安排使用。

从禁止新设各类工业园区、限制商品住宅项目用地出让面积、控制商住用地出让与工业、文化、旅游、商贸市场等项目捆绑，以及对闲置达2年的土地进行清理等强有力的措施来看，这个安徽省实时版“限地令”的出台，无疑将影响省内各城市在土地出让、利用、规划方面的决策，也将影响开发商“拿地”行为。