房山楼市提速

2月28日上演的“众商夺地”事件再次把人们的目光聚焦到了房山。密集推盘、均价突破2万元大关、购房人群不断“扩容”、“城南新计划”强势推出——这些关键词似乎预示着之前“小步慢走”的房山楼市要在今年“加速快跑”了。

一天同推7宗地，开发商上演争夺战

2月最后一天，北京又开始大举卖地了。共有13宗土地公开竞价出让，包括12宗居住用地和1宗商业金融用地，土地出让金一日进账超百亿，房山成为此轮“卖地”的大户，有7宗土地被顺利卖出。

对此，北京国土局相关人士表示，这是由于去年房山受灾，供地量少，趁着灾后重建的机会，加快一级土地储备，到去年年底这7宗地才符合出让条件，2月28日同一天出让纯属巧合。

 据了解，在现场竞拍中，多幅热地吸引了懋源、招商局、九龙仓、龙湖、首开、融创、首都机场、新华联恒业、保利、万年基业、华纺和合成联合体、路劲地产、福润天成、中水电和金地联合体、中铁建、合景泰富、泰禾、首创、珠江地产、万科、绿地、陶俊伟(个人)、九鼎、慧友、中加恒业、众美、庄子天运、旭辉、东亚新华、韩建、天恒等32家房企和联合体以及一位自然人到场参与。

出让的7宗土地中，有2宗由于只有一家报价，最终网上成交。另外位于长阳镇的一宗土地现场无人举牌，直接成交。其余的4宗土地，参与竞价的开发商都展开了激烈厮杀，溢价率均在50%左右。

据了解，成交的“房山区长阳镇01-08-03、01-11-04地块二类居住、商业金融用地”被广州诚誉房地产豪掷16亿加配建51000平方米公租房夺得，扣除保障房面积后，楼面价高达10091元/平方米，创下房山楼面价新高。该地块建筑面积209548平方米，以起始价10.7亿计算，地块溢价达49.5%。除了诚誉外，泰禾、首创、保利、万科、绿地、珠江等房企也参与了现场竞拍。

随后，北京华正房地产在经过83轮竞拍后，以11.5亿元总价加配建47000平方米公租房竞得房山区拱辰街道梅花庄村08-05-02、08-06-02地块，楼面价为6899元/平方米，溢价率49.3%。此地块共吸引了万科、北京城建、天恒融创、首开、北京华正等房企的激烈争夺。

另一宗房山区拱辰街道办事处05-12-02、05-13-09、05-13-02地块仍由广州诚誉房地产以10.9亿加配建限价房80000平方米竞得，楼面价为9055元/平方米。由于房企举牌果断，此地块竞拍开始后很快就达到限价，进入竞拍限价房阶段。

房山区阎村镇04-0084地块延续了当天房山区的竞争热度，在经过91轮竞拍后，最终由天恒乐活城置业在6.3亿元高价的基础上加配建55000平方米公租房获得，剔除保障房部分，楼面价11175元/平方米，创下了阎村镇楼面价新高。

除此之外，北京万科、山西明迈特和北京长阳兴业联合体以110800万元竞得房山区长阳镇01-09-09、01-09-02地块；北京惠通华远国际会展有限公司以14000万元竞得房山区阎村镇02-0026地块；北京良乡城市建设以3900万元竞得房山区拱辰街道办事处05-13-01、05-13-05地块。

密集开盘，上半年推出10个新品

为了解房山楼市的发展现状，近日，记者来到房山楼盘的两大主要板块长阳和良乡深入探访。走访中记者注意到，长阳地区聚齐了众多开发商的项目，包括中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、中铁国际花园等。整个长阳板块内不时可见高大的建筑塔吊，很多项目占地面积巨大。不过，街道上行人稀少，看上去显得有些冷清。有些项目虽然已经竣工交房，但据记者观察入住率依然较低。

