北京土地市场年底宅地供需双降
新京报2011/12/30 08:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
北京冬日的寒气逼人，与调控下楼市的光景暗合。年关，开发商们在土地市场的表现，与往年也大相径庭。比起去年年底，土地部门开闸放地，众多品牌开发商蜂拥出手，今年年底，却是上演了寒冬“静”土的剧目。消化存货的压力以及出于资金安全的考虑和对未来市场的预期不乐观，使得很多开发商按兵不动，即便如此，土地市场仍有几匹“黑马”闪现。
楼市寒冬“静”土
“近日检测市场，十大房企今年在京拿地的仅有万科、首开、中国铁建，而去年十大房企均有拿地动作”，万科北京公司总经理毛大庆的话道出今年土地市场的一丝寒意。
保利北京公司相关负责人也表示，今年年初计划推出的220亿元货值的产品，原计划也是要三年消化，也就是说在北京市场，房子暂时够卖。与保利一样，去年参加年底“抢地潮”而今年还未有土地入手的龙湖地产也表示，目前三盘联动销售，对于拿地明年会寻找机会。
去年年初曾拿下“”项目的远洋地产，在今年也是土地市场“静默”大军中的一支，相关负责人表示，远洋地产在北京的土地储备，可维持3-5年左右的开发时间。而对于年关“抄底”的看法，因企业而异，如果企业发展战略不支持新增土地，价格再低，也不被认为是抄底机会。
从记者采访的多家品牌房企态度来看，年关的抢地热情冷却。而另外一个现象则是，不乏非市场主流企业伺机出手。中华联合保险控股股份有限公司、泰康之家(北京)有限公司联合体、中国国机重工集团有限公司拿下商业金融、住宅或者多功能用地。此外，在今年年关拿地企业，不乏冷门“黑马”，如去年先在京布局总部的葛洲坝，以及一直在土地市场寻找机会的融创中国和中化方兴。
年关宅地供需双降
除了开发商的态度外，记者从机构获得的土地供应成交数据可见，今年的土地供需双降。
自2007年以来，在含宅地的土地供应数量中，除2008年金融危机供应建筑面积在584万平米左右外，其余几年(2011年截至12月26日)，均超过一千万平米。而2010年虽然是调控初始年，但供应建筑面积仍达1731万平米，为5年来。但2011年截至目前供应为1314平米，减少24%左右。
从成交建筑面积来看，今年也打破了连续5年的升势曲线。继2010年成交1486万平米的业绩后，今年的成交建筑面积为906万，降幅约为39%，逼近四成。
去年1085亿元对比今年469亿元，成交金额的大幅下滑也说明了土地市场的冷清。
抛开全年视角，仅从年关土地市场来看，在近两年的对比中，下滑明显。
今年年关供地量也比去年下滑，数据显示，去年11月至12月，供应土地宅地达31块，而今年则仅有17块。而成交情况更是相去甚远。2010年底，11月至12月成交地块达到41块，且不乏一天成交4个地块的景象。万科、龙湖、保利、富力、中信、金融街、珠江、金科、城建、华远、金隅、新、京投、中铁、旭辉，楼市中的大腕、新星、国企央企、港资都悉数到场。而今年11月至12月，仅有13块土地成交，且冷门居多。
不过从目前的成交数据来看，土地价格均价在降，去年为7306元/平米，今年截至目前为5171元/平米。
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■ 解析
主流房企现金“维稳”
对于今年年关土地遇冷的原因，业内大体认同，开发商在调控下以资金安全为重。
北京房地产协会秘书长陈志表示，土地市场的供求关系靠收入和需求来调节，今年开发商楼市销售收入下降，需求也跟着降低，可能政府供地再多，也没有太多企业有热情去拿。
万科北京公司总经理毛大庆认为，目前来看，业内十大房企多为上市公司，对资金安全极为重视。今年12月到明年1月主要任务还是保证现金流回款。
据记者了解，目前，包括保利、龙湖、远洋等品牌开发商在内，均有可以维持未来销售的存量，而谨慎拿地被奉为调控下的过冬策略。高策房地产经纪有限公司董事长陶红兵认为，对于很多开发商来说，不拿地可能会减缓以后的发展，但房企不动，意味着没风险。
“好地”不多房企等待
“个人猜测，如果在明年夏天到来以前，有一些好的地块出现还是会有人出手”，万科北京公司总经理毛大庆表示。
据记者了解，目前各家房企虽然表面按兵不动，但调控下都更希望买“好地”，且不乏房企对一些区域已经有“盯防”。龙湖虽然未有土地入账，但在其深耕多年的顺义区域有规模不菲的一级开发项目。招商局地产北京公司营销总监孟睿也表示，土地市场冷淡，也是因为没有好地出来，在等。
据记者了解，去年年底，遭“疯抢”的地块皆为规划拉动的新城板块，如房山长阳、大兴新城、昌平新城。而就今年房企拿地来看，更注重地块，如万科、金隅拿下郭公庄地块，万科拿下旧宫地块后，近日葛洲坝进驻，融创中国和中化方兴拿下的则是来广营板块，皆向更稀缺、供求关系更有保障的四环五环移动。
■ 影响
供求关系或再现不平衡
今年年关以来，不少非市场主流企业拿地已经引起业内关注。多位开发商以及业内人士认为，这类企业手中有钱，但是仍看好房地产的大势，所以出手，可能是出于资产配置的原因，仍看好固定资产。但是房企不敢贸然拿地是因为手中有存货压力。但按照一般10-15个月土地进入开发周期的时间推算，今年的土地市场遇冷，对于未来市场供求关系会产生一定影响。
高策房地产经纪有限公司董事长陶红兵表示，房企的拿地热情骤减，恐怕会导致中长期楼市的供求关系不平衡，供求矛盾突出。一位不愿具名的房企负责人也表示，如果土地市场仍如此冷清，对未来供求关系不利，明年政策或许会出现一些有利于行业和经济大环境的微调。目前土地市场底价不低，所以看起来溢价率低。如果推些好地，把底价降下来，会激活房企热情。
■ 土地黑马
越是年底，楼市景象越是惨淡，而楼市销售的萧条也波及土地市场，底价成交频频出现。但弱市之下仍有逆势拿地的黑马，最为吸引人眼球的是跨行黑马。
在今年的土地市场，除以地产为主业的房企外，还出现了泰康、中华联合保险等险资拿地，成为年末北京土地市场的一大亮点。
2011年11月4日，中华联合保险控股股份有限公司以4.16亿元的价格竞得丰台区卢沟桥乡丽泽商务区E-15地块商业金融项目地块国有建设用地使用权。据悉，在今年2月，山西财团也在丽泽商务区购下商业金融地块。金融企业进驻丽泽商务区，打造新的金融总部基地。
年末险资拿地不仅中华联合保险一家，今年12月16日，泰康之家(北京)有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以16亿元的价格拿下昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块住宅混合公建用地地块国有建设用地使用权。实际上，2010年6月，“泰康养老股权计划”获保监会批准试点，试点地址拟选在北京昌平小汤山。据了解，泰康之家有限公司则是泰康人寿旗下专业从事养老社区与经营的子公司。而此次在昌平拿地，则是该公司进行养老社区试点的具体操作。
北京房地产业协会秘书长陈志表示，目前有房地产企业介入到养老地产，也有保险资金进入养老地产，养老地产看起来很美，但还未有清晰的盈利模式，这还需要各家企业积极探索。
