2019年第一季度合肥滨湖区房价分析和近期购房建议

今年季度，合肥楼市整体表现非常活跃，跟去年下半年相比真可谓冰火两重天。滨湖依旧是合肥二手房成交的热门区域，不少板块较去年同期出现一定的上涨，下面我将对2019年季度滨湖区房价做一个全面分析，为你们近期买房提供一些建议。

我统计了合肥链家2019年季度所有二手房成交数据，共计2370个样本，均价16513元/平米，较去年16386元/平米上涨127元/平米，涨幅0.78%。其中滨湖成交308套，占总成交的13%，比去年提高了1个百分点。

根据滨湖建成先后顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：

1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。

3、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

4、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

5、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。

本文所分析的数据主要是2019年季度的平均数据，并不能代表滨湖目前的真实房价，因为今年上半年，滨湖房价一直在不断上涨，所以实际价格可能要比图中标注的高出一些。与这次对比的数据是2018年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2018年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。但由于很多小区成交数据较少，造成误差很大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势，有一定的参考价值。

滨湖2019年季度成交均价为18566元/平米，比2018年（18463元/平米）上涨103元/平米，涨幅0.56%，略低于平均值。成交周期从65.2天增加到80.1天，延长14.9天；议价空间从2.51%上涨到2.78%，增加了0.27%。

值得注意的是，季度滨湖的套均总价为178.7w，比去年的172.2w增加了6.5w，这意味着滨湖的上车门槛，今年比去年又提高了不少。去年二手房成交平均房龄为2012.8年，今年这个数值是2013.6年，说明人们倾向于购买房龄更为年轻的二手房。

关于合肥其他区房价分析文章，可关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看。

启动区板块

启动区板块2019年季度共成交52套，成交均价从2018年的16640元/平米涨至16649元/平米，涨幅0.05%，几乎持平，低于滨湖和全市涨幅。议价空间为2.98%，比去年提高0.55个百分点，略高于均值。成交周期89.2天，比去年延长16.3天，高于平均水平。

整体来看，启动区板块有涨有跌，上涨的小区多靠近南部商业区域，下跌小区偏北边一些。启动区去年三四季度出现一定的补涨，但这种情况并没有持久。

合肥市2019年季度平均房价是16513元/平米，平均房龄是2010.3年，启动区二手房均价为16649元/平米，平均房龄为2010.6年左右。无论从哪个方面来讲，启动区表现都在向大盘慢慢靠拢，已沦为滨湖区最为劣势的板块。

我注意到徽贵苑大户型成交占比较大，户均成交面积在115.6平米，但大户型成交均价只有1.58w，明显是低于板块均价的。徽贵苑跌幅达到-3.3%，在板块缺乏优势资源的情况下，房龄老、面积大的户型很难保值，所以意在启动区购买大户型的同学请注意了。

成交量的三个小区，蓝鼎观湖苑、徽昌苑和徽杰苑，最靠近紫庐地铁口。在缺乏强势资源且房龄逐渐老化的启动区板块，地铁似乎成了保值的选择，好在滨湖区域相对优质，如果放在二环内，我估计会衰老得更快。

46中板块

46中学区板块2019年季度共成交60套，成交均价从去年的19746元/平米涨至20236元/平米，涨幅2.48%。议价空间从2.49%进一步回落至2.38%，降低0.11个百分点，低于滨湖均值；成交周期为95.7天，较去年延长30.1天，高于平均水平。

我在之前的文章《合肥学区价值和投资》中分析过（关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看），46中虽然不是学区，但依旧表现出较强的议价能力，46中+师范附小也是不错的双学区。

一般来讲，上半年是成交旺季，46中成交价格出现大幅上涨并不奇怪。其实学区内的两所小学学区表现也大不相同，46中+师范附小成交均价为22103元/平米，较去年上涨5.78%，46中+屯溪路小学滨湖校区成交均价为19731元/平米，较去年上涨2.34%。

46中+师范附小的双成交均价比46中+屯溪路小学滨湖校区高出12%，且前者涨幅是后者的2倍还多。所以，如果你选择在滨湖购买，我建议优先考虑46中+师范附小双学区，保值效果会更好。

46中学区内3个回迁小区拉低了板块均价，如果去掉这三个回迁小区，46中+师范附小实际涨幅是6.71%，46中+屯溪路小学滨湖校区则是4.37%，都明显高于前者。这说明回迁房的投资回报略逊于非回迁房小区，除非你资金特别有限，应优先考虑商品住宅。

