北京高档住宅成开发商"回款机" 房企增量备货

工商联房地产商会会长聂梅生日前表示，房地产市场已经进入筑底阶段，房价的进一步下行并不具备过多空间。而搭车楼市调控政策的空档期，北京豪宅市场继续热销。第三方市场研究机构中原地产的市场监测数据显示，截至7月底，北京单价40000元/平方米以上的高档住宅成交量环比6月增长12%，这已经是4月以来高档住宅市场连续第三个月成交量呈现环比增长态势。

借势这一结构性的回暖，部分高档住宅项目实现了快速回款。万科、中化方兴、融创中国等房企旗下在北京的高档住宅项目回款速度均明显提升。

“回款”新贵

“我也没想到，如园作为一个高档项目，能够实现这样的销售回款速度。”万科北京公司副总经理肖劲向记者表示。如园项目位于北京西北旺区域，向来被视作北京的。如园也是万科在北京开发的最住宅项目。记者了解到，8月12日，如园楼王产品开盘，共计推出59套房源，均位于小区，拥有项目中的景观及地段。据了解，本次推出的楼王产品单套平均总价约为1200万元，主力户型为280平方米四居，成交均价约43000元/平方米。开盘当天热销五亿多元，成交45套，当期实现销售率超七成。截至目前，如园项目2012年已实现销售总额近10亿元人民币。预计全年销售实现约18亿元，占北京万科2012年销售计划的近20%。

高档项目向来由于货值较大，认转签时间较长，难以形成快速的销售回款。但是，从2012年4月开始，单价较高、货值较大的高档住宅项目成为各一线房地产开发企业回款“主力”的现象，却并非万科北京公司一家独有。4月30日，融创中国开发的西山壹号院项目获得北京住建委的预售许可，6月8日，该项目正式开盘销售。记者综合北京市房地产交易管理网和融创中国的统计数据显示，截至7月31日，西山壹号院项目总销售回款接近8亿元，占同期融创中国在北京销售回款总额约50%以上。方兴置业北京公司营销负责人告诉记者，自去年开盘至今，金茂府总计销售回款60亿元。同样售价在4万元/平方米左右的保利东郡项目，也在5月进入重点推广期以来，完成了超过10亿元的销售额。

政策空档

一位长期从事高档住宅房地产销售代理的负责人向记者表示，即便在2009年房地产市场繁荣之时，也没有出现过在一定时间内，项目“快销”成为一线房地产企业销售回款的主力的情况。记者采访的多位业界人士均向记者表示，从4月以来的房地产市场预期的不断改变，实际上造就了至今仍在延续的豪宅项目结构性热销。第三方市场监测机构中原地产的监测数据显示，自2012年4月开始，北京市商品住房成交量连续环比上涨。至2012年6月，商品住房期房成交量甚至出现了同比超过20%的涨幅。这让房地产市场的预期开始逐步发生转变，房价继续下行的预期基本退出市场。

“我们也在不断地对销售回暖的原因进行分析，但迄今为止，我们仍然相信包括高档住宅项目在内的销售速度提升，是我们合理定价的结果，而不是市场又将重新回到2009年时的状态。”肖劲向记者表示。不过他承认，从2012年4月开始，房地产市场被抑制了一段时间的改善性需求开始逐步释放。此前，在接受记者采访时，聂梅生表示，房地产市场已经进入筑底阶段，房价的进一步下行并不具备过多的空间。但是房地产固定资产总额等先行指标的下降，在一定程度上也成了摆在政府面前的一大问题。

“从5月开始，宏观经济指标的下行，使稳增长逐渐成为政府经济工作的主要任务，尽管对房地产市场调控政策没有直接的松动，但是利率下调，存款准备金率下调，都使市场中的流动性更为充裕，这实际上是制造了一个针对房地产市场的政策空档，使房地产市场成为的受益者。”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。

增量备货

“如园项目没有大幅度提价的计划，尽管销售业绩比较好，公司对我们的要求，一直是合理定价，一定要尊重市场的选择。”万科如园项目销售负责人表示，目前项目的诉求仍是利用市场大势总体向好发展的机会，提高项目销售速度，实现合理的项目销售回款。“预计下一批单位100余套将于10月中下旬推出”。

事实上，其他拥有豪宅项目的房地产开发企业也有类似的考虑。金茂府与万科如园同天开盘，8月12日，推四期楼王房源，这部分房源是户型面积为280-390平方米的精装4居，共计106套。与此同时，西山壹号院项目的后期销售也已经进入预售许可的审批阶段，该项目后期将集中对大户型的房源进行消化。曾在今年6月开盘一炮走红的远洋万和公馆项目，下半年主要消化项目中户型面积相对较小的房源，预计将于10月推出170平方米户型。

“在一定程度上，西山壹号院、金茂府、远洋万和公馆、如园这几个项目的销售情况和后期的推盘策略，已经成为了整个北京高档住宅市场的风向标。”前述长期从事高档住宅项目代理销售的开发商向记者表示。