楼市进入“薅羊毛”时间，4大信号预示大局已定，买不买房清楚了

常言道，买的永远不如卖的精，把这句话放在房地产市场，相信大家也都深有感受：一方面，过去十多年，房价基本呈持续上涨态势，热点城市的住房更是供不应求，所以对于购房者而言，能够买到质量靠谱、按时交付的房子已经不错了，在其他方面很少能够占到开发商的便宜。另一方面，即使楼市处在降温周期，开发商推出的许多打折促销的活动，比如低总价、特价房、限时特惠、送豪车等等，往往也只是营销噱头而已，所以很难从开发商身上薅到羊毛。

不过，在笔者看来，在经历了3年且超过千次的房地产调控次数（2017年共250次，2018年共438次，2019年前10个月共482次）以后，当前房地产市场已经出现了4个十分明确的房价信号，这一次，或许意味着楼市将进入“薅羊毛”时间了。

，国家“一锤定音”，房价没有顶风上涨的机会，楼市走向稳字当头的大局基本明确。

关于房地产的走向，国家早已一锤定音：其一，坚持“房住不炒”的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标；其二，不再把房地产作为短期刺激经济的手段。其三，在国家的统一定调下，一城一策逐渐成为调控常态，房价上涨压力大的城市不断升级限价政策。

例如，今年5月，苏州明确全年房价涨幅控制在5%以内，所有项目预售备案价不得超过每平方米40000元。此外，今年7月，大连也发出了“限价令”，房地产项目均须申报商品住房预售价格，6个月内不得调整申报价格，但是6个月后可申请下调申报价格。显而易见，这意味着房价可以下调，但不可以上涨，所以楼市稳字当头的大局基本明确了，当前房价没有顶风上涨的机会，利好刚需的买房环境无疑会进一步形成。

第二，从“买房难”到“卖房难”，降价促销大幕徐徐拉开，购房者遇到高性价比房源的几率增加。

房价上涨时，开发商不费吹灰之力就可以实现开盘售罄，但是面对持续降温的态势，买涨不买跌的购房者大都选择了观望，房地产市场也渐渐从买房难过渡到了卖房难。另外，过去一两年，开发商融资渠道不断收紧，通过销售来回笼资金成为当前最有效也最现实的方式。

因此，叠加以上两种因素，为抢占客源和提高销售，开发商对于降价促销已不再遮遮掩掩。截至目前，广州、北京、武汉、郑州、合肥、济南等热点城市都出现了房价下跌的情况，而且早从8月份以来，恒大就率先扛起了促销“抢收”的大旗，部分房源甚至达到6折。因此，买方市场正在逐步到来，开发商已放低姿态，购房者遇到高性价比房源或者“捡漏”的机会增加了。

第三，“金九银十”冷清收官，按照传统惯例，最后两月成为房企最后的冲刺时刻，今年尤其如此。

对于房地产市场而言，无论楼市是热还是冷，一年基本有三个销售旺季，针对前两个大家应该都比较熟悉了，即3-4月份的“小阳春”以及9-10月的“金九银十”，而第三个阶段就是每一年的年底前最后两个月。根据以往经验来看，最后这两个月，对于仍在冲刺业绩的开发商来说，普遍会搞打折促销活动，为了跑量甚至会出现亏本甩卖的现象，而今年可能尤其如此。

为什么这么说呢？在笔者认为，今年的“金九银十”已经冷清收官，根据统计，截至10月底，还有近4成房企的目标完成率低于80%，所以业内普遍认为，11月、12月已经成为了房企最后的冲刺时刻，如果有住房需求，可以去售楼处转转看看，或许这是难得的薅羊毛机会。

第四，楼市再现“限跌令”，既要防止房价上涨，也要防止房价下跌，让购房者看到了房价的“底线”。

以往限价是防止房价过快上涨，如今楼市再出“限跌令”。前两天，马鞍山发布了通知，规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%，引发市场热议。其实，早在7月，大连在发布“限价令”的时候也已明确，开发商申报商品住房预售价格，6个月后才可再次申请调整，但是只可申报下调，但跌幅不能超5%。

在笔者看来，楼市再现“限跌令”，说明调控取得了明显效果，尤其是三四线城市开始面临下行压力。此外，同时也说明楼市调控并非单纯为了控制房价，防范房地产领域的风险成为更重要的任务，一旦房价大幅下跌，最终影响的还是国民经济，以及大家的工作和生活，而“限跌令”与稳地价、稳房价、稳预期的调控目标是一致的。当然，楼市再现“限跌令”，也让购房者看到了房价调整的底线，从而可以顺势调整买房计划，选择最合适的房子。

基于以上4点分析来看，楼市或将进入“薅羊毛”时间。对此，央媒经济日报也表示，在当前房地产政策形势之下，房企有促销回笼资金的需要，对于的确有购房需求或改善性需求的来说，或许能够选到性价比更高的房子，不失为一个捡漏的机会，所以能不能买房的答案也基本明确。

房子越靠近这3个地方，潜力越大，内行：实打实的

不过，内行人认为，这并不意味着所有楼盘都值得购房者去“薅”一把。经历了3年多的调控，房价已经告别了普涨阶段，换句话说，未来并不是所有房子都可以轻松买卖变现，哪怕是在同一个城市，房价表现也将会大相径庭，有些房子可能几年都没有太大的变化，但是有些房子因为占据与众不同的优势条件，所以增值潜力依然会不减。一般来说，房子越是靠近这3个地方，越是实打实的。

个是靠近优质学区。一直是绕不开的话题，虽然不少城市已经实行学校划片，但是不可否认，为了让孩子赢在起跑线，能够拥有一套优质，依然是很多家庭的愿望。除此之外，相比非，普遍有20%-30%的溢价，所以热度不减。第二个是靠近地铁。对绝大多数城市而言，目前住房建设开始趋于郊区化，但工作区域基本还在市中心，这意味着未来人们对交通出行的要求会越来越高，而地铁无疑比BRT、公交更具优势。一般来说，距离地铁口800米以内的房子都算地铁房。第三个是靠近大型商圈。一个成熟的商圈可以带动一个片区的发展，其中就包括房子的保值增值，而越是成熟的商圈，越能够吸引人气和聚集财气。如果考虑在郊区买房，商业中心更是不可或缺。