记者了解到，长阳半岛、芭蕾雨悦都、原香小镇已经有部分楼栋交房，但超市、饭店、市场、医院等生活配套设施开发得较为缓慢。“吃饭买东西，还得坐两三站公交或”，对此，一售楼员告诉记者：“房山位于西南五环，要是配套全配齐的话就不是这个价了，配套方面明年年底就都起来了。”

记者以购房者的身份来到“首开熙悦山”的售楼处。由于是工作日的原因，售楼处的人并不多，仅有一两组客户在场。不过销售人员表示“是周末的话，来访客户会有明显增加。”

现场一位售楼员告诉记者，去年6月份推出的1号楼、3号楼70平米的小户型都已售罄，新推的三期房源在长阳站北侧，待售户型面积为85-89平2居，97平3居，预计均价17000元。”

首开熙悦山旁边的中粮万科长阳半岛已经与教委共同签署了战略合作协议，将共建“名校+名企”合作新路径。目前预计推出的89-123平米户型，报价已达到21000-22000元/平米。

随后记者来到了位于良乡区域的金地朗悦售楼处。记者发现，前来看房的客户相比长阳区域明显增多。据了解，项目三期沁园产品预计价格为18000元/平米起，户型有89平米、120平米和140平米三居，从1月19日起开始接受意向登记。

除此之外，在阎村区域的天恒乐活城已进入最后一期收官阶段，3月底将推出现房。据了解，目前在售的产品主要是满足改善性需求的别墅产品。由于受到之前政府报备价格限制，目前均价还保持在18000元左右，每套别墅还有近100平米的赠送面积。

根据亚豪机构统计，中粮万科·长阳半岛、万科·金域缇香、京投万科·新里程、金地朗悦、中建国际花园、建邦华庭、首开·熙悦山等项目，都准备在三四月份开盘，房山楼市新一年的销售旺季将拉开帷幕，上半年预计有超过10个项目推出新品，市场成交量将进入“全面复活”的轨道。

“在售的这几个楼盘都在边上，配套上大家都差不多，很多资源都是共享的，主要拼的是品质和产品，差异化才是制胜法宝。”采访中，一位业内人士表示。

房山或进入“2万元时代”

“房价涨疯了。”在万科长阳半岛的售楼处，记者与前来看房的陈女士聊了起来。陈女士告诉记者，她从去年开始就一直在看房，在房价的涨跌变化中犹豫不决而终未出手，如今发现房山房价又涨了。
正是由于“城南计划2900亿”“CSD”“华北奥特莱斯”“”这些概念导致了房山的房价一路上涨。据了解，奥特莱斯2009年宣布要在房山开店时，最初计划首期2010年底投入运营。当时满大街都是开发商散布的2011年10月即将开业的消息。因为这一“利好消息”传达的“”，房山的新房交易量迅速飙升，奥特莱斯的芭蕾雨悦都销量也是一路上扬。

记者发现，房山在售楼盘的价格，从2012年四季度到现在已经普遍上涨。有些准备开盘的项目，价格虽没有最终确定，但销售人员给客户的报价，已比去年有明显上涨。长阳区域的毛坯房产品，也普遍上涨到了18000元/平米左右。同样位于长阳板块的建邦华庭，目前的报价也在17500元/平米左右。而距离房山南线窦店站仅2公里的北京城建·琨廷定价为1.3万元左右，整体来说，2013年房价比2012年有所上涨。

根据亚豪机构统计，2012年年初，房山长阳区域出现过13500元/平米的低价，随着市场的回暖，2012年年底房价上涨至现在的16000-18000元/平米，有些项目甚至达到了20000/平米以上。虽然价格不断攀升，购买者还是趋之若鹜。

北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴在接受记者采访时表示，纵观房山区域，不论是在利好频传的2009年，还是在市场低迷的2010年，都始终保持一种平稳上涨的态势，不像通州，也不像大兴月月调价，因此也曾被媒体戏称房山总是慢热地区。这一方面反映出房山市场是伴随区域发展逐步走高的区域，受政策影响相对较小。从一个侧面反映出进驻的都是些较为成熟的开发企业，对项目的预期和后市的预判较为清醒和理性。

