全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市？

这篇文章我收集了大量数据，你看过之后一定会很有收获，对房价上涨规律会有一个大致了解。我采集了安居客上的房价数据，从2015年2月至2018年1月，基本上覆盖了这一轮房价上涨的大周期，以合肥为例：

基准房价：2015年2月份的房价。

起涨时间：这个大周期开始快速上涨的时间点。

见顶时间：这个大周期达到房价的时间点。

当前房价：2018年1月份的房价。

珠三角城市群的房价轮动

2014年多地放开限购之后，楼市开始进入新一轮房价上涨周期，深圳于2015年3月开始大幅上涨，这是房价上涨启动的城市。深圳是改革开放的最前沿，也是中国经济活动最活跃的地区，再加上深圳土地资源稀缺，房价容易被炒作。

珠海跟深圳同属经济特区，房价历来强势，地理位置上与深圳也十分接近，上涨时间点仅次于深圳，于2015年4月启动上涨。深圳作为珠三角房价的引爆点，珠海则跟深圳几乎联动上涨。

继珠海深圳之后，2016年2月份，东莞、惠州、中山三个深圳周边的二三线城市开始启动，但这个时间比深圳晚了近一年。值得注意的是，深圳在2016年3月份房价达到顶点，也可以认为深圳的投机资金向外围溢出。

广州在这次轮动中表现得极为温和，不论从涨幅还是上涨时间点上，都要显得弱势许多。就连跟广州最近、与深圳最远的佛山，上涨时间也受到一定的影响。同为珠三角的一线城市，深圳还是独领风骚。

长三角城市群的房价轮动

长三角城市群启动的城市是上海，从2015年10月份开始，与上海一起联动的城市是苏州。仅次于上海和苏州的是南京和合肥，这也是房价上涨“四小龙”的两座城市，从2016年2月份同时启动上涨，我们可以看到合肥和南京房价其实也是联动上涨的。

以上这四座城市，也是长三角规划的核心城市。杭州主要是由于上周期炒作太厉害，伤及楼市根本，启动较慢。我们看到2016年6月份宁波和无锡也开始上涨，宁波是长三角核心城市中排位最后的城市，直到9月份和12月份，才轮动到嘉兴、常州和徐州。

“四小龙”中的南京和苏州，在这轮房价上涨中的涨幅，并没有我们想象中的那么大，都只有40%左右，这个表现只能算中等。而基准房价较低的合肥、常州、徐州、昆山，涨幅表现亮眼。

除去杭州之外，我们可以看到房价先从一线城市轮动到核心二线城市，再从核心二线城市轮动到三四线城市。长三角城市也是典型的经济活跃地带，实体经济非常发达，产业链十分成熟，这是房价表现突出的内因。

环渤海湾城市群的房价轮动

环渤海湾城市群启动的毫无疑问是北京，但是北京比其他两大城市群在启动时间上还算是比较晚的。与北京同步启动的还有天津，我们可以看出，天津跟北京是联动上涨的。

继北京天津之后，与北京最近的环京地带开始活跃，在北京和天津之间的廊坊启动上涨，这个时间是2016年5月。2016年7月，石家庄紧接着被带动起来。9月份，青岛和济南启动上涨，12月份轮动到唐山，秦皇岛这些三四线城市。

环京的廊坊和石家庄，表现得异常活跃，尽管涨幅巨大，但房价没有支撑，在快速下跌之中。不难看出，环渤海湾的房价轮动，也是遵循从一线到二线核心城市，再由二线核心城市到周边三四线城市。

从东部到西部的房价轮动

东南沿海城市启动的时间是2015年3月份（深圳）和2015年10月份（上海），而中部城市启动的城市是武汉和郑州，时间为2016年2月。其实这个时间点跟绝大部分东部二线核心城市的轮动节奏重合，也跟北京和天津的时间点一致。

当武汉和郑州上涨起来，长沙和南昌才在2016年9月份和11月份启动上涨，表现要弱于中东部的其他二线省会城市。经济基本面更差一些的三四线城市，比如九江、洛阳等，在12月份才开始上涨，更为北方的省会城市太原，直到2017年4月份才启动。

武汉涨幅为76.7%，郑州为50.8%，两个城市在中部城市中的房价，涨幅也基本超过其他绝大部分城市。长沙虽然涨幅57.6%，但房价值较小。从这点上能够看出，武汉和郑州在中部城市中的地位。我们知道已获批的长江中游城市群和中原城市群，分别以武汉和郑州为核心，这从侧面也体现出政策的重要性。

西部城市启动的时间更晚，除了兰州之外，像成都、昆明、南宁、呼和浩特、重庆、贵阳、西安等，都在2017年2-3月才开始轮动。不论从房价值、涨幅还是上涨时间上来说，成都毫无疑问是西部地区的霸主，在成渝城市群中，成都占有最重要的一席之地。

所有城市房价上涨基本上是遵循从东部到西部的轮动规律，其实如果你再仔细观察一下，房价上涨也有从南向北的轮动。

安徽省内的房价轮动

以安徽为例，合肥自2016年2月份开始启动上涨，直到10月份，芜湖、阜阳、六安和蚌埠才开始启动。值得注意的是2016年10月份，正是合肥执行限购的时间。芜湖是安徽第二经济大市，而阜阳是安徽人口大市。

