电梯和外墙材料超出合同标准 业主被开发商“忽悠”了？
郑州晚报2012/10/24 08:56
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
买房前说得好好的，电梯是德国牌子，外墙采用外挂石材或外墙砖。拿到房钥匙后，电梯不是德国牌子，外墙也仅做了粉刷，根本没贴外墙砖。
张先生觉得开发商太能“忽悠”了，将开发商告上法庭，要求更换电梯及外墙材料，并支付交房违约金。
业主：拿到钥匙后发现房子与合同约定的不一样
张先生说，他买了一套房款48万余元的公寓，约定交房时间为2009年7月31日。
接房后，他发现房子与合同约定的不一样，本来合同约定的装饰、设备标准为：公寓外墙1~3层采用外挂石材，4~30层采用外墙砖；安装德国莱茵克拉电梯。但现状是A、B两座公寓的外墙4~30层只作了粉刷，没有贴外墙砖；电梯全部是东芝电梯。
为此，张先生将房产公司告到金水区法院，请求判令该公司更换电梯及外墙材料，并且支付交房违约金2.3万余元。
开发商：电梯和外墙的材料都不影响使用
开发商称，合同是约定了商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。可是，后经过专家论证，将合同约定安装的德国莱茵克拉电梯更换成了东芝电梯。将外墙砖更换成了氟碳漆对4~30层进行了粉刷，即“仿面砖”，就是将涂料抹平，再打成方格，而不是通常所说的“瓷面砖”。
他们于2009年7月10日通过了设计、勘察、施工、监理、建设单位的验收合格后，于2009年8月8日将该房交付给张先生。
判决：交房违约赔款342元
法院认为，张先生与该公司签订的房屋买卖合同，合法有效。合同约定达不到约定标准的，张先生有权要求该公司赔偿双倍装饰、设备差价。
但该公司更换的电梯单价均比合同约定电梯高，超出了合同标准；更换的氟碳漆，该开发商根据专家的论证和外墙保温的相关规程，也更加科学，更加安全，此外，氟碳漆也不低于贴外墙砖价格，没有影响其功能和效果，也没有给张先生造成损失。
但按合同约定，交房时间为2009年7月31日，该公司于2009年8月8日将该房交付给张先生，此项已构成违约，应承担违约责任。
昨天，金水区法院判决，该公司应按日向张先生支付已交付房款万分之一的违约金342.30元。至于更换的电梯和外墙材料，因为均超出了合同标准，所以不算违约。
法官说法：交房与合同约定不一致，不一定算违约
本案中，双方争议的焦点是房地产开发商是否违约。
实践中，由于房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致造成房屋买卖的纠纷时有发生。是否交付的商品房与合同约定的商品房不一致就一定是违约呢？
如果房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致，但并不低于合同约定的标准，不影响商品房的使用功能和效果，并且使竣工的商品房整体上更加安全，也没有给业主造成损失，宜认为开发商不构成违约。
本案中，该开发商更换的电梯以及外墙漆均超出了合同标准。特别是外墙砖的问题，该开发商根据专家的论证和外墙保温的相关规程，变更为使用氟碳漆，并没有影响其功能和效果，也没有给张先生造成损失。而且高层外贴墙砖日久老化脱落，会带来很大的安全隐患，新闻中曾多次报道过关于外墙砖脱落造成的砸伤人、车等事件，其做法应予以支持。
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