京出租房屋人均居住面积标准征求意见 拟人均不低5平
新京报2012/05/10 06:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨日，北京就出租房屋人均居住面积标准征求意见。其中提出，人均居住面积不得低于5平方米。
去年，北京市政府下发《北京市房屋租赁管理若干规定》，对于群租问题，明确出租房屋人均居住面积将由相关部门制定具体标准。
夫妻带孩子可三人住一屋
《征求意见稿》明确北京出租住房人均居住面积标准不得低于5平方米，出租房的单个房间居住人数不得超2人。但有法定赡养抚养义务关系的除外。即如果是一对夫妻带着一个孩子，是可以3个人住一个房间的。
对于为何标准拟定在5平米，市住建委相关负责人说，在国家住宅相关的设计规范中，对于居住空间的房间面积有限要求，折合到人均应该是5平米。
据了解，上海市出租房屋的人均居住面积标准，也定在不低于5平米。
此次北京首次限定了人均居住面积和单间居住人数，将杜绝单间房屋放置上下铺，进行床位出租的群租模式。其中明确提出，不得改变房屋内部结构进行分割出租，不得按照床位出租。
业委会可书面责成停止群租
《征求意见稿》中还明确了房屋出租各个主体的责任和机制。房屋出租人和承租人应依法签订房屋租赁合同。属于住房的，房屋租赁合同要写明承租房屋间数、居住面积等情况，并明确约定居住人数及相应的违约责任等内容。
业主大会、业委会可通过管理规约，书面责成出租人停止违法的群租；物业企业要对发现的违法租赁及时劝阻，并报告业委会和主管部门；而主要负责对房屋租赁行为进行日常巡查的则是基层管理服务站，他们要对发现的违法行为及时劝阻，并报告业委会和主管部门。
此外，单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，不适用该标准。
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■ 分析
违规出租还需破解执法难
对于群租房问题，目前很多城市都存在取证难、执法难问题。市住建委相关负责人表示，这也是此次征求意见的目的，集合社会各界的意见，破解难题。
而执法难的关键就是如何取证。如果工作人员去检查一户房屋是否有群租，入户是个大问题。如果出租人或承租人不，工作人员是无法强行进入房间检查的。
为此，《征求意见稿》明确了部门联动机制，房屋、公安、规划、卫生等部门可联合执法。但即便是有公安人员参与执法，要进入房间检查也并不容易。据了解，外地一些城市的无奈之举，就是工作人员“蹲守”在门口，数着进出房屋人数取证。而有些城市则是有人举报才去查处。
这位负责人说，此次征求意见稿中规定，中介机构违反规定的，由房管部门责令限期改正；未整改的，依法予以处罚，并记入信用档案、向社会公示。
但对一些黑中介或自行出租行为，查处起来就显得无能为力了。这些出租房很多不备案，或备案中不填写群租情况。
为此，征求意见稿中赋予了业主大会、业委会自我管理的权力。业主大会要根据此规定，修订完善《管理规约》，增加人均居住面积标准等相关租赁限制条款，对于违约出租行为，业委会可责成出租人终止租赁行为，业主也可依法向人民法院提起诉讼。
这位负责人解释，居住在一个小区的邻里之间，对彼此的情况更为熟悉一些，容易发现违规出租行为。而且房屋的公共部位是业主共有的，违规出租有可能会出现影响整栋房屋的使用安全等问题，相关业主可提出诉讼。
一刀切规定不能打隔断出租不太合理。如果房主和承租人都同意，而且每个隔断内的面积都超过5平米，每个隔断都有采光和通风，也符合卫生等条件，我觉得应该允许。毕竟两个不认识的人也需要打隔断来保证私密性。
——伟业我爱我家副总裁胡景晖
业委会书面责成出租人终止违法租赁，但业主不一定理睬，政府是否能有效支持业委会。而且，中国传统的邻里概念是基于熟人社会的，业委会是否能敢于得罪人，也是个问题。私拆承重墙比群租对其他业主侵害更大，但还没有多少业主起诉的案例。
——朝阳区百子湾家园业委会主任陈凤山
