优惠末班车临近尾声 二手房买家已“急吼吼”
房天下综合整理2009/12/07 09:07
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最近，不少二手房中介不约而同地延长了营业时间；房产营业大厅也是常常挤满办理手续的人；连续多日，苏州二手房保持了300套的成交。一个不争的事实：苏州二手房市，火！这一波看似有点意外的火热行情，很大程度源自于即将于12月31日到期的二手房优惠政策。当这个末班车效应即将接近尾声时，二手房市场上的买方、卖方心态是否会发生微妙的变化？对明年的二手房行情，大家又是怎么看的？
买房人转战二手房市场
苏州楼市里的一手房，从六月的悄然提价开始，就几乎没有休息过。楼盘与楼盘之间的差别，似乎都浓缩到了“谁涨得多一点，谁涨得快一点”。一些热门板块如园区现代大道沿线等楼盘涨幅半年内均在20%-40%之间，而“地王”催热的独墅湖板块也是身价陡增、房源稀少。高房价挡住了成批置业者的脚步。尤其是对于刚性需求强烈的买房人来说，“为了结婚”、“为了把外地的父母接过来”、“为了小宝宝”。难以承受一手房的“买不起和挑不到”的压力，不少购房者下半年陆续转战到了二手房市场。“虽然二手房也不便宜了，但跟一手房相比还有商量回旋的余地，更重要的是，很多二手房在地段、环境、户型、配套等方面比新房更成熟。”我爱我家的置业顾问总结了他们接触的买家心态。
而随着时间推移，二手房市场面对一个政策节点：去年12月30日，财政部、国税总局联合下发通知，启用新的二手房营业税执行标准，两年以上、未满五年的二手房，免去了成交总价5.5%的营业税。执行时间为一年，至2009年12月31日止。这一优惠政策是终结还是延续，这种不确定因素，不仅催化了卖家想出手的念头，更促使购房者要赶搭优惠末班车的意愿。特别是买房人心里也在盘算：“如果没有赶上，明年恢复了税费，卖家肯定会把这部分的费用转移到自己身上。”这样的求房心态，直接催生了二手房市场的岁末热。09年11月，延续着10月苏州二手房市场的良好势头，整个二手房市场无论是成交量、成交面积，还是成交均价较上月均有明显上涨，成交情况创造了近几个月来的一个小高潮。
买家卖家对对碰
谁更愿意搭“末班车”
年底将近，二手房优惠政策是否延续一直悬而未决，在猜测怀疑的气氛中，买房的、卖房的心态都在挣扎中，逐渐发生了微妙的变化。买的越来越焦虑，而卖的则显得很平和。卖房的：气定神闲
顾小姐在园区独墅湖附近有套别墅，因为年中买了另外的房产，顾小姐就考虑着要把这套别墅给卖了。可6月挂盘到9月，都没人问津，“600万的价格，和周边的别墅比起来，是比较合理的价格，由于资金并没有紧张到需要马上变现这套别墅的程度，所以一直就那么挂着。 ”到了10月，地王一出来，顾小姐大着胆给房子加了价，“加了100万！700万，想想我的别墅也在双湖板块，必然不是太掉价的。”出乎顾小姐意料的是，加价后，咨询的人突然多了起来，而中介那里介绍来看房的人络绎不绝。“还有人天天给我一个电话，说自己很诚心要买的，700万，绝不还价，只要我赶快签合同，说是今年年底前卖给他的话，他还能享受点契税优惠。 ”不过，顾小姐想了半天，还是决定不卖了，“现在也不急着用钱，总觉得这地块的前景看好，房价估计还得涨，我就再等等看看吧，等明年的二手房政策明确了再决定到底卖不卖好了。 ”
据了解，如今像顾小姐这样淡定的卖家还有不少。信义房产中介有关人士表示，目前来看，买家大多不急于成交，“二手房政策变化影响的仅是满2年不满5年的这部分房子”，因此，卖家对于所谓“政策末班车”并不在意，反而觉得会选择观望一下市场再决定。
买房的：心急火燎
买家则是变得越来越焦躁。“不少人对于能不能赶上末班车还是很计较的，因为二手房本身的购买过程就长，买卖双方需要磨合一段时间，再加上办证需要的工作时间，那么不抓紧就有可能赶不上这趟车了，现在很多人都是急吼吼地要买了。”一位家之桥的工作人员这样告诉记者。
