福利房成央企员工隐性收入新通道 转手赚几百万
房天下综合整理2012/05/28 09:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在的央企“闲置土地”上盖起的福利房通常以近市场价十分之一的价格卖给央企员工。因此，每每传出央企员工福利分房的消息都会引起广泛的关注。
然而，更值得关注的是，本属于集体产权的“福利房”在通过各种关系后摇身一变成为个人产权后，福利房“变现”的通道由此打开。而与市场价动辄几百万的差价，让福利房成为央企员工“分房一族”的隐性收入新通道。
可“变现”的福利房
5月的北京，西直门外的几条老街上早已绿树成荫。不过，这附近一个居民家属区里新盖起的高层住宅楼，还是让经过的路人忍不住猜测一番。
“这附近70年代的旧房子都卖到三万多元或接近4万元一平米，而且这附近这几年就没有建过新楼。”家住附近的宋女士告诉记者。
这栋新楼属于高粱斜街附近的一家央企。记者看到，该楼已经封顶，外立面也已接近完工。
这一小区中的居民告诉记者，施工的地方原本是企业的旧厂房，现在拆了再建住宅，房子建成后将以建筑成本价卖给自己企业的职工。
“这房子应该过不了多久就能开始分了，以往单位的房子都是4000多元1平米，今年建材涨价，可能要涨到5000多元了。”这家央企的职工李先生告诉记者，“这就算是单位给职工的福利吧。”
不过，虽说是单位的“福利”，但记者却了解到，仍然有企业的职工将单位的“福利”变现，房子一转手就能赚个几百万元。
“这个社区的住宅楼有一部分是可以变更成个人产权的，我们曾经成交过几套年代老一点的房子，大概都是3万多元一平米，房主基本上是单位又分了房的。”附近我爱我家房产中介门店的咨询经理王明告诉记者。
按这样的价格计算，一套70平米的住宅，房主以“福利房”4000元/平米的单价、28万元的总价购入，再以3万元/平米的价格卖出，所得的差价就接近200万元。
“现在单位新盖的房子，卖给职工个人是属于集体产权的，不过听说走走分管领导的关系还是能办成个人产权。”上述李先生向记者透露，“所以每次我们单位分房子都有闹事的。”
按照李先生的说法，他们单位属于部委直属的老牌国企，之前在市内有不少土地，现在因为环保所以厂区都外迁了，市里的土地就用来盖住宅。“这也是政策允许的，属于经济适用房，我们单位基本上每两三年就会盖一批住宅。”
隐性收入的新通道
事实上，目前像上述这样的国企单位自建房已经越来越多。据记者向北京多个大型央企国企内部员工打听到的消息表明，有60%左右的央企国企都有自建保障住房的计划，而几乎所有的央企国企近几年都曾集资建房或建单位福利房。
“建国之初，土地都是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用，因此一些老牌的部委直属央企和国企，拥有着数量相当的优质土地。”中国房地产学会副会长陈国强曾对记者表示。如今，随着土地资源的稀缺和房价的飞速上涨，这些央企的“闲置”土地，都成了的地方。
记者了解到，1998年国家进行房改，之前盖的部委住房，后来都拿到产权，可以对外销售。但是1999年国家明令取消福利分房后，部委盖的住房很多并没有办下产权，也就是所谓的“小产权”。但很多单位以房屋翻新或者危房改造名义建设的房屋，并不涉及产权证问题。
不仅如此，由于部委、央企在盖自建房时会给关系单位及上级单位部分“关系房”，因此这部分“关系房”却大多数都可以办理产权。因此，这也为部委、央企职工“变现”福利房打开了通道。
除了央企自建房之外，据记者调查了解，在北京的广安门、广渠门、三里河、新街口等地理位置优越的成熟生活区，已建起大批“公务员经济适用住房”，被列入了当年的经济适用房计划，针对公务员定向发售。2010年至今，仅在北京就有观林园、领秀慧谷、朝阳新城等多个项目被爆房源在开盘前即已被特定团体低价团购。
也就是在不久之前，2年前团购房上市交易利润翻4倍的消息引起舆论广泛关注。这个被“曝光”的“中石油干部房”丰和园小区，附近房价在每平方米33000元以上。而2009年，丰和园职工买入价只有8170元/平方米。时隔3年，房子利润率超过400%。
更有甚者，如 “已被央企团购”的“上林世家”项目，一个购房的“房号”，就已经被炒到100万元。
今年年初，工商联房地产商会REICO工作室发布报告《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究》指出，城镇住宅供给结构出现变化，在1998年已经应该停止的“福利分房”、“单位建房”开始回潮。
根据报告，中国城市住宅供给由“传统的业主自建”和“房地产(商业性)开发”两个部分组成。以住宅为例，在1998年以前，传统业主自建住宅占全社会住宅总供给量的近70%，而房地产商业开发的住宅供给仅占总供给的30%左右。到2006年，包括机关、团体、事业单位等自建房部分仍然占据总供给的31%。
“部委、央企甚至学校的自建房，由于是作为对平时工资收入较低的员工的一种福利，因此一般都是按照建筑成本价向员工出售，或者集体购入开发商的楼盘，再以低价卖给员工。为了避免这种福利变现，单位一般以产权来进行限制，”中国社会科学院一位专家向记者表示，“但现在，总有一些政策的空子可以帮助单位职工打通这一通道。”（来源：华夏时报）