对此，有关人士表示，随着新一轮拿地热，房山板块后期房价上涨已成定局。据了解，目前房山区域房价相比北京其他区域，还是处在较低的水平。以距离房山区最近的大兴为例，南六环的天宫院和生物医药基地，近两年已成为大房企扎堆的地方，房价均已逼近2万元/平米大关，如保利春天里、金融街·融汇开盘均价或将接近20000元/平米。昌平在售的路劲城也位于六环外，目前均价为19000元/平米。

“伴随房山的发展，该区域也必将越来越受到消费者的关注和认可。而目前在售项目多为2年前入市销售的老盘，市场存量逐渐减少，新近拿地地块由于受开发周期限制，无法在短期内入市，都会进一步加剧市场供需矛盾，推动房价上涨。未来房山地区房价将突破2万元大关已不难预见。”周兴表示。

购房人群进一步“扩容”

房山房价的上涨，与9号线的开通不无关系。在9号线北段开通之前，房山交通一直处于‘断头状态’，这阻隔了不少有意去房山置业的买房人。去年底9号线连通后，9号线与1号线之间不再“架空”，全程仅需半，真正实现了房山与城区的完美对接。与此同时，随着杜家坎的拓宽、京良路的改造、六环的全线贯通，房山的出行问题发生了质的飞跃，极大了带动了区域的发展。

可以说，从2010年长阳板块崛起，带动整个房山楼市的快速发展，到现在区域发展初具规模，当年诸多品牌开发商“打天下”，靠的就是中小户型吸引首次置业的刚需人群。直到2012年上半年“以价换量”的时期，开发商为回笼资金拿出的“杀手锏”还是刚需小户型。而如今，随着区域的成熟、价格的上涨，房山区域在售的产品类型和目标客群，也在悄然发生着变化。

是9号线的并网，让房山区域的购房人进一步“扩容”——方便的交通加上相比通州等地较高的性价比也让房山的购房人群越来越往东、往北扩容，中关村区域、望京等地的购房人明显增多。相关统计表明，在房山置业的客户群分为三部分：一部分是朝阳、海淀、丰台被高房价挤压到房山购房的首次置业者，占整个客群的90%；另一部分是在房山工作的其他城市移民：此客群多数已在房山工作了一段时间，有定居的打算。随着CSD的建成，未来此类型购房者比例将显著提高；客占目标客群的一少部分，他们看重的是房子的；房山市地缘性客户，其中改善性需求占到较大比例。

 “城南计划”升级，惠及房山楼市

记者在采访中看到，几乎每一家楼盘都会配备自家特色的房山区位地图，不少开发商、购房者对房山的未来充满信心，而这信心离不开“城南规划”这几个字。

2009年末北京展开了为期3年达到2900亿元的《促进城市南部地区加快发展行动计划》，在这3年中，房山的房地产业获得了前所未有的发展，成为了北京楼市的热门区域。据了解,房山区推出了重大经济战略规划——建设CSD休闲购物区，以长阳镇奥特莱斯华北旗舰店为引擎，全力打造华北的Outlets购物；依托永定河，发展高尔夫、足球、网球等户外生态体育产业；着力打造会展经济，建设企业会议总部基地；发展“民宿”经济，深化特色旅游休闲产业，旨在将房山打造成为面向京津冀地区的现代化商业城际。

截止到2012年，“城南计划”中个三年计划完成。山线、9号线修通，打通了房山与城区的轨道连接。据了解,今年北京即将实施“新三年城南行动计划”，决定将集中在城南布局一批重大产业项目，将城南地区打造成首都经济持续发展的新增长极,届时,燕房线亦将通车，京石二高速等快速通道也将开通，房山与城区“再无距离感”。

