公摊变公“贪” 商品房公摊面积怎么算

山西商报2010年05月26日报道 “开发商把他们的自用室也算进了公摊面积，将不应公摊的面积分摊到每户头上，这样，我们不仅要多付房款，每年还要多交管理费。我们岂不是冤得很？”近日，晋中市榆次区一房产开发商在小区院内盖了一个管理用房，并将其“摊”在业主们的公摊面积中，引发业主们的强烈不满。那么，公摊面积怎么摊？商品房公摊面积怎么算？公摊多少才算合理呢？就此，记者走访相关部门寻求答案。

管理用房能否公摊有规定

据省测绘局权属界线测绘处副处长赵卫平介绍，房屋公摊面积是指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积，应按系数分摊给各户，所以也称为共有公用建筑面积。它的划分有两个原则：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

根据国家质监局颁布的中华人民共和国国家标准GB/T17986．1－2—2000《房产测量规范》规定，房屋分摊的共有建筑面积包括：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

房屋不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的建筑面积；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；用作公共休息的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用作公共事业的市政建设的建筑物。

至于小区的管理用房和设备间如何公摊，赵卫平解释，主要看管理用房和设备间建在哪里，为哪些建筑服务。如果是建在一座楼内，并且仅为此楼住户服务，则应该由此楼共同分摊。如果建在本楼，不但为本楼住户服务，也为小区其他建筑的住户服务，则不能进行分摊，更不能仅由建筑所在楼住户分摊。

“开发商不能自己测算房屋面积和公摊面积，必须委托给具有房产测绘资质的测绘部门来独立测算。测绘部门向开发商出具测绘报告后，开发商应该告知购房者公摊比例是多少。”赵卫平说。

公摊面积问题多

0351－4038762是省测绘局向社会公布的房产测绘咨询热线。据记者了解，由于公摊面积引发的纠纷不在少数。如公摊面积的不透明，将不该公摊的部位列入公摊范围，套内面积减少或者开发商将已公摊的部位出租、出售；将不应该计算面积的部位计算面积，重复计算面积等等。

其中购房者反映“交房时的公摊面积比预售时增大了”的现象相当多。“预售房的公摊面积，是根据开发商设计的图纸测算的，如果开发商在建设过程中不按设计施工，擅自改变规划，或者特意变更设计，如将露台改成阳台、将飘窗改为阳台、增高规划楼层等，就会与实测结果有较大出入。“由于对开发商是否公开公摊面积具体的测算标准和明细，国家没有硬性规定，而且公摊比例也没有上限和下限，不少小区就出现了变更设计导致公摊面积增大的情况，”赵卫平说。

近期，太原市某个新开发楼盘打出了“零公摊”的广告。对此赵卫平明确表示，这可能是开发商在进行促销、借以宣传的一个噱头，至于这个“零公摊”是如何计算出来的，为什么是“零”，还有待论证。

飘窗一般不计算面积

飘窗就是飘出的窗子，一般呈矩形或梯形向主墙外凸出，飘窗三面都装有玻璃，窗台的高度较低，在视觉上可以延伸室内空间。据赵卫平介绍，GB／T17986．1－2—2000《房产测量规范》中未对飘窗进行规定，实践中主要看是否落地、是否大于或等于2．2米等，具备计算面积的全部条件时才计算面积。一般具备这些条件并计算面积的飘窗较少。一购房者在太原市“城市福邸”买了一套房子，签购房合同时，是三个飘窗，但业主拿到房钥匙后发现，购房合同上的三个飘窗变成了全封闭的两个阳台。按照规定，全封闭阳台是要全部计算面积的，而飘窗一般很难达到计算房屋面积的条件。其中缘由，消费者可想而知。

房产测量有标准

很多购房者是初次买房的人，想把自家的住房面积算清楚并不容易。由于消费者对相关的房产知识知之甚少，对房屋买卖过程中可能出现的问题防不胜防，稍不留神就有可能落入不法开发商设下的面积陷阱。

据赵卫平介绍，2000年2月22日，国家质监局发布了由建设部和国家测绘局提出的GB/T17986．1－2000《房产测量规范 单元：房产测量规定》与GB/T17986．2－2000《房产测量规范第二单元：房产图图式》，并于2000年8月1日起实施。该规范规定了房产测量的内容、要求及测量方法、计算标准等等。其中，房产测量是房屋权利人 关心的部分。房产面积测量又对房产面积测算内容、房屋建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积及分摊有详细界定，对全部计算面积部分、计算一半面积部分、不计算面积部分等情况均有明确规定。这是目前 用于商品房销售面积测量的依据，也是房产测量 现行的用于房产产权登记的 规范。

房产测量管理亟待规范

目前，我省在房产测量管理中存在的诸多问题也不容忽视。

依据《山西省城市房地产交易管理条例》第21条：当事人对商品房销售合同约定的面积与实际交付的面积有异议的，可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。据了解，虽然我省具有房产测绘资质的测绘单位共有71个，但许多有资质的测绘单位并未从事房产测绘；许多县、市至今没有合格的房产测绘单位。

一些无证测绘单位用于房产测绘的计量器具不仅未经质监部门鉴定合格，而且使用的测量依据竟然还是上世纪80年代出版的《房屋建筑造价》，而此书并非国家规范，也不能作为房产测量的依据。

更为严重的是，一些县级房管所与房地产开发公司竟为同一法人，房产测绘单位为其下属，建设、办证、测量一家说了算，未做到管建分离和管测分离。测量单位不是独立的法人单位，不能够按照GB／T17986．1—2000《房产测量规范》进行计算，而是以房地产开发商认可的数据来计算。

学会自己估算房产面积

学会防止房产面积“缩水”是很有必要的。

测绘建议，购房者首先应该明确哪些建筑可以纳入公摊之列，哪些应排除在外。购房者在取得住宅建筑设计图后，虽然自己无法测量，但可以让建筑专业人士利用专用画图软件将套内面积计算出来。这样，在已知建筑面积和公摊系数的前提下，也能大致计算出套内面积和公摊面积是否合理，如果两者基本吻合，可能没有问题或问题较少。而如果利用软件计算出来的套内面积比开发商提供的面积小，就要多个心眼儿了。这种情形往往是开发商将不应纳入公摊范围的面积也计算进公摊面积中，从而造成公摊系数偏大，使自己的套内面积“缩水”。如太原市曾出现过将各家的产权面积累计竟然远超过整个建筑总面积的情况。

根据《山西省城市房地产交易管理条例》第21条：面积误差比 值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比 值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差 值在3%以内（含3%）部分的房价款，由房地产开发企业返还买受人； 值超出3%部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还给买受人。

另外，为方便消费者大致了解自己所购住房的面积，省测绘部门还总结出了房产测量与公摊面积的计算口诀：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。量具离地一米二，阳台应测底平面；本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。