12亿出售西山华府 亿城股份剥离资产之因
新华房产2013/02/06 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2月5日，亿城集团股份有限公司公告宣布，将捆绑出售西山华府(小区网论坛)综合楼以及低效的西山华府会所、万城华府(小区网论坛)会所、颐园会所和配套房产，并转让相关债务，总交易金额达12.3亿元。
12亿捆绑出售
根据协议，亿城股份以2.21亿元向交易对方出售北京亿城山水100%股权，与此同时，交易对方接受北京亿城山水全部现有债务8.59亿元，北京亿城以1.5亿元向交易对方出售颐园会所和配套房产。交易对方由国泰创业以及嘉泽股权组成。
除此之外，为了简化相关付款安排，北京亿城和北京亿城山水还签订《债权转让协议》。根据协议，北京亿城山水将其对全资子公司西海龙湖拥有的1.5亿元债权，平价转让给北京亿城。
根据相关合同及协议，交易对方应付北京亿城1.5亿元，北京亿城应付北京亿城山水1.5亿元。经协商同意，上述两笔交易价款相互冲抵，各方均不实际支付和收入。
待交易完成后，交易对方将取得北京亿城山水100%股权以及颐园会所和配套房产。其中，国泰创业持有北京亿城山水5%股权，嘉泽股权持有北亿城山水95%股权，亿城股份不再持有北京亿城山水股权。
公告披露，北京亿城山水成立于1999年10月26日，注册资本1亿元，主营业务为房地产开发，亿城股份拥有其100%股权。
北京亿城山水开发了位于北京市海淀区的西山华府项目，住宅部分已开发完毕，目前正在开发西山华府综合楼项目。
据亿城股份董办主任吴建国介绍，西山华府住宅部分在2010年就已开发完毕，目前已经售罄，而综合楼部分还未开发。
资料显示，西山华府综合楼占地面积9977.61平方米，规划地上建筑面积33800平方米，土地用途为综合、地下商业。与此同时，北京亿城山水拥有西山华府项目的会所，地上地下建筑面积合计5655平方米。
除此之外，北京亿城山水的其他主要资产为持有的北京万城置地房地产开发有限公司100%股权，而万城置地开发了位于北京市海淀区的万城华府项目，并已开发完毕。
万城置地目前主要资产为万城华府海园会所（地上地下建筑面积合计4579.64平方米）和玺园会所（地上地下建筑面积合计1737.33平方米）。
另外，颐园会所和配套房产是北京亿城开发项目碧水云天·颐园（即星标家园）的一部分，用途是会所和配套，位于北京市海淀区巴沟南路。
资金压力与转型
对于此次交易，亿城股份表示，将西山华府综合楼项目与相对低效的万城华府会所和西山华府会所、颐园会所和配套房产捆绑出售，从上市公司剥离出去，盘活了资产，减少了负债，回收了资金。亿城股份可将资金配置到能够产生更高的领域，提高公司的资金使用效率和盈利能力。
亿城股份还认为，通过本次交易能够进一步增强公司资产流动性，从合并报表角度进一步降低了上市公司的资产负债率，优化其的资产负债结构。
据了解，出售北京亿城山水100%股权及颐园会所和配套房产的交易，预计可为亿城股份增加利润约7900万元。
对于亿城这次股权转让和资产出售动作，分析人士认为，迫于资金压力出售低效资产，从而加快变现或许是其中的主要原因。
新时代证券一位分析师指出，亿城此次出售的项目可以理解为持有型物业和商业，比如小区配套的商业物业，一般来说，开发商不会出售这些资产。不过，经过这么长时间的调控，是在限贷政策影响下，很多中小开发商资金压力较大，而亿城股份就是其中的案例。
“在限贷之下，亿城股份这样的企业筹措资金还是有一定难度的，从其去年11月为燕西华府申请信托贷款就可略窥一二。”
该分析师援引亿城股份于2012年11月19日发布的公告表示，亿城全资子公司西海龙湖当时向中诚信托有限责任公司申请总额不超过4.2亿元、不低于4亿元的借款，期限为18个月，年利率为14%。
“从14%的年利率来说，成本比较高，银行贷款年利率平均仅在6%-7%。这也就意味着，限贷之下，融资成本越来越高，资金筹措愈加困难。”上述分析师续称，燕西华府项目体量较大，除此之外，亿城还有多个在建以及待建项目。在这种情况下，销售回款无法支持企业手上在建项目的需求，所以就会考虑出售一些低效资产，加快变现，然后用在现有项目上。
“不过，也不排除亿城是为转型做铺垫的可能性。”分析师还表示。
资料显示，去年10月，亿城股份以4亿元收购淄博鑫耐达耐火材料股份有限公司持有的淄博嘉丰矿业有限公司67%股权以及全部债权，进入页岩气开采新材料领域。
“对于眼下‘大者恒大，强者恒强’的房地产行业，中小开发商市场占有率越来越小，生存压力越来越大。中小开发商应该何去何从？进入不同的领域，谋求转型无疑是此类企业的一种选择。”该分析师最后表示。
