2018年11-12月份合肥房价分析及购房建议

2018年过去了，从全年来看，合肥楼市上半年火热，下半年急剧冷却，房价呈现出一个倒“V”型转折。这种转折，除了大周期使然，政策也起到一定推波助澜的作用，我甚至感觉，这个车刹得确实有点猛。

从安居客合肥房价走势来看，9月份到12月份，合肥已连续下跌4个月，跌幅达到-1.8%。下一步合肥房价趋势怎样？2019年究竟该如何买房？本篇我将通过研究50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据，为你们做详细解析。

50个重点城市房价表现

与11月份相比，12月份房价环比下跌城市由31个增加到38个，增加7个，房价下跌城市达到总数的76%。房价下跌城市数量增加的同时，跌幅进一步扩大；上涨城市数量减少的同时，涨幅进一步收窄。从来看，整体房价进入下跌通道，看样子有进一步扩大的趋势。

从各城市群表现来看，除了长三角相对良好一些，几乎都是掉头向下，就连东北三省会也偃旗息鼓了。从8月份开始，房价快速转入下行，短短4个月的时间，50城下跌城市由8个增加到38个，跌势在迅速蔓延开来。

长三角城市。上海房价在12月环比出现了较大跌幅，达到-1.48%，与去年同期相比，已经下跌-2.49%。南京则一反常态，12月份环比上涨近1%，2018年有近10%的涨幅。

我之前分析认为，南京房价是上海的50%，合肥房价是南京的60%，这种比例应该比较合理，如此来看，不是南京被高估，就是上海和合肥被低估了。

杭州已经跌了半年了，与点时相比，跌幅达-2.1%。苏州房价依旧在稳步上扬，上个周期苏州就是上涨的排头兵，难道预示着触底反弹的开始？宁波房价早已触顶，但继续忍住不跌，这种情况我觉得不会持续太久。

在核心城市上海领跌前提下，长三角表现各异，宁苏锡等苏南城市房价出现复苏，而杭甬等浙北城市却呈现下跌趋势。其实从上个周期上来看，宁苏是领涨城市，杭甬是补涨城市，慢了半拍。

华南珠三角。从安居客表现来看，深圳房价跟绝大多数热点城市走势是一样的，呈倒“V”型的抛物线。如果从这个周期整体来看，广州房价表现其实并不怎么惊艳，即使遇到短期政策回调，我觉得依然不缺上涨动力。

厦门房价4w+，基本上是一个一线城市的价位，究竟值不值这个价格，或者说已透支了多少，我对此一直深有疑问。福州前期涨幅实在太大了，下跌几乎是在预料之中，但就不知道还要持续多久了。

跟上个月一样，除了佛山和泉州，华南珠三角所有城市都在下跌，其中下跌的非核心城市，基本都是环深。这些二三线城市，前期涨幅过大，我觉得后期会面临较大回调。

环渤海湾城市。北京房价在11月份略有回调，但这个月又开始了上涨步伐。天津自8月份之后，房价一直在下跌，与北京形成鲜明的对比，真是肥了北京，瘦了天津。

石家庄依旧在深度回调，12月份环比下跌-1.63%，即使如此，房价泡沫我觉得还没有挤干净。廊坊房价走势跟石家庄一样，依然在深度回调之中。

青岛房价从今年点时已经下跌-10.5%，这种回调我认为还没有到位。济南并莱芜的利好似乎已经释放完毕，12月开始迎来下跌，趋势不可挡，但我一直觉得，济南房价终究会超过青岛的。

只要有北京这个超级大吸血虫在，环京城市可能就会一直被压制。上涨周期时，北京涨，带动大家都涨，环渤海湾涨；下行周期时，环渤海湾跌，大家都跌，但北京涨，踩着大家的尸体涨。

中西部城市。武汉终于迎来了下跌，环比跌幅-1.61%，此前已连续上涨3年有余，不是不跌，而是限购和落户政策实在太宽松了。郑州这次周期表现比较坚决，限购政策稳准狠，房价控制也比较到位，我认为存在一定的低估。

长沙较峰时已经下跌-4.3%，上涨时期看不出来，下行时期我认为长沙会暴露更多问题出来。成都前期房价上涨过快，目前较时已回调-10.2%，应该还在直线探底中。重庆也下跌了-6.8%，跟长沙有点类似，问题仍是库存，下行期会放大市场弱点。

西安是最后补涨的城市，几乎不限购的抢人政策，让目前的房价还苟延残喘着。东三省老大哥沈阳都下跌了，看来好日子也不长了。目前房价还忍住不跌的城市已经寥寥，而且大都是非热点二三线城市的补涨行为，目前来看，后劲不足。

合肥二手房成交数据分析

国家统计局数据整体上涨，跟实际市场表现有一定的出入，但不论新房还是二手房，涨幅也连续4个月出现下滑，同样反映出房地产步入寒冬。

跟房价表现相似的还有成交量，合肥链家从2017年11月份开始，二手房成交量稳步上扬，直到2018年6-7月份达到点，此后连跌4个月，10月份几乎腰斩，11月份略有增加。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需关系就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。我们看到，这个数值自6月份达到点9.8以后，8、9月份已经跌至7.0，10-11月份有些回暖。