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前几天，有网帖曝光林萃桥区域某楼盘，被央企内部团购，楼盘目前还没入住，但周边的二手房中介已开始炒卖。即将交付的新房价格比周边的二手旧房还低，不过外部人要买的话，需要再给房主100万的房号价。
项目不外销被央企内部团购
北五环的林萃桥离鸟巢、水立方不远，附近有国家网球中心、奥林匹克森林公园，有北师大的家属区和附属小学，还有以国奥村、倚林佳园为代表的诸多豪宅。二手房价格多在四万左右，高的超过五万元。守着地铁八号线林萃桥站出口，紧邻中网莲花球场的地产项目自然很受人关注。在业主论坛里，“奥运村乡地块”是为数不多的没有项目名称的业主论坛，也就是说，很多人在这里还没有盖房子时就盯上这块地了。
周新就是其中一位，“我当初错过了国奥村的机会，后来发现了这个地块，开车有五环路、林萃路，轨道有地铁八号线，一边守着奥林匹克森林公园，一边还有网球场和足球场，还有北师大的朝阳附小，好像没法再完美了。”周新一直在等这个项目，希望能够用三万五左右的价格买到。
去年五月，他在业主论坛里面看到一个帖子：“该楼盘已有名字上林世家家园”，发帖人还介绍了项目的一些概况建筑面积233558.96平方米，2座塔楼，6座高板。1、2号楼为安置房，其他为商品房。楼层多数高度为地上18、19层，地下3层，有地下车库。开盘售价预计在3.5万至4.5万。预计年底开盘。
然而，今年3月底他才知道，这个项目并不对外销售，已被央企中*集团团购。让他心理难以平衡的是，自己想买买不着，而有些人根本就没打算住，因为在周边的二手房中介里，已经有人在销售这个项目了，“房号都被标到了一百万”。
加价100万仍受追捧
在百度上输入“上林世家”，记者找到了一些房源，“地铁旁上林世家家园，南北通透158平方米，430万”，算起来单价只有两万六七元。中介在电话中表示，“这个价钱并不包含房号，是交给开发商的实价，您还需要额外给房主100万作为好处费。”另外几套房源标价从470万到615万元不等，是另一家个中介的房源，接电话的业务员告诉记者，他们的报价是实价，也就是已经包含了房号费用了。
记者决定去现场看看。业务员小李热情地给记者介绍了上林世家的基本情况，“户型是158平方米，总共也没几套，还有一些户型面积有一百六七，主力户型大都在200平方米以上，的三百多平方米，还有两栋回迁房在最南边，不过那些早就卖完了。现在他们内部摇号卖给中*集团的一些领导和处级干部，两万五到三万一平方米，因为是内部销售，所以您要是买就相当于购买二手房，可以先和上家签协议，然后把上家已经交了的40%房款给人家，交房后再把剩余60%一次性付清。”
小李还补充说，“并不是所有的房号都是100万，有些户型特别好或者面积大的房号可能要加150万以上，要看您和房主怎么谈了。”
在小李给记者选房的复印资料上，印着小区10栋楼的效果图，介绍中这样写道：“此房产为公司自行开发，因此房屋质量、结构均有保障，住户素质较高，小区物业管理都由内部公司进行管理，提供方便快捷一流的服务，物业费会给予优惠。”下面的介绍也很诱人：小区房子层高都在3.05米，楼间距是66米，采用市政供暖，外墙装饰均采用外挂石材，为保证室内外隔音效果采用了高档LOW-E断桥铝合金外窗，还铺设了智能窗帘、智能门卫系统等智能家居布线采暖为地板辐射，小区绿化拟采用99种植物，包含银杏、元宝枫、华山松等名贵植物，争取两三年内达到绿树成荫的“九景十八观”。整体看下来，上林世家的房屋品质确实非常高。
问题是，周边二手房的成交价大都在每平方米4万元以上，而上林世家的品质与那些周边项目不相上下，而且位置更好，即便是内部人每平方米加价5000元出手，售价仍然非常有竞争力，难怪加价100万也有人追捧，小李说，“我们最近刚成交了两套，只不过现在这里被曝光了，房主更加谨慎了。”
去年曾更改规划建筑面积
记者查询资料得知，2009年6月26日，位于水源九厂东侧的朝阳区奥运村乡住宅地块，经46轮竞价最终以19.6亿元竞得，扣除2万平方米安置房用地，楼面地价约为15217元/平方米，成为北京当年单宗成交总价的地块。据曾在奥运村区域参与过土地一级开发的高策顾问董事长李国平介绍，每平方米一万五的楼面地价，加上建筑和装修投资，该楼盘的成本价将达两万元，售价将接近每平方米3万元，这样看来，中*集团每平方米两万五的单价是保本销售。
据悉，这块地被竞拍之后不久，上林世家就传出修改规划建筑面积的消息。记者从2010年1月该项目在北京市建委发布的环评公示信息中了解到，项目原定总建筑面积18.05万平方米，地上建筑面积为14.9994万平方米，地下建筑面积为3.0547万平方米。有公告表明，到2010年12月，该项目建筑面积已变为233558.96平方米，增加5.3万平方米。这样一来，项目扣除2万平方米回迁房面积后按照总建筑面积(区别于土地出让时的规划建筑面积口径)计算的楼面地价从1.2211万元/平方米降至9778元/平方米，每平方米成本降低了2400多元。
不过，在北京市国土局土地出让变更事项中，记者却未找到该项目建筑面积变更的相关信息。有种说法是，该项目建设方案的公告，是一份建设方案，至于建设方案中所涉及的相关规划更改部分的内容，不属于建委系统职责范围，隶属于规划系统职责范畴。记者上周试图联系中*集团，该集团办公室的人士告诉记者，公司这个项目负责人不在，其他人不便对此事作出回应。
（来源：中国经济网）