不管怎样，46中学区板块的平均房龄与启动区板块相近，但房价表现迥异，这就是学区的价值。在学区护体下，学票每年的增值，会保证免受因房产自然磨损而带来的相对贬值。

金融后台西板块

金融后台西板块2019年季度共成交64套，成交均价从18384元/平米跌至18070元/平米，下跌314元/平米，跌幅-1.71%。议价空间从2.23%上升至3.61%，降低1.38个百分点；成交周期从62.2天延长至74.8天，增加12.6天，低于平均值。

数据之所以表现下跌，是因为云谷二手房大量上市，拉低板块均价所致。如果去除云谷数据，金融后台西板块实际成交均价为18614元/平米，涨幅1.25%，其实是略高于滨湖和全市均值的。

在一定成交规模的基础上，涨幅的小区是滨湖万科城。万科城是板块内成交均价的小区，毫无疑问是相对最优质的资产，其实万科城去年表现没有今年这么亮眼，在其它相对弱势一点的小区补涨过后，万科城继续引领板块上涨。

除了万科城以外，板块内的几个小区，只有旭辉御府稍显弱势外，其余的中铁滨湖名邸、高速滨湖时代广场和保利拉菲公馆，价格基本相差不大，大都站到了1.9w+的门槛。

云谷新盘清盘之后，二手房开始了疯狂的补涨，其实表中数据已经不能完全反映目前的真实价格。从近期云谷成交来看，大都在1.7w+，如果算上产证未满两年有增值税，实际价格基本在1.8w，比去年大概上涨2000元/平米。

与滨湖西南相比，云谷在区位上更有优势，其二手房的表现，决定着滨湖西南一众新盘的定价和销售，如果西南新房备案价格过高，注定会影响其去化。从云谷二手房成交来看，目前西南的性价比分界线应该在1.8w，也不宜超过1.85w。

包河区或者滨湖高层毛坯备案价格被限制在1.9w，部分楼盘通过毛坯精装修分开备案来提高售价。目前西南在售的一众新盘，基本都达到或者超过了1.9w，说明都是顶格备案，如果不打折促销的话，我觉得它们去化注定不会一帆风顺。

正荣府和滨湖云境备案价都在2w+，这个价格显然是偏高的，性价比较低。荣盛华府和金鹏壹品天成如果仅看备案均价，性价比也不是很高，我认为如果能买到1.8w以下的小三房还是能够考虑的，1.85w以上性价比大大降低。

绿城招商诚园在合肥市物价局网站的备案价格为1.9w毛坯+4300的精装修，均价合计2.33w，但备案记录很快被撤掉了。据我所知，诚园阳台设计较大，因目前新房阳台按全面积计算，这样得房率会相对较低，再考虑到这么高的定价，基本上与投资无缘了。

核心区板块

核心区板块2019年季度共成交90套，成交均价从17840元/平米涨至18468元/平米，上涨628元/平米，涨幅3.52%。成交周期从66.2天延长至76.7天，增加10.5天；议价空间从3.01%回落至2.42%，降低0.59个百分点。

因为宝能城成交均价相对较低，如果不是它成交占比增大，核心区板块涨幅可能比这个更高。我们可以看到宝能城一期上涨已经超过了10%，是板块内涨幅的小区，二期涨幅7.17%，也很不错。

尽管宝能存在这样那样的问题，但不得不承认，宝能对市场的把握很到位。宝能城位置极好，户型也很不错，比较契合刚需市场，但宝能的物业和品质又相当糟糕，这也是为什么那么多购房者对它相爱相杀。

由于严格限价，宝能城去年最后一次开盘销售均价只有1.53w，导致核心区板块一众小区始终抬不起头来。随着宝能城限价房逐渐出清，核心区房价开始发力，因此我们看到各小区涨幅都不错。宝能城一期楼层30层左右，二期高达49层，这应该是二期相对便宜的原因。

次亮相的皖新朗诗绿郡二手房，成交均价在2.2w左右，目前是核心区二手房价格的小区。位置绝佳，再加上科技豪宅的概念，还是有一些人买账的，尽管我认为价格有些高，投资性价比偏低。

