上半年土地出让金大降38% “土地财政”岌岌可危

地方政府在房地产调控中的反复“试盘”，或因土地出让收入的下滑、地方债务到期等压力而再度延续。

据不完全统计，今年上半年，至少有20个城市明确发文微调楼市调控政策，涉及首套房标准调整、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额等多个方面。

中指研究院的数据显示，今年上半年，300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。业内人士分析，土地出让金大幅下滑短期难以扭转，楼市调控对地方政府“财源”影响明显，“土地财政”岌岌可危，未来地方政府松绑调控的动力仍存。而在兼顾宏观经济形势的前提下，“抑制投机需求”的决心短期内不会松动。因此，下半年地方频频“试盘”可能成为常态。地方紧贴“红线”甚至略有突破的“微调”政策可能增多。

地方“财源”受限

根据北京市土地整理储备的数据，今年上半年，北京市土地出让金仅为144.8亿元，同比下降55.7%，仅为2011年全年的13.7%。官方数据还显示，上半年上海完成土地出让收入184.20亿元，同比下滑幅度达到62.77%。

作为去年土地收入的冠亚军，京沪两地今年均遇到“卖地难”。在中指研究院编制的“2012上半年土地出让金排行榜”中，上海仅第9，北京则跌出前十。

武汉、天津、沈阳、苏州、成都等大中城市的土地收入也纷纷下滑。按照上述机构的数据，今年上半年，300城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，土地出让金的缩水额度超过4000亿元。

严厉的楼市调控政策被认为是主因。受此影响，上半年房地产开发企业的拿地频率明显放缓，导致土地成交的整体溢价率降低，部分城市还出现土地流拍、流标等现象。

除土地收入外，与房地产有关的税收也在下滑。根据财政部的数据，受商品房销售额下降的影响，5月房地产营业税减少22亿元，同比下降6.9%。今年前5月，商品房销售额同比下降9.1%，销售面积下降12.4%。

这无疑对地方财源带来明显的影响。据上海易居房地产研究院的调研，现阶段，土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业的景气程度，也随楼市的阴晴而变化。因此，短期内地方经济增长尚难以摆脱对房地产业的依赖。

据不完全统计，今年上半年，有至少20个城市明确发文微调楼市调控政策，涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减费等多个方面。除逾越限购“红线”的少数城市外，大部分微调政策都“闯关”成功。从去年8月以来，微调楼市政策的城市已超过30个。

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严控投机需求不变

在地方政府不断“试盘”的同时，有关部门也不断表态，坚持调控政策不变。与此同时，芜湖等地出台的逾越限购“红线”的政策被及时叫停。6月以来，住建部、发改委、央行、银监会等部委4次针对“松绑调控”的传言予以澄清。

“有关部门担心投机需求借机入市，从而引发房价快速上涨。”表示，在楼市的触底回调期，刚性需求和改善型需求率先入市，随后就是投机需求的进入。

业内人士的共识是，当前大部分热点城市的市场，正处于“刚需占主流、改善型需求抬头”的阶段。根据亚豪机构的数据，北京成交总价在150万元以下的房屋，今年4月份的市场占有率为54%左右，5月份下降至51%，6月份降到50%，说明刚需的释放量开始减少。而总价在150万元到400万元的住房，近3个月成交比例的变化为34%、37%和39%，证明改善性需求逐渐进入市场。

进入6月，在降息的基础上，部分银行开始对首套房贷款利率实施折扣，在一定程度上降低了购房成本，并促进了刚需的释放。

这些因素也导致了房价的回调。受成交结构变化，以及个别项目抬高价格、减少优惠的影响，北京住房成交均价在6月突破20000元/平方米大关。在其他热点城市，房价也在6月有明显上升。

业内人士分析认为，成交量的回暖势头已经十分明显，房价也有抬头的趋势。一旦“限购令”松动，投机性需求进入市场，就有可能推动房价快速上涨，影响调控的成果。

地方频频“试盘”或成常态

事实上，宏观经济的走势正在影响对下半年楼市政策的定调。认为，在这种大背景下，下半年房地产政策的总体基调将趋于放松，“除非房价快速回升，否则不会有更严厉的政策出台。”但可以确定的是，在支持刚需的同时，抑制投机性需求入市仍是未来的主要政策目标，即限购“红线”短期内仍将存在。

相比之下，地方政府面临的压力显得更大些。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，虽然下半年土地的供应量和成交量都将有所回升，但都难以恢复到去年的水平。而商品房成交的回暖势头，也因“限购令”的存在而难以持续，从而影响到房地产税收。因此，从全年来看，“房地产财政”缩水对地方经济的影响已不可避免。

与此同时，偿债压力增大也在考验着地方政府的财力。审计署的数据显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年共有1.84万亿元地方债务到期，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

表示，在这个阶段，地方政府的“试盘”将表现出三个明显特征：一是调整楼市政策的城市会越来越多；二是“红线”内的政策将被用足；三是打政策“擦边球”的现象将会越来越多。

对于“红线内”的政策，中国房地产学会副会长陈国强认为，地方政府可能更多地在公积金的贷款额度、普通商品房的界定标准、开发商自有资本金比率、土地出让金的支付方式，以及财政、税费补贴等方面进行调整。

基于上述政策局面，陈国强认为，下半年的房地产市场将处于筑底反弹的阶段，保持量价企稳，市场不可能再现类似2009年的逆转态势。