一线城市成交现价稳量升房价仍处筑底过程

中国证券报2012/05/25 06:36

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

楼市真的回暖了吗？本期“中证面”邀请北京房地产协会秘书长陈志和伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院经理程浩业对此展开深入探讨。两位嘉宾认为，当前房地产市场尤其是北上广深等一线城市的成交呈现“价稳量升”，但未来房价仍将处于筑底过程。

中国证券报：近期包括北上广深等一线城市在内的多地楼市成交量出现较快上升，这是否表明楼市已回暖？

陈志：这不能单纯解读为楼市回暖，只能说是交易量指标回升，这是调控应该出现的效果。房地产宏观调控政策实施至今，交易量曾出现明显萎缩，但今年尤其是4、5月份交易量开始回升。一方面，房地产开发商主动顺应市场要求，调低房价；另一方面，政策对于刚需购房加大支持。房价呈现“U”型曲线，未来将是房价筑底的过程。

目前，在以北京为代表的一线城市房地产市场上，新房和二手房的交易量基本持平，这说明市场开始出现交易量的反弹，购房者的观望情绪在慢慢松动。

程浩业：4月以来，楼市成交量回升比较明显。以北京为例，5月中上旬的成交量为13120套，同比上升35.2%。历史数据显示，去年5月也是市场开始升温的转折点，而今年的升势比去年更猛。再如，广州5月中上旬的成交量也同比上升超过20%。

成交量上升一方面是因为市场整体供应量比较充裕，4、5月各城市针对刚需的楼盘集中释放，北京4月下旬就有十多个新的预售项目。另一方面，需求较旺盛，尤其是观望了一年多的刚性需求选择在这个时候集中入市。

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中国证券报：如何判断未来几个季度的房价走势？房地产开发商还有“以价换量”的空间吗？

陈志：如果房企上半年的业绩完成得不错，那就不会调整价格。如果上半年业绩不好或旗下楼盘都集中在下半年入市，则这部分房企的项目价格还有下降空间。从整体的供给看，以北京为例，6月会有33个新盘入市，其中有十几个盘针对改善型需求，区位较好，因此6月北京的整体成交均价会略微上涨。

程浩业：未来一两个月内，整体房价还是会保持稳中有降的态势。下半年或者更长时间内的整体房价如何走面临两个不确定性：，未来宏观经济和房地产宏观调控的基调会不会有一个新的方向？第二，货币政策等将如何调整？

中国证券报：如何看待下半年的调控政策？如何看待多个地方试探性放松调控的行为？

陈志：房地产宏观调控方向不会轻易改变，未来仍将坚持控制投机需求、调整房屋供给结构，改善老百姓基本住房条件等。同时，支持城市发展、支持住房升级、支持改善型需求等也属于调控政策范围内。相关部门必须要有相应的配套制度，必须加快长期制度建设，一定要让房地产行业、企业和百姓能看清房地产行业未来健康的、正常的发展路径。

地方调控政策适度微调无可厚非，但调控的大方向不能变。例如，政策调整的前提必须是满足首次置业需求。