据我小密圈成员透露，联投书城还有一部分限价房待售，均价1.5w，首付8成或者全款，号头费12w。联投书城二手房成交均价在1.83w，如果加上增值税，实际价格大概在1.92w左右，正因为有4000左右的倒挂，我认为还是非常划算的。

万达悦湖苑二手房成交均价才1.67w，那么融园即使所谓精装修交付，以1.92w的备案价格来看，性价比也不高。

受环巢湖环保整改影响，恒大518超高层目前处于停工状态，如果宝能七剑和恒大中心等超高层地标性项目无法按计划按时完工，意味着核心区房价天花板可能会有所下移。

省府板块

省府板块2019年季度共成交41套，成交均价从19406元/平米涨至19934元/平米，上涨528元/平米，涨幅2.72%。议价空间从2.25%扩大至2.58%，增加0.33个百分点，低于平均水平；成交周期从57天延长至61.3天，增加4.3天，也远低于平均值。

省府板块二手房小区并不算太多，从整体成交来看，110平米户型以上仅有5套，占比12.2%，也就是说绝大部分成交都是刚需房，所以省府板块还是典型的刚需特征。

从总价来看，有超过60%的成交都在170w-205w之间，看来210w目前基本上是省府板块总价的天花板。超过200w的成交主要集中在万科蓝山的刚需房及佳源巴黎都市的改善房。

万科蓝山依然是板块内成交均价的小区，较其他小区高出10%-15%。随着省府板块房价水涨船高，二手房已基本全面突破2w+的大关，去年一些性价比不高的小区逐渐进入购房者视野，比如金茂悦和招商雍华府，出现加速去化。

省府板块以北与包河工业园相邻的区域，也有一些新盘在售，比如高速时代首府、金科博翠天宸和龙湖景粼玖序，价格大都在2.2w左右。其实周围二手房成交价格的小区，也不超过1.7w，包河工业园区的这些小区，投资性价比显然是很差的。

因为省府板块需求仍以刚需为主，总价过高的二手房市场相对不足，因此小三房仍是最值得投资的标的。省府板块新房，应参照万科蓝山二手房定价，按照目前的行情，如果超过2.15w，则投资价值相对不高。

滨湖房价分析及近期购房建议

以2017年滨湖二手房成交均价为基数，分别计算2018年一季度至2019年一季度5个阶段的房价涨幅，可得到滨湖5大板块的房价上涨变化表。

我们可以看到，启动区在2018年上半年甚至是下跌的，下半年出现一定的补涨，而今年季度环比其实也是下跌的，综合涨幅只有1.57%，是滨湖区表现最差的板块，足以说明启动区正在衰落（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“投资”查看）。

46中学区板块表现就相对稳健一些，涨幅虽然相对不高，但整体一直呈上扬趋势。金融西、核心区和省府板块在2018年都有不错的涨幅，但2019年季度略有回调。不管怎样，滨湖的小区大都是优质房产（《合肥的优质房产和劣质房产》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。

滨湖各板块房价涨幅，与它们发展的先后顺序有着极大关系，建成越早的区域，房价涨幅相对越小一些，越靠后发展的板块，相对大一些。不难看出，目前潜力的区域，正是如日中天的省府板块。

去年核心区的几个限价盘还有一定库存量，比如信达公园里、联投书城、淮矿东方蓝海和宝能城，备案价格很低，导致上半年核心区房价被严重压制。下半年随着限价盘集中出清，核心区房价迅速反弹，这也是我去年极力推荐大家购买核心区的原因。

目前核心区二手房成交均价已站上1.9w+的大关，短期利好基本出尽，预计要等下一次轮动行情的到来。滨湖西南刚迈入1.8w均价的门槛，目前来看还未站稳，因此1.8w会是新房投资性价比的一个分界线。

总的来讲，滨湖目前值得投资的新盘不多，二手房大多挂价虚高，淘笋难度较大。随着金三银四小阳春过去，再加上中央重提“房住不炒” 和毛衣战，预计5月份之后合肥房地产市场会趋冷。不过从去年下半年看，市场越冷，投资机会就意味着越多。

合肥上半年卖地较多，预计下半年新盘会扎堆出现，届时购房者选择余地可能相对大一些。但滨湖地价较高，新盘注定价格不低，投资选择依旧有限，有买房需求的同学，建议继续淘笋或转战高新区新房。

关于合肥各区的房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。