高先生最近刚买了一套二手房，“只看了一次房，当场就决定了。我直接告诉中介，我想要的房子类型、配套要求什么的，他给我推荐了三套房子，我看了套就决定了，其他也没看。我就怕明年房价再涨，所以根本没想再等，看中了就赶快出手，连价格都没多还，就交了订金。 ”回到家，高太太还怪他太鲁莽了，该再看看比比价的，“于是我就准备带她去看看另外两套的，打电话问中介，说只能看一套了，另一套就在我签单后不久也卖掉了。想不到大家都很急啊，动作很快啊。 ”
二手房中介给记者算了一笔账，一旦明年二手房优惠政策不再延续，5.55%的营业税恢复征收，对卖房的来说转嫁负担的办法有很多；而对买房的来说，自然是增加了购房的成本。 以一套88平米，房龄不到5年的房子为例，原价50万，卖价70万，如果明年营业税优惠政策不再延续的话， （70万-50万）×5.55%=1.11万元，这笔钱卖方会通过抬高价格转嫁给买家。 “所以买家自然会选择尽量在今年年底前完成交易，享受优惠，不愿意在政策的不确定性里煎熬了。 ”
在昨天园区博览中心的二手房展上，记者发现来得更多的是买家，他们急切地搜寻着房源，并在自主交易平台上留下自己的求房信息。很多买房人想在这几天的展会上，搞定一套房，争取赶上“优惠末班车”。
明年的行情会怎样
中介：适度调整很正常
随着税费优惠即将到期，这种“政策性”成交量影响会在短时间内爆发后消失，市场会按照原有的节奏再次进入调整期。这是业内普遍的观点。
“二手房交易税费优惠政策的终止对市民会有一定的影响，但并不悲观，市民需要一个接受期。政策的调整大部分市民是知道的，市场会调整一段时间，但苏州楼市里的需求还是有的，有需求就会买，即使是政策变了，也不会像2008年那么差。 ”华美世居的任子亮认为，银行利率的调整是的阻碍，利率上浮意味着消费者要支付更多利息，对投资客影响很大。
虽然后市行情很难预测，但是多数中介还是保持着一种谨慎的乐观。 “目前银行贷款在减少，但明年是否收紧成为关键。为保经济的增长，在实体经济尚未稳固前，适当的宽松政策要保持到明年年中，应该可过个安心年。 ”苏州二手房行业的资深专家杨肇锋认为，明年世博会，沪宁城际完工、沪苏30就到达，沪苏一家的理想越来越近，更刺激沪人提早购买。行情还是有看头的！
二手房交易扎堆市场火爆
近来天津市二手房市场交易异常火爆，超过了"金九银十"的传统旺季。连日来，记者在河东区、南开区房管局看到，二手房交易大厅内挤满了前来办理过户手续的市民。由于人员过于拥挤，许多业务窗口通过排队拿号的方式维持秩序。一直在为孩子婚房奔波的贺先生告诉记者，刚在南开区购买了一套100多万元的房子，虽然房主拒绝还价，但是一旦税收优惠政策取消后差价较大，自己只好主动让步。一些中介人员近期也频频为买卖方算账，劝其赶在优惠政策调整之前入市，让购房者节省部分税费支出。以一套目前售价100万元的普通住房为例，按照目前两年以上普通住房营业税减免的政策，该房转让过程中无需缴纳营业税，如果优惠政策取消，按照5年以内全额征收的标准计算，营业税为5.55万元。为了节省房屋买卖过程中的交易成本，大量前期犹豫不决的意向客户扎堆买房。
理性分析政策与市场信号
记者从本市房管以及税务部门获悉，截至目前，国家以及地方对于营业税优惠政策是否延续还没有下达通知。权威人士透露，近期，国家有关部门已经到包括本市在内的许多地区进行了房地产市场调研，各地都在呼吁房地产宏观调控要因地制宜，不要搞政策"一刀切"，一些税收优惠政策希望能延续。本市不少工薪阶层市民购买二手房作为改善型住宅，一旦从明年1月1日开始取消营业税优惠，会造成中等收入买房人负担明显增长。
据我爱我家房地产研究中心负责人介绍，今年以来二手房市场保持高位活跃运行，尤其中心城区成交比重持续扩大。11月份的中心城区一、二手房成交比例达1:2.42，即中心城区范围内每成交1套一手房，就有2.42套二手私产住宅成交。截至目前，2009年天津市二手私产住宅成交量已达88000多套，与去年全年的成交量32364套相比上涨了171.96%，与同样交易气氛活跃的2007年的60264套数相比，也出现了近50%的涨幅。二手房市场的需求显示了本地楼市的许多特点，其中不仅有""、"婚房"的刚性需求，还有"八大公园免票"带动公园附近二手房受宠，滨海新区政策利好带动的当地二手房热销，城市拆迁改造片区附近热门二手房供不应求等。一些专业研究机构分析指出，改善和自住型人群是二手房市场的主力，成交以中档房源为主。从紧的财政税收政策会影响大部分普通收入者的置业。
