合肥瑶海新站区房价分析和购房建议

瑶海新站区是我分析合肥的最后一个区域，我在之前的文章中多次提到，合肥素有“东贫西富南贵北贱”之说，而瑶海新站区正位于合肥的东北区域，几乎是合肥最为弱势的板块。本篇数据会再次向你们证明，这是一种什么程度的弱势。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据，共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。

由于瑶海区绝大部分小区规模较小，很多成交记录只有2-3套，其均值不足以反映这一时期该小区的成交均价。对于样本数较少的小区，成交价格仅供参考，但成交量比较大的小区，其涨幅和均价都有一定的参考价值。我主要研究房价变化规律，请不要过于在意房价值。

接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界，再结合38中学区划分情况，我将瑶海新站区分为两个部分，分别是：

1、长江路南板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以南，南淝河以东。

2、长江路北板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以北，板桥河以东。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。瑶海新站区去年全年共成交196套，今年上半年成交298套，近半年成交量就超过去年全年。

瑶海新站区上半年成交均价为13181元/平米，比去年全年（14012元/平米）下跌-831元/平米，跌幅-5.93%。成交周期从55.8天增加到69.7天，延长了13.9天；议价空间从3.69%降至3.40%，收窄0.29个百分点。

关于其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

长江路南板块

长江路南板块共成交103套二手房，板块成交均价为15354元/平米，较去年全年（16169元/平米）下跌815元/平米，跌幅-5.04%。板块整体议价空间比去年下降0.71个百分点，成交周期延长11天。

从38中的表现来看，大部分小区呈上涨趋势，非38中就表现相对弱一些。整体上来说，瑶海区表现相对强势的房子，集中在38中学区范围内，房龄10年以内的小区上，尤其是距离38中越近，成交均价越高。

从成交上来看，单价越高成交量反而越大，比如紫云府、鼎元府邸、恒盛豪庭等。我在之前的文章中多次提到，瑶海区的精华全在38中学区范围内，也就是资产等级较高的房产都集中在这里，因此打算改善和保值兼顾的，尽量考虑买这个区域的次新房。

近期比较热门的新盘是保利熙悦府，据我小密圈成员透露，该盘目前仅接受全款，即使在市场下行的今天，姿态依然傲骄。小区处在和平小学和38中的双学区范围，这两个学校目前是瑶海区的学区组合，尽管38中看上去并不是那么好，但依旧是瑶海区老大，2档学区还是头把交椅（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。

熙悦府相邻位置的鼎元府邸成交均价为18465元/平米，城市绿苑西区为18738元/平米，两个小区都有5-8年左右的房龄。除去折旧，新房加成5%，品牌加成5%，保利熙悦府市场价格在2w左右是比较合适。

而备案价格却是1.73w，如果算上高架桥和主干道的影响，新房和二手房倒挂2000元/平米应该是相对保守的，这也是保利熙悦府如此高调的原因。但据小密圈反映，由于只接受全款，部分比较差的房源并未售罄，鉴于目前市场下行趋势，后期在付款方式上，我估计可能会稍微放松一些。

还有一个在售新盘是坝上街环球中心，由于商业项目迟迟不开工，这个新盘之前一直在烂尾，从2008年拿地到现在拖了整整10年，70年产权也变成了60年，交房还要再等到3年后。小区公摊非常高，达到32%，比一般的高层小区高出9%-10%左右，如此看来，其实二手房1.7w的均价也是不便宜的，实际应该在1.85w左右。

坝上街容积率非常高，达到8.2，基本都是超过50层的超高层，居住难谈舒适性，即使位置再好，我认为也只有挂学区价值，改善慎重。其实我们也可以看到二手房成交情况，基本上都是90平米左右的2房，超过100平米的都很少，因此大户型是应极力避免的。

但是，我们看到新开盘的户型，面积超过100平米的户型，占了80%以上。据我观察，近期坝上街小户型成交价格在1.8w上下，但我觉得有些高，有一定的回调空间，不过105平米和87平米户型单价较低，还是可以考虑的。

长江路北板块

长江路北板块共成交195套二手房，板块成交均价为12125元/平米，较去年全年（12501元/平米）下跌624元/平米，跌幅-3.00%。板块整体议价空间比去年上升0.18个百分点，成交周期延长15.9天。

长江路北板块小区很多，但规模大都很小，造成样本不足，误差较大。从几个成交量相对大一些的小区来看，成交均价还是呈下跌趋势，比如香格里拉花园，银领时代花园和恒大城。从其他小区来看，依旧是跌多涨少。