可以说,经历了三年发展的房山如今已成为京城楼市土地供应的基地，众多开发商看好其未来的发展，纷纷在房山拿地。

2011年，中粮万科长阳半岛首先吹起了房山区长阳区域楼市的号角，当中粮万科一期开盘交上“日光盘”“7月”的完满答卷时，长阳CSD区域次以傲人的进入京城购房人的视野。随后以中国铁建原香小镇、绿地新都会为代表的诸多大品牌开发商领衔的长阳项目浮出水面。如今房山区域已经云集了北京城建、中国铁建、万科地产、中粮地产、首创置业、绿地集团、北京建工、首开集团、天恒地产等十余家地产名企抢滩。

与此同时，2011年，中粮万科率先在房山区长阳镇起步区启动配套项目，合作开办性质的“房山”，以及公办性质的“房山分园”。中粮万科将负责两所校舍的代建，两所落成后，将是长阳区域发展环境的良好开端。

奥特莱斯华北地区旗舰店的引进也使长阳半岛区域价值发生裂变，记者了解到，让业主等了好久的奥特莱斯招商工作基本完成，正在进行商铺装修，5月1日将正式对外营业，预计开业后全年客流量将达到2400万。对此，长阳镇党委书记齐文东表示，“由于及早地做了科学规划，商业用房面积在长阳城市规划中占了400万平方米，体现了长阳‘以产业做引领’的发展理念，能够以产业带动区域发展，留住居民的核心消费，从而避免长阳成为一个‘睡城’。”

除了奥特莱斯，万科商业和双子座商业综合体也正在建设中。有关表示，在未来，随着房山建设的不断深入，政策布局条理性渐显，各区域的发展重点及特点将会被政策勾勒得更加清晰。

规划何时兑现成风险

“城南计划”虽然在一定程度上构成了实质性利好消息，但目前很多配套只停留在“规划”阶段。
对此，有关表示，房山的软肋是它的规划是否能兑现，无论是休闲商务区还是其他景观概念，都需要大量的政府投入，而这是买房之前无法看到的，同时也是买房人要承担的风险。

“房山的奥特莱斯，号称华北，听起来好气派。嚷了好几年了，一直没动静。据说今年5月开业，不知道到时候有没有变化，等它开业等得花都谢了。”家住长阳半岛的一位业主抱怨道。

据了解，一些业主还就医疗和配套的问题找开发商维权。比如，引进是开发商的主要卖点，开发商也承诺了业主每套房可享有一次就读初中部的机会，但后面却补充了一句，“相关要求需以届时相关部门制度为准”。另外，也说要延期到2014年招生。而引进的三甲医院，到底是哪家，目前仍说法不一。在长阳、良乡、窦店等房山区域内十多家小区在去年那场暴雨中暴露出的市政配套、低洼地带的居住缺陷等问题，也不得不让购房者对该地区的楼盘进行重新评估。

尽管如此，不少业内人士对房山的未来仍持乐观态度。北京城建·琨廷营销总监王岸卿在接受记者采访时表示，房山毕竟是刚刚进入快速增长期的一个区域，整个区域的生活配套还需要一定的时间来发展，但新形势下的增长已经势不可挡。由于房山一系列新兴产业集群的带动，土地价值生长空间更大，未来将建成宜产宜居的区域，从而避免了走通州睡城的老路。“由于房山规划时规避了通州发展的弊端，在规划之始就注重‘住’与‘工’的有机结合，避免了通州发展过程中和现在仍然无法解决的一些问题。总体来看房山未来发展应该会比通州好得多。”王岸卿表示。

“最近几年区政府在房山区域的整体开发上也倾注了大量精力，不但治理环境，完善基础设施，还借鉴了其他区域的成功经验，引入了多种产业，同时开发建设中，避免制造‘卧城’导致的后期发展瓶颈，为房山地区可持续发展奠定了良好的基础，我坚信房山区域发展后劲十足，也期待房山地区早日成为京城的休闲宜居的后花园。”周兴信心十足地说。