中共中央政治局11月27日召开会议分析研究2010年经济工作时指出，延续积极的财政政策和适度宽松货币政策，增强居民消费能力。许多房地产专业人士分析认为如果继续保持宏观政策的基调和取向，楼市的平稳是有利于广大工薪阶层的，预计明年房价不会大起大落，房价增幅会放缓，人们当前可以抱着更理性的心态买卖房屋。
"一直想买套二手房。二手房营业税的优惠政策很快要到期了，也不知道明年的政策会是什么样，真希望营业税减免的政策能一直有效。"市民张女士在某房产中介登记求购一套二手房时说。
成交量迎来集中放量
以上海为例，在楼市新政的刺激下，二手房成交量迎来集中放量，月度成交量连创新高，今年6月以3.13万套的成交量创下单月历史新高。从去年11月至今年9月期间，月度平均成交量上升至2.1万套，增长95%。
北京9月份二手房成交价格环比出现小幅下滑，幅度为107元/平方米，成交均价为10092元/平方米，这也是二手住宅交易均价自6月份以来首次回落。同时，截至2009年10月8日，北京存量房可售房源套数达到21301套，激增至全年点。
中国社科院经济研究所调研员韩孟认为，近日各地二手房成交量放大与优惠政策即将到期有很大关系。在下一步政策还不明朗的情况下，未来两个月，二手房成交量有可能继续放大。从总体趋势来看，二手房房价不会有较大变化，即使下调，幅度也不会太大。
对于近日二手房市场比较活跃的现象，世华地产市场研究部总监肖小平表示了不同看法。他认为，每年第四季度都是楼市旺季，购房者经过一年的观望后，尤其是需要自住的刚性需求，往往都会在此时选择入市。只能说，优惠政策即将被取消的预期在一定程度上刺激了成交量放大，但并不能说这是最根本的因素。
韩孟在接受记者采访时还表示，二手房成交量放大表明了人们对普通住宅需求旺盛，但为了防止房地产市场泡沫继续扩大化，二手房优惠政策应该会被叫停。不过，为了保障房地产市场的平稳发展，这些优惠政策应该不会被"急刹车"。
尽管对二手房交易优惠政策的去向预期不是十分乐观，但房地产板块近一个月来涨势迅猛。"十一"后成交量的超预期增长和对明年业绩的良好预期，带动了房地产板块新一轮上涨。自9月底以来，房地产板块累计涨幅达到20%。
土地供应量增加
对于近日土地供应量增加，联合证券房地产行业分析师鱼晋华认为，开发商新开工面积和施工面积都在增加，随着推盘量加大，中低端住宅的价格上涨空间不大，定价会更合理，这对促进需求释放有帮助。
韩孟表示，土地作为不可再生资源有其自身的特殊性，随着土地供应的不断增加，后续可供应的土地在不断减少。今年主要城市推出的部分地块由于位置较好，开发商参与竞价较多，所以助长了"地王"的出现。近日加大土地供应面积也属正常，一是这部分土地本身就是推出计划内的，二是也可以在一定程度上抑制土地市场的泡沫，从而减少传达到楼市的泡沫量。 （来源：证券日报）
近年来，二手房市场经历着各种政策的伤痛和买卖双方及中介机构的博弈，房价成了房产交易中的敏感区，其影响因素复杂多样，如政策、经济环境、供需关系、发展进程等。面对目前的房价，尤其是经历过去年的降价之后，大家不禁会问去年的“好时光”还会不会回来？
消化集中需求至少要10年
房价降，是每个消费者都期盼的，“但从市场发展规律来判断，供需不甚平衡时，尤其当今年需求增大后，房价不太可能向下。”大连市房地产经纪人协会会长袁国钰分析。他认为，楼市的增长，尤其是二手房市场主要是两大支柱在推动，一个是城市化进程，另外一个就是人口结构，人口结构将直接影响资产价格包括房价。
当然这样的刚性需求也有更深层次的原因，城市化进程的推进，住房需求正在递增；居民消费结构从消费型转变为享受型，住房需求也在递增；所以不管是首次置业还是多次置业都对住房提出了更高的要求。另外，社会经济发展也从增长型向发展型转变，这些因素都将持续拓展人们对住房的刚性需求。
经济向前发展没有崩盘可能
