一文全懂！滨湖和高新，到底哪个更有潜力？谁更值得买？

如果要票选合肥网红区，滨湖和高新，一定会榜上有名，它俩一直活跃在各种头条新闻里。

只要预算允许，相信大部分的买房人都纠结过这两个区域。

当滨湖PK高新，谁更值得买？哪个区域潜力更大？哪些楼盘和板块值得出手呢？今天，就一起来讨论这个问题。

丨壹

滨湖和高新，谁的发展潜力更大？

滨湖PK高新，谁才是合肥实力区域担当？

什么是实力？新华字典的解释是：指实在的力量，这种力量一种是"硬实力"，一种是"软实力"。

滨湖区的定位是省政府驻地，定位是省级行政中心，兼金融，文化，会展旅游休闲中心。

高新区的定位是高新技术产业研发与制造基地。

滨湖有什么？谈到滨湖有几个捆绑的固定关键词：巢湖、省府、举全省之力。作为滨湖科学城综合服务核心区，很多人都说滨湖只有省府。但其实一个省府，就已经意味着它是合肥乃至整个安徽省的政治、经济、文化中心，单在规划配套这一项，滨湖已经稳赢其他区域。仅拿今年来说，滨湖的利好和规划就没断过。

1、产业方面，金融后台基地板块目前已有中国人民银行、中国银行、工商银行等29家金融机构成功入驻；全球会计事务所毕马威落户滨湖；投资100亿的滨湖金融小镇、融创文旅城、巢湖旅游业等文旅业也是滨湖重要产业。

▲滨湖国际金融总部基地示意图（部分）

2、配套建设方面，近段时间连续利好加持：中国（合肥）知识产权保护中心选址滨湖安徽创新馆；安徽省美术馆开始装修，定位打造一流、技术先进的美术馆；国家广电总局分院开园，这是除北京之外仅有的分院；中科大长三角科技战略前沿研究中心、上海交通大学上海高级金融学院、清华大学金融科技研究院等，分别与滨湖金融小镇合作平台合作签约；宝能MALL项目正在建设中；滨湖国际会展中心二期开建；总投资约100亿的滨湖金融小镇启动区已正式开园；约7660亩大圩田园综合体来了；世界秀场，融创秀场正在施工；地铁5号线预计今年年底实现初期运营......

 ▲融创秀场效果图

当然，这些只是滨湖大建设中的一小部分，庞大的规划利好正在源源不断输入，区域未来可能性很难估量。高新又有什么？

高新的王炸牌，一定是科创。区域来看，“综合性国家科学中心”是官方给高新区贴上的耀眼标签，近来，高新区已形成“中国声谷 量子中心”的园区品牌。在168个高新区排名中，合肥高新区多年稳居高新区前排方阵，与北京中关村、上海张江等并居方阵，综合排名全省，已成为合肥科技创新的代表名片。中科大高新园区、中科大先进技术研究院、中科院创新院等重大协同创新平台，以及多个研发平台都汇集于此。

▲中国科大高新园区鸟瞰图

今年来，在交通、医疗、环境配套等各个方面，高新区也都发生了重大变化：

一是交通升级，地铁2号线、在建4号线，规划中的6号、7号线，四条地铁加持区域；

二是高端医疗升级，形成安医大一附院高新分院、中国科学院合肥肿瘤医院、安医附属口腔医院、安徽省妇幼保健院总部、合肥离子医学中心共5家一流医院合力，推进西部医疗中心建设。

三是商业格局巨变，银泰百货、砂之船奥特莱斯商业，以及刚刚出让的蜀西湖板块龙湖TOD综合体，三大商业三足鼎立。

四是教育资源爆发，中科大附属中小学幼儿园即将建设、中科大高新园区预计今年底建成，根据名校战略的计划，预计到2020年底，合肥高新区将建成小学27所、初中11所、幼儿园46所，区域教育资源的短板正在逐渐补齐。

那么，到底谁才是合肥实力区域担当？哪个区域更有发展潜力？我认为，当下来看，滨湖和高新，是合肥的手心手背，都是肉也都重要。但两个区域的发展方式又不同：滨湖是快稳准狠集中爆发，短短几年一跃而起，红利来的比较猛，目前来看利好更多，价值更高。高新区则是细水长流式的发展，无数事实证明，一个城市或者板块想要发展，科创的道路是更扎实的道路，长期来看，高新或许能走的更长远。

所以，中短期我个人看好滨湖，中长期我更看好高新。

NO.2丨贰

两个区域楼市，各自表现如何？

对比两个区域的楼市表现，我们来看以下几个数据：1、房价数据

▲数据来源于金刚石（单位：元/㎡）

近10年，滨湖和高新房价数据对比，注意几个关键时间点：①除了2010年之外，2011年之后，高新房价始终低于滨湖房价；②2016年省府搬迁之后，滨湖和高新之间的房价价差开始拉开差距，从之前的每平米几百元，开始相差3000+元/㎡；③2020年房价数据统计，高新区成交均价为18011元/㎡，滨湖成交均价为21732元/㎡，均价突破2万+。两个区域房价正式以2万/㎡为分割线。

