2008年北京房地产市场大预测

对于08年的北京商品房市场的预测，可以用仁者见仁、智者见智八个字来形容，随着奥运会的即将来临，08年北京的房地产市场也变得扑朔迷离起来，奥运会后北京的楼市会出现拐点吗？房价会像众人期盼的那样，出现明显的下滑吗？奥运经济过后，北京的房地产行业的整体走向如何？等等，这一系列的问题，都将成为人们所津津乐道的话题，本人针对07年北京房地产商品住宅市场现状进行了分析，得出了如下一些观点：

观点一、宏观政策把脉市场，楼市调控力度将进一步加强

现阶段，我国的房地产宏观调控处于一个复杂而敏感的阶段。总体而言，连续四年的调控效果都不甚理想，尤其是06年以来，国家出台了许多政策，包括国六条、包括今年央行的多次加息，提高房贷首付，等等。但整体调控效果并不明显，比如9月70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比8月高0.7个百分点，环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点，住宅价格涨幅更大。因此，08年房地产宏观调控有进一步加强的客观需要。

从政府方面看，“十七大”期间，建设部部长汪光焘、副部长仇保兴都曾表示，住房保障将是今后一个时期的重要工作，预计在今年、明年、后年三年内，廉租房和经济适用房的将呈翻番的趋势。10月25日，温家保总理主持的国务院常务会议表示，要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。

鉴于领导的上述表态，可以预测， 08年房地产宏观调控还会继续把脉楼市，力度会进一步加强。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策，

强化已出台的“旧政”。主要包括以下几点：

一是“70/90”政策。事实证明，几乎城市都未严格落实，相关部委将会向地方府加压；

二是住房保障政策。国家重视，并且“24号文”已明确界定的相关指标，狠抓落实绝不会手软；

三是土地政策。实行 严格的土地政策势不可免，将继续严查土地出让、出让金使用情况、打击囤地等。

四是税收政策。部分税政被地方政府弱化，尤其是清算土地税执行效果很差，可能会再次督促税务部门落实；

五是房地产金融政策。三季度房地产开发增速高达30%紧缩开发信贷依然重要，紧缩个人房贷也是重点，提高“第二套”房贷首付及利率还须真正落实。

可能出台的新政。主要包括以下几点：

一是货币政策，如果08年房价依然高位运行，则央行还将会进行小幅加息。

二是住房保障政策，“24号文”只界定了 收入和低收入两个群体的住房保障问题，尚存在“夹心层“的问题，如中等偏低收入群体的住房问题，接下来有可能会出台补充性政策。

三是抑制投机需求，虽然近年有相关政策，但效果不佳，在房价过快增长的严峻形势下，将有新政出台，如物业税的试点征收，二手房个调税严格按20%率税执行等；

四是对房地产融资有所限制，由于近期上市公司圈地，频繁制造“”，行业管理层对此有所顾忌，将会放缓或限制房企上市及上市公司再融资，以及房企引进海外基金（尤其是私募股权基金）。

观点二、地产行业竞争日趋激烈，开发企业出现两极分化现象

在国家宏观调控力度不断加大、房地产市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业的两极分化现象日渐明显，大的房地产企业依托将资源、平台、人才和技术等飞速发展，规模不断扩大，如万科、碧桂园、保利地产等等，通过上市等方式，筹集了大量的资金，这些企业的市值都达到了上千亿元，08年房地产企业分化会进一步加剧，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业会加快进入资本市场的步伐，积极上市融资，进行进一步的扩张；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步推到二三级城市去开发项目。

总之，在地产行业竞争日益加剧的背景下，房地产企业的两极分化现象会进一步显现。

观点三、08年住宅土地供应平稳，小宗地块将成为主要供应形式。

07预计供应住宅用地1600万平方米，其中经适房、廉租房将供应用地220万㎡，两限房用地180万㎡；商品房用地的供应量为1200万平方米，截至9月，成交的土地面积为421万平方米，仅完成全年计划指标的35%。年底前，北京还将陆续推出一些地块，从地块供应面积来看，未来大面积地块逐渐减少，出现这些现象主要是为了防止开发商大面积囤地，有利于地产企业的有序竞争，也有利于尽快形成有效的住房供应。鉴于07年土地市场的特点，结合“十七大”期间，建设部领导关于未来三年内，廉租房和经济适用房的将呈翻番的趋势的发言，可以预见，08年北京的住宅土地市场将会呈现平稳供应的态势，且保障性住房用地会加大供应；未来，总面积在十几公顷的小宗地块将成为供应主体。