虽然经济危机的影响没有结束，但从相关部门公布的数据来看，许多行业都走在上行通道中，宏观经济正向好的方向发展。“如果宏观经济继续好转，相关产业投资就会逐步活跃，那么房地产业的投资需求压力相应会减弱，这有利于市场价格的稳定，避免住房价格的大起大落；与此同时，市场消费预期将继续向好，也利于住宅成交量的稳定。
目前房地产市场上存在的诸多因素，尤其是结构性问题使得住房一级市场严重供需失衡，从而越来越多的人关注到了二手房市场，来满足自己的需求。参考国际经验，房地产市场发展越成熟，二手房交易的比重就越大。“我国的房地产市场发展也就短短的十几年，伴随市场向前发展，二手房市场只能是越来越活跃，房价上行也将是趋势，下行只是偶发，不是必然。”袁国钰表示，“再者，就目前中国的经济发展来看，楼市不会有崩盘的可能。”
况且，10年基本上是家庭换房的周期。从中国开始商品房经营起，当初购房的家庭开始有了改善型需求，与现在还没有住房的自住购房需求合流，构成了当前楼市成交活跃的基础，这个基础是实实在在存在的，这是推动楼市向前发展的强大动力。（来源：半岛晨报）
随着年底越来越近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等二手房购房优惠措施将面临结束。专家认为，在目前房价高不可攀的情况下，作为去年救市政策的代表，购房优惠措施存废将对未来政策走向有着借鉴意义，到期自动解除优惠和提前终止优惠对市场的影响是非常不一样的。
有业内知情人士透露，北京市建委上个月已经对二手房交易方面进行了探讨，并要求相关单位收集数据，分析取消和延续优惠政策对市场造成的影响。尽管政府相关部门对此还没有明确表态，但房地产业内人士和专家普遍认为，二手房交易优惠政策明年不会延续。二手房优惠政策是去是留，将会给房价带来怎样的调整契机，让人心生期待。
住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日表示，由于上半年楼市回暖速度过于迅猛，因此下一步政策将转向保稳定为主。楼市保稳定政策将会体现在三个结合上，一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。
去年受全球金融危机影响，国内房地产市场低迷，房价大幅下跌，为刺激房地产交易、带动房地产业发展，有关部门出台了一系列优惠政策。如今，开发商资金充裕，房价高涨则令民众难以承受。
中国社科院财税研究中心秘书长张斌在接受记者采访时表示，“从抑制房价的角度来讲，税收优惠政策不应该延续。”
深圳市众厦地产战略研究中心总监林晓华也认为，优惠政策今年年底结束后，明年不太可能延续。目前楼市泡沫日渐泛起，这是政府所不愿看到的。此外，普通住宅供应少价格高，开发商因为没有资金压力而不断试探性高价开盘，也不利于房地产市场的健康发展。
尽管房地产行业产业链长，在购置土地以及后期建设中拉动多个行业，但是值得注意的是，当房屋成交量集中在二手房时，房地产行业拉动实体经济的作用其实并不明显。美联物业市场总监张大伟分析，政府可能会因此借助这次政策调整，减小二手房的优惠政策幅度，而偏向促进新房的成交，从而更大幅度地拉动实体经济，巩固经济复苏的基础。
“一系列减税政策已经造成财政很大的压力，房产税收优惠全部延续的可能性不大，也许部分优惠会延续，比如购买方的契税优惠。”中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华表示。
不过，与大部分专家学者一致认为二手房交易优惠政策明年会取消的态度不同，亦有部分业界人士对取消优惠政策表示了担忧。有观点认为，如果年底之前楼市仍然延续“量跌价升”的局面，而优惠政策又被取消，那么市民的购买力将会继续下降，影响到房地产市场。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则表示，尽管房地产市场出现调整，但是今年成交量超过了2007年和2008年两年的总量。房地产如何定调，还要看年底的中央经济工作会议对明年经济的安排。（来源：证券日报）
