“小产权房”搞开发 法律不保护鸡飞蛋打

河南省桐柏县位于豫南边陲，属于山区县和贫困县，曾被国家命名为革命老苏区。近几年来，这里的“小产权房”开发、买卖纠纷不断，本案就是发生在这里的一起典型案例。

2011年6月10日，陈某和胡某经协商，签订了房屋开发协议，约定由陈某提供建设用地和土地使用证，由胡某负责开发建设，建设费用由胡某负担，胡某开发完毕后给陈某两套的住房，房屋交付时间为2011年农历年底，如有单方违约，由违约方支付违约金5万元。

眼见半年过去了，胡某还不能交付房子，2012年12月，陈某把胡某告上法庭。但胡某称是由于小产权房不能办理建筑许可证，所以一直未能开发建设，因此反诉要求陈某支付违约金。另查明，两人约定开发的房地产是陈某于2005年3月14日购买的村民刘某的房产，土地的性质为农村集体土地，但陈某一直未办理土地使用权转让手续，登记的土地使用权人仍是刘某。

法院经审理认为：原、被告约定的土地属桐柏县某村集体土地，原告陈某不是本集体组织的成员，其购买刘某房产的行为不合法。被告胡某也不是本集体组织成员，双方于2011年6月10日签订的房屋开发协议，违反了法律的强制性规定，属“小产权房”开发建设，应为无效的合同，原、被告关于违约金的约定为无效约定，陈某的诉讼请求及胡某的反诉请求，法院均不予支持。

法官释法：近年来，随着房价的飙升，低廉的“小产权房”成为很多人的选择，殊不知其存在很大的法律风险。“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。事实上，“小产权房”多为一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等的名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的用于出售的所谓“商品房”。

根据《土地管理法》的规定，农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员以外的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。由此可见，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护，国家也明令叫停，大家购房时千万不要贪图“小产权房”而给自己带来后顾之忧。(王金玉)。

（农民日报 王金玉）