"刚需"争抢"大尺度"盘 成交小步回升
中国证券报2012/03/17 08:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“现在很多开发商都在搞促销，有些项目已基本没什么利润；我选的楼盘户型不错，近期又推出2万抵22万的活动，单价总价都比较合适，所以我就出手了。”从事金融理财工作的孟先生在北京三环内已拥有一套一居室住房。不久前，他选择购买西南五环边的一套三居室，一方面是出于改善居住的需要，另一方面也有保值的考虑。
“关键还是看价格，整体房价虽然可能还会进一步下调，但部分区域的一些项目，后已经符合很多置业者的需求。”与孟先生一样，打算购买第二套住房的林女士这段时间也一直沿着五环线看房。她坦言，“各种优惠和折扣都算上，部分近郊区楼盘的均价已跌回到2010年上半年的水平，与高点比，跌幅超过30%；而这些区域的配套设施和交通正在不断完善，现在出手还是比较合适的。”
后打“保值牌”
孟先生之所以选择在西南五环外置业，主要是他看中了那边的配套和绿化环境。“北京的资源主要集中在海淀，但那边房价太高而且坚挺，动不动就三、四万一平；位于西南五环外的房山长阳区域，引入的资源也还比较诱人，而且房价也明显松动了。”
去年底以来，房地产调控效果不断累积，国内楼市房价温和下跌的趋势已日益明朗；很多开发商在选择的同时，也开始打起“保值牌”。通过引入名校和三甲医院、完善区域商业配套、优化社区园林等方式，不少新开的楼盘被赋予了可观的保值功能。
在北京等城市，住房刚性需求十分旺盛。“没房的要有居所，有房的要考虑子女，住两居室的想着三代同堂。”在林女士看来，调控抑制了、投机性购房需求，由此增强了买方的话语权。“现在，我们可以跟开发商砍价、谈产品，要求他们提高专业性和配套服务。”
林女士准备下单的项目位于南五环内的西红门商圈，该项目近期有新盘推出，销售起价从先前的21500元/平方米下调至18000元/平方米，并通过引入北京主打地产的招牌。而孟先生购买的项目则引入了、等“重量级”名校的而受到置业者的青睐。
“目前市场压力确实比较大，多数项目都给出很大的优惠和折扣，均价都调低了，开发商在项目品质的打造方面也比以前更加用心了。”北京一楼盘的销售人员表示。
“提高房地产项目的附加值，也是一种变相的。以前，房子不愁卖，开发商只需考虑钢筋、水泥，房子盖好后随便栽点绿色植物就完事了。但现在不同，开发商要讲配套的故事，包括周边环境、交通升级、园林艺术、医疗等。虽然很多配套服务并不在合同内完全敲定，但品牌开发商都在朝这个方向努力。”一位地产商坦言。
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成交小步回升
房地产调控基调不变，但货币环境的相对宽松及首套房贷的定向优惠，必然促使“有资格”买房的群体按捺不住。“如果你长期关注的项目，优惠价格的楼座即将售罄，而下一期开盘的楼座价格很可能上调，那你肯定有点心慌。我看中项目的售楼小姐有段时间不来电话，我心里就起疙瘩。”林女士表示，受交通远近、熟悉程度的影响，可选择的住宅区域相对有限，现在住宅的网签都是公开的，每个人均可查询楼盘的销售进度。
“从房地产营销上看，售价只有越卖越高，项目才能卖的火。因此，目前的纯新盘项目往往就低定价。”龙湖地产品牌一负责人表示。为了蓄积充足有效的购房客户，地产商往往在项目一期把价格压得很低，甚至低于成本价。
去年11月，位于南六环边的龙湖时代天街1.18万元/平方米起价开盘，随即216套房源销售一空，成为一年来京城开盘售罄的“日光盘”。郭先生因抢到一套98平方米的房源而感到庆幸。“现在，项目二期已有所提价，折扣力度也不像一期时那么大。毕竟是自己住，能捡到当然是好事。”郭先生坦言。
统计数据显示，北京、上海等主要城市住宅销量已连续五周环比回升。以北京为例，上周(3月5日-3月11日)北京楼市仍呈现向暖趋势，新建住宅成交1350套，环比上涨23.4%，成交面积共计15.02万平方米。其中期房1008套，现房342套。北京二手住宅成交量2140套，环比上涨3.4%。
供求或现“弱平衡”
业内普遍预期，由于调控不放松，楼市成交量很难显著放大，开发商的强势定价能力也难以迅速恢复，现阶段，房企的主要任务依然是消化库存，缓解资金链压力。值得注意的是，拿地、新开工等性活动也将延缓。楼市的供求关系将在房价整体下探的过程中实现“弱平衡”。
国家统计局数据显示，今年1-2月，房屋新开工面积同比增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积零增长。新开工增速大幅下降的同时，土地市场显得十分冷清。1-2月土地购置面积增速为-0.5%，比去年同期下降3.1个百分点。
2月，多家一线房企“零拿地”。万科、龙湖等公司披露的年报则显示，房企2012年的新开工计划均有所调低。进入3月，开发商谨慎拿地的趋势依旧。
中指研究院数据显示，3月5日-3月11日，20个主要城市共成交各类土地19宗，成交土地面积合计63万平方米，环比减少130万平方米。一线城市无住宅用地推出和成交。上周20个主要城市住宅用地成交4宗，成交面积15万平方米，环比减少6万平方米。
东方证券认为，目前各城市的推地量仍处于历史较低水平，预计后期新开工面积将会出现负增长，将继续下行。中投证券则指出，伴随竣工的大幅增加，预计未来施工规模缩小，增速将持续下滑。预计2012年房地产增速将回落至15%，略低于2009年的水平。
2月25日，北京望京的一个楼盘打出“精装现房、裸价促清”广告。