以下分析基于链家自2017年11月份至2018年11月份的所有成交，共计5756个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。10-11月份数据请参考我文章《2018年10-11月合肥房价分析及购房建议》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。

1、合肥11月份二手房整体成交情况

从合肥房价走势来看，倒“V”明显，2018年6月份达到点，之后一直呈下滑趋势，但不论怎样，仍旧处在合理区间。

合肥11月份二手房平均成交周期为71天，为2018年的值，这是一个微妙的信号，再结合成交量的回暖，我觉得二手房市场正在触底反弹。

与成交周期和成交量相互佐证的还有平均议价空间，11月份较10月份略微收窄，此前已连续3个月扩大，说明市场观望情绪有慢慢消散趋势。

从各区表现来看，成交增加的区域有蜀山区、经开区、高新区、政务区、肥西县和滨湖区，这些都是合肥市的优质板块；成交下跌的区域有包河区、瑶海区、长丰县和庐阳区，这些恰恰是合肥相对劣质的板块。

议价空间低于均值的区域有政务区、肥西县、经开区和高新区，可以看出，西南仍旧是目前合肥房产交易的热点区域。

2、和非价格

这里所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（西区）。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》（关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”可看原文）。

经过7-10月份4个月的成交淡季，11月份成交占比再次大幅上升，这种热度预计要持续到明年5-6月份。因为春节因素，2月份可能会要冷淡一些。

从全年成交价格走势来看，稳步上涨10%。预计2019年，还会有10%的上涨空间，所以对有需求的同学，应尽早买入。

非成交均价为1.523w，近半年来，有下降趋势。

成交占比基本跟10月份相同， 3室户型的成交略有增加，1室略有减少，2室户型持平。

下一步合肥房价分析及购房建议

中国房地产市场终究是一个政策市。自2016年10月热点城市集中限购以来，先后有几十个城市跟进，基本刹住了房价快速上涨的势头，然而2018年上半年，这种上涨似乎又有卷土重来的苗头。

在此背景下，2018年7月底，中央经济工作会议提出要“坚决遏制房价上涨”，这几乎是房地产市场化20年以来，我听到的对房地产调控最为严厉的表述。在这种政策高压下，地方政府继续收紧限购措施，无论是开发商，还是购房者，都迅速看衰楼市。

一些性价比较低的高价盘，打折销售，性价比稍高的限价盘，集中出货；合肥二手房成交持续下滑，4个月时间几乎腰斩。范围内，50个重点城市，从8月份只有8个房价出现下跌，12月份蔓延到38个，政策效用立竿见影。

所以我们看到合肥房价呈现出一个倒“V”式逆转，上半年火热，下半年冰冷，但从11月份表现来看，这种降温应该到了底部。考虑到最近央行降准，货币政策重新出现宽松，预计过完年，首套房贷款利率大概率会有一定的下调，进而刺激楼市回暖。

当然不要过度解读这种回暖，毕竟“房住不炒”的原则没有改变，我认为所有潜在利好房地产的政策导向，都只是一种措施性防御，目的是防止房价大跌，并非刺激房价上涨。

合肥上个周期限购开始时间是在2011年3月31日，限购解除时间是2014年8月2日，历时3年零4个月。合肥这个周期限购开始时间是2016年10月2日，如果按照上个周期计算，政策解绑期应该在2020年初，距离周期性放松可能还有1年左右的时间。

其实合肥2016年房价大涨，已经透支数年的涨幅，新生购买力还在成长，加上信贷政策并未放开，房价短期不具备大涨的可能。从另一方面来讲，目前经济转型还在深度进行，即使依靠房地产刺激增长，也只是吹大金融泡沫，短期对实体经济回暖，起不到实质性作用。

2014年8月限购解除后，合肥楼市并未立即回暖，而是经历了大概1年左右的反应期，才慢慢解冻。近几年M2增速都保持在个位数，并不算高，因此2019-2020年，合肥房地产大概率还会处在一个低谷期，个人认为房价年均涨幅应该在10%以内。

不管怎样，我觉得目前合肥房地产已经触到了一个阶段性低谷，2019年不大可能比2018年下半年还要寒冷，政策逐步趋于宽松的可能性会非常大。

上个周期房价回暖的城市是深圳、上海和苏州，我认为这些城市仍可作为风向标，合肥房价会紧跟它们的步伐。前两年受合肥房价大涨教育，再加上房产自媒体蓬勃发展，使得普通民众对房产投资更为敏感，我认为一旦政策出现放松，市场反应期不会像2014年那么长。

因此，国家对房地产应该不会再进行那种大开大合式的粗放调控，因城施策才是正确姿势，ZF可能始终戴着一个紧箍咒，房地产平稳健康发展会成为地方考核的一项重要内容。合肥房价应该不会再出现像2016年的那种跳涨，温和上扬可能常态化。

我认为合肥楼市的调整期已经过去，不应产生过度的悲观情绪，我对2019年合肥房地产稳健看好，市场至少不会比2018年更差。不过，随着合肥限价盘逐渐出清，2019年的投资机会可能没有2018年的多，质量也没有2018年的好，应抓住最后的机会。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。