观点四、08年上半年小户型项目供应增加，下半年交易量将有所下降

北京市国土局发布消息称，07年底前北京市还将供应42宗住宅用地。加之已经供应的用地，北京今年供应住宅用地可达到84宗，总土地面积将达到1600公顷，为近年来 多。北京市建筑设计研究院第六设计所 工程师徐晨表示，按照北京市竣工住宅项目的平均容积率4来计算，这些住宅用地可建设近6000万平方米的住宅。

按照房地产开发1-2年周期来计算，2008年、2009年北京市每年住宅供应量平均将在3000万平方米左右，相比2006年的2000万平方米的住宅供应量足足多出了1000万平方米。随着，70/90政策的执行逐步到位，随着07年开工项目的有效供给逐步形成，08年上半年，小户型项目供应量将迎来一个放量高峰，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。下半年受到奥运会、高房价及消费观望等因素的影响交易量将有所下降。

观点五、08年房价增幅明显降低，奥运会后出现区域性房价小幅回落

对于08年北京的房价是否涨跌的问题，业内一值存在着两种声音，一种声音认为，北京08年房价仍然会快速上涨，理由是北京房地产市场供需紧张，刚性需求大，在奥运经济的影响下，城市的基础设施及环境都大为改善，会有越来越多的人士来北京置业。另外一种声音是08年后北京的房价会大幅下跌。理由是，自06年以来北京的房价出现了大幅上涨的局面，房价出现了严重的泡沫，高企的房价让广大购房者无力承担。中大恒基不动产营销公司市场研究在分析了近年来的房价走势及07年的楼市特点后预测08年北京的房价增幅明显降低，奥运会后会出现区域性的小幅回落。具体理由如下：

1、07年房价上涨过快， 截至10月29日北京住宅开盘整体均价为11888元/平米，五环内楼盘均价已经高达14365元/平米，五环外的楼盘均价也超过10000元/平米。 07年开盘均价11888元/平米，同比06年上涨了49%，涨幅惊人。07年房价在短期内上涨过快，早已超出了正常的消费水平，所以，08年，北京房价的涨幅将会明显降低。

2、07年下半年成交量明显降低：07年上半年受户型限制的政策影响，购买大户型房子的消费需求提前释放，造成了现房销售火爆的局面。下半年，受国家宏观调控政策，以及不断走高的房价的影响，房屋成交量明显降低，由此预计08年，由于房价过高及奥运会后者的转移，所以需求会有所减少，房价涨幅明显降低，且奥运周边区域的房价会出现区域性的小幅回落。

观点六、金融市场依然活跃，地产渠道更为宽泛

07年我国的金融市场一片繁荣，银行间市场债券发行量大幅增加，发行期限结构以中期债券为主；货币市场流动性总体充足，市场交易持续活跃，拆借交易量大幅增加，回购交易量有所减少，货币市场加权平均利率小幅回落，股票市场也十分的活跃，股指总体呈现震荡上扬走势。上证指数年初为2715.72点，到8月末收于5218.82点，上涨2503.1点，涨幅为92.2%。

金融市场的繁荣为房地产行业的高速发展提供了有力的支撑，许多大型开发企业拥有更为多元化的融资渠道；信贷规模、上市、定向增发等融资方式持续增多。例如06年7月下旬，万科集团与中国银行总行在北京签署了《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系，中国银行总行授予万科集团人民币50亿的授信额度。06年北辰、保利、世茂、绿城陆续挂牌上市。万科、城建、亿城、泛海、冠城等近10家房地产上市企业均提出通过定向增发的方式开展融资，所涉及的融资总金额达近100亿元，其中部分企业已完成了相关融资。

08年我国的金融市场仍然发展平稳，渠道更为宽泛，上市房地产企业还会有所增加，

除了传统的融资外，房地产企业会致力于寻求更多的融资渠道，来自于境内资金的私募房地产基金或将成为热点。

06、07两年国家先后出台的一系列宏观调控政策，包括银监会212号文、54号文、央行的多次加息、提高存款准备金率、住宅楼封顶之后才能发放个人住房按揭贷款等，从不同渠道分别加大了开发商的资金压力和融资难度，开发商必将致力于寻求新的融资渠道以缓解压力。另外，从 近的几次土地公开出让交易来看，新的招标模式中付款进度占到了综合评分很大的比重，一次性全款付清的现象越来越多。土地交易竞争愈发激烈无疑要求开发企业的资金更为充足，加大融资力度、拓宽融资渠道势在必行。