2、供应、成交数据

▲数据来源于金刚石

先看高新区，区域经历了过山车式的供求关系转变：2010年和2011年，说高新区房子无人问津都不为过；2014年开始转成供＜求的趋势；2018年达到供不应求的高潮期；今年以来，区域表现一直是供小于求的趋势。再看滨湖区，除了2015年和2017年出现供求关系的失衡，区域近些年的新房供求整体比较平衡。3、库存数据

▲数据来源于金刚石

截至2020年9月1日，高新区新房库存为2577套，近半年单月去化平均套数为602套，还够消化4.28个月。滨湖区新房库存为6663套，近半年单月去化平均套数为1208套，还够消化5.51个月。套数去化周期分别位列全市的倒数第二和第三，低于全市平均的6.44个月，是除经开区之外即将“房荒”的两大区域。4、纯新盘数据

两个区域当下纯新盘数量都比较紧张，高新及时补仓了乐富强文宸悦府、银城知庐、龙湖GX202009号TOD地块，可以短暂缓解眼前房荒。

但是滨湖，当下区域纯新盘仅还有阳光城檀悦，如果今年滨湖区不继续供地，区域将再次进入失衡状态。对比这几大数据，可以判断：一是，两个区域都有较大发展潜力，这一点，从房价潜力可以窥见。二是，两个区域楼市热度居高不下，新房供不应求是近年的区域常态，也是接下来两个区域的真实写照。

NO.3丨叁

滨湖和高新，哪个更值得买？

一、先看滨湖。滨湖楼市比较极端，一方面是极端的房价，除了个别刚需产品，部分楼盘和板块，清一色2.2万+。

另一方面是极端的热度，不管限价盘还是高价盘，不管高层还是洋房，要求高首付甚至全款 都不奇怪。比如近日爆出的联投三期（加车位2W左右）和最后两栋云谷（1.7万+）限价盘，全款还需GXH。但省府板块的一些大户型、洋房，也依然要求高首付甚至全款。

具体板块，重点看两个。一是滨湖金融后台基地板块，学区、公园、地铁、学校规划完善，除了上一届的绿城招商诚园、荣盛华府、金鹏壹品天成等老盘，还有这一届的华润昆仑御、中海九樾都有在售。毛坯高层、精装洋房、毛坯洋房都有，房价在1.9万-2.4万/㎡左右。

二是，潜力无限的滨湖省府板块，融创滨湖印、铂悦天汇、禹洲绿城蘭园、保利和光尘樾，以及还未首开的阳光城檀悦，随便拎一个都是“王炸”款。2.2万/㎡是区域的门槛，还是很难买到的那种。滨湖买房，预算充足冲省府板块，预算有限冲金融板块，偏刚需的建议淘一淘二手房。

二、再来看高新区。高新区各个板块定位都非常清晰：1、蜀西湖板块定位“中央商务区”，是高新区配套比较集中的区域，前文说的三大商业综合体就集中在蜀西湖板块。板块内房源以小高层和洋房为主，中南樾府、乐富强悦湖熙岸、祥源金港湾多剩余为大户型、洋房，均价基本在2万/㎡左右。金鹏麓山院相对高层房源充足，均价1.85万+

。2、北雁湖板块定位“高端人才聚集地”，板块新房户型面积大、总价高、偏改善。北雁湖金茂湾、北雁湖玥园、世茂国风、华邦蜀山别院均以洋房、叠墅房源为主，2.2万+是主力房价。

3、政务西板块紧邻政务区，相关配套已经成熟，万兴湖山间、万科高第，以及西二环纯新盘银城知庐，都是爆款。4、方兴大道西板块是拓荒区域，在售保利柏林之春，以及还未入市的乐富强文宸悦府，房价在1.5-2.0万/㎡区间，适合刚需。

至于滨湖和高新，哪个更值得买的问题，我认为：首先，可以肯定的是，这两个区域都是合肥热门板块，也是买房的两个区域。

其次，就区域来看，滨湖买房门槛更高，对预算要求较高，前提是根据预算选择。最后，具体到买房这件事，我觉得除了选择区域，板块更重要，一个板块的发展潜力和配套，才是决定买房之后所属房产的潜力，以及日常生活的便捷度。按照这个逻辑，这两个区域买房建议省府板块>蜀西湖板块>金融后台基地板块>北雁湖板块。除此之外的板块，谨慎考虑。

NO.4丨肆

结 语

一个城市，区域发展和板块发展重心都是不断轮动的，20年前的四大传统主城区、10年前的政务、10年后的滨湖、未来的高新，都是如此。

无疑，下一轮的发展重心在滨湖、高新。但是，除了滨湖和高新之外，不要低估任何一个区域或者板块存在的价值。合肥早已经摆脱过去单核式的发展模式向多核式的发展模式转变，每个区域或者板块，都可以独立自成中心。

只要城市发展在上行，合肥有潜力的板块，无处不在。买房这件事，量力而行。谁都想买别墅、洋房，做好预算是首要前提。谁都想买滨湖、高新，但居住舒适、生活方便，永远是买房位，千万不要本末倒置。