长江路北板块应该是市区成交均价的区域了，其实从整体成交来看，板块内外价格差距不大，基本都在1.2w上下。新站区由于产业定位问题，合肥市区的高能耗、高污染企业大都集中在此，造成大板块最为弱势。

前面文章中我一直提醒大家，老火车站附近“有毒”，距离火车站越近，资产档次评价越低。同等条件下，受弱势板块影响，老火车站附近的小区资产等级，我一般会下调0.5个或1个档次，因此我建议投资应远离老火车站周边区域。

板块内目前有一个在售新小区，信地藏龙阁，备案均价只有1.4w，还是装修房。藏龙阁二手房成交均价在1.46w左右，考虑到是次新房，部分房源未满两年有税，再加上装修，我预计实际市场价应该在1.5w-1.55w左右。

但藏龙阁二手房成交只有90平米以下的户型，大户型基本没有什么市场，因此小区是一个标准的纯刚需小区，只有刚需户型有一定的投资价值。超过120平米的大户型，即使很便宜，我也不建议入手，除非你必须在附近买，并且用于改善。

还有一个有新盘在售的小区叫做海尔公馆，备案均价在1.25w左右，也是装修房。在周围新房定价基本都在1.4w-1.5w的形势下，这个小区倒显得颇有性价比，但注意还是只考虑90平米左右的小三房，超过120平米的谨慎投资。

瑶海新站区房价分析及近期购房建议

合肥西南板块优质，东北板块劣质，这是共识，综合之前各区分析，我已经发现这个规律：南北板块界限是长江路，东西板块界限是马鞍山路。瑶海新站区位于东部和北部的交集区间，更是弱势区域中的劣质板块。

但在弱势板块内依旧有相对强势的小区。比如瑶海区38中板块的次新小区，这里是学区、地段和房龄优势都占，已属难得；还有庐阳区四里河板块的万科森林公园和橡树湾，有环境、房龄和品牌优势，属于大环境逆生长类型。

昨天土拍，新站区成功出让两块土地，流拍一块，出让价比之前的低了很多。出让地块距离地铁很近，尚有一定的吸引力，流拍地块位于少荃湖附近，没有什么资源优势。反映出开发商拿地信心不足，连护盘都显得力不从心。

据我初步统计，仅瑶海新站区，在售新小区就达30多个，库存我估计大概超过市区总量的1/3。如此大的去化压力，瑶海新站区土地频频流拍，我一点也不感到奇怪。

目前合肥在售的限价盘，有很多在1.5w上下，比如宝能城、祥源金港湾、贡院等，基本都位于高新西和滨湖这些比较热门的板块。瑶海新站区作为合肥市区最弱势的板块，价格如果超过强势板块的地板价，基本是没有相对投资价值的。

市场遇冷，很多新盘以价换量，加速去化，劣质板块更是难熬。在我看来，新站区尤其是烈山路板块和少荃湖板块，新房定价水分太大，合理价位应该在1.2w-1.3w左右。价格超过1.5w，近两年是要站岗的，超过1.4w，短期也基本上没有什么投资。

近段时间合肥流拍的地块，有两个比较明显的特征：一是弱势板块的地易流拍，二是代建较多的地块易流拍。尽管流拍现象反映合肥楼市当下的确已经开始入冬，但还没到崩盘的地步，优质板块优质地块仍然还是香饽饽。

2016-2017年合肥楼市火爆，开发商竞相高价拿地，目前看来，基本都高位站岗；现在市场下行，从历史经验来看，现在拿地是反周期操作的时机，很多开发商却不敢操作了。尽管这其中有很多是资金不足问题，但开发商对后市信心不足，也占了很大因素，我觉得他们有时也并不比购房者聪明到哪里去。

合肥目前比较热门区域的有：政务区、滨湖区、高新区、经开区、蜀山区和包河区马鞍山路西板块，一旦有这些区域的土地出让，我想还是会争抢得比较厉害的。毕竟房地产去杠杆，开发商资金比较紧张，子弹还是要留到关键时候再用。

目前的合肥市场，比较冷静，购房者应首要关注优质板块的限价房，这个是目前最为安全的投资标的。热门地段的二手房挂价仍然虚高，可以继续观望等房主预期回调。劣质板块的劣质房产尽量不要去碰，短期被套不可避免。

关于更多合肥各区房价分析，请搜索关注公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。