2016年12月份，马鞍山、黄山、安庆、淮南开始上涨，而排在最后的是亳州、淮北、宿州、池州，直到2017年6-7月份才开始启动。

我们再来看省内各市的涨幅，上涨的是黄山，达到74.3%（数据误差可能较大）。但是我认为黄山炒作成分较大，类似于海南三亚，旅游地产概念较强，房价没有支撑，容易大起大落。其次是芜湖，达到60%。

合肥都市圈的成员，比如芜湖（60%）、六安（54.1%）、滁州（51.3%）、安庆（26.1%）、淮南（25.2%），都有不错的涨幅，均显著高于其他地市。经济基础差，距离都市圈较远的淮北（16.4%）和宿州（12%），无论从涨幅还是轮动时间上来看，表现都要相对弱势一些。

合肥在重点50城房价排名中的位次变化

合肥房价从2016年2月份开始上涨，直到2016年12月份达到历史点，整个快速上涨过程完全集中在2016年整年，所以有了合肥房价涨幅全球一说。那么合肥在这次大周期中，涨幅排名究竟如何，房价到底超越了几个城市？

以2015年2月份房价数据为基准房价，以2018年1月份房价数据为当前房价，计算涨幅，然后排名。我们可以看到，涨幅的城市居然是三大城市群中的二三线城市，廊坊炒作过度，还在深度下调。

中山和惠州超出了我的预料，更不可思议的是，它们已经涨了接近两年，却还未见顶，主要是基本不限购，我的预感是，马上要迎来下跌。

合肥涨幅85.5%，在所有城市中，涨幅第7。值得注意的是，在长三角城市中，合肥涨幅是的，比其他核心城市都要高出不少。

我们还可以看到一个特点，所有的一线城市，在这轮大周期中，房价涨幅都不是的。房价涨幅排在前面的，绝大部分是三大城市圈中的核心城市，以及经济总量较高的二三线城市。

中西部的省会城市，比如武汉，郑州，长沙，成都，已经开始超越一些东部热点城市。中西部的三四线城市涨幅要逊于省会城市，东北地区和西北地区，基本上已经沦陷。

由于涨幅巨大，合肥房价在城市中的排名也上升明显。在2015年2月份，合肥房价仅7700元/平米，50城排名27位。2018年1月份，合肥房价已经升至14285元/平米，50城排名第18位，名次上升9位。

在过去两年中，合肥房价先后超越了9个城市，分别为：嘉兴、昆明、成都、太原、郑州、东莞、泉州、兰州、南昌，3个城市群中的二三线城市，以及6个中西部省会城市。

同时我们还可以看到，房价排名大幅上升的城市，也多集中于三大城市群中的二三线城市，比如中山、惠州、常州、佛山、廊坊、徐州、昆山、石家庄。

房价排名大幅下降的城市，多集中于东北和西部的城市，比如大连、沈阳、兰州、重庆、乌鲁木齐、长春、太原、哈尔滨、昆明。

本轮房价上涨轮动的规律及城市投资

其实通过以上分析，大家对房价上涨规律应该有了初步了解，现在我总结一下，让大家对城市投资也有个初步思路。

我在之前的文章中提到上位城市和下位城市的概念（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》），所谓上位城市，就是两个城市相比，投资者选择的可称为上位城市。看一个城市房价强势不强势，可以从上涨时间点、涨幅、房价等综合来判断。

一般情况下，上位城市房价上涨，这显示出投资者的投资偏好，换句话说，投资者会首先选择更优质或者更有潜力的城市，这样的城市相对是上位城市。无论从上涨时间点还是房价上来看，一线城市深圳、上海和北京，都是最强势的上位城市，它们分别引爆自己所在的大城市群，带领整个区域房价上涨。

继一线城市上涨之后，紧接着轮动到城市群中的二三线城市和中部强省会城市，之后再到部分中部三线城市，最后才到西部中心城市和省会城市。整体上遵循“从一线到二三线、从东部向西部、从南部到北部、从城市圈核心城市到非核心城市”这样的上涨规律，其本质就是从上位城市到下位城市的轮动，基本在2年内完成房价的整个轮动。

找到这种规律的意义是，在下一轮房价的板块轮动中，我们可以从城市投资中获取更大的。当新一轮大周期启动时，我们应该这样操作：

1、瞄准最上位城市或与之联动密切的城市，比如深圳和珠海，上海和苏州，北京和天津。

2、当以上城市房价涨势趋缓时，可以抛售，转向东中部热点城市，比如南京，杭州，合肥，厦门，福州，武汉或者郑州。

3、如果此时东中部热点省会城市已经轮动到后期，那么可以考虑三大城市圈中的非核心二三线城市，比如中山，惠州，东莞，青岛，济南，宁波，无锡，徐州，石家庄，廊坊。

4、如果三大城市圈中的非核心二三线城市轮动已近尾声，那么可以考虑中部非核心城市或者西部核心城市，比如长沙，成都，南昌，南宁，贵阳，西安。

如果在两年的房价轮动中，你能做到2次以上的操作，基本上就能使资金至少翻1-2倍。举个例子，2015年3月份买入深圳，2016年1月份卖出；2016年2月再入合肥，2016年12月份卖出；2017年1月份，买入成都。

当然这是特别理想的操作，一般很难做到，我想只要踩对两个城市，就非常大了。不建议在非三大城市圈的三四线及以下城市操作，因为属于过于下位的城市，风险太大，容易套牢。

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