楼盘价格不断“探底” 价格降了房子卖得还好吗
中新网2011/10/21 08:20
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随着楼市调控发力，降价对于当下的楼市而言似乎已经不是一个稀奇的现象。然而，价格降了，房子卖得还好吗？对此，记者经过调查发现，在开发商不同降价策略之下，市场的反应不尽相同。
类型1：降了也不买账
从目前市场表现来看，虽然项目降价的范围和力度均有所增加，但是仍有不少项目在价格下调后并没有换来理想的销量。
以通州为例，今年以来，通州房价经历了大跌的洗礼，成为北京楼市中公认的降价、降价打折的区域。不过，多个前期一直处于降价漩涡中的楼盘，如润枫领尚、珠江拉维小镇、京贸国际城等，成交情况并不如意。
8月底，润枫领尚曾对外宣称推出百套限时特惠房源，13000元/平方米起，包括55平方米零居、70平方米一居、88平方米两居和89平方米三居，同时办卡还能再享受98折优惠。与今年5月该楼盘获取预售许可证时27000元/平方米的拟售均价相比，润枫领尚被业界称为“对折甩卖”。不过，据北京房地产交易管理网统计显示，该楼盘至今仅签约一套房源，成交均价为17947元/平方米。
此外，京贸国际城也从去年底2.68万元/平方米的峰降到1.98万元/平方米，因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京降”。不过记者从北京房地产交易管理网上查询得知，降价并没有换来可观的交易量，在开盘近一年之后，该楼盘推出的420套房源仅成交265套，年签约率仅为63%。
据悉，本月底京贸国际城还将再次打折，将推出不足1.4万元/平方米的特价房，不过记者致电售楼处，销售人员表示，截至目前参与排号的客户仅有约200组，而即将推出的房源套数为400多套。“一般来讲，通过排号最终成交的比例大概仅为30%”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，这样的前期蓄客情况并不乐观。
事实上，通州不少在售楼盘价格不断“探底”，但往往仅次降价能换来不错的成交量，之后的降价效果并不明显，尽管目前通州一些项目售价已经几近底部，但市场依然不买单。
来自中原地产的统计数据显示，8-10月3个月通州成交房价出现非常明显的松动，房价从17000/平方米到16000/平方米再到15000/平方米，实现了三级跳。其中，百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑等项目均出现明显的价格下调，但是开发商“以价换量”的计划似乎依然难以挽回通州楼市的“疲软”。北京市房地产交易管理网数据显示，从9月1日至10月10日，通州在售的主要16个住宅项目中，签约住宅总套数为400套，总签约项目总值为7.3亿，除个别项目外，大部分依然销售冷清。
张大伟认为，虽然目前来看通州的成交房价已基本回到去年年初水平，但实际降价较多的依然集中在部分项目，大项目的价格下调幅度并不大，价格未跌到位是市场不买单的主要原因。其次，目前自住需求占据市场9成以上，这部分需求的观望情绪更加浓郁，特别是在房价已经开始松动的区域，自住需求反而对价格的下调持有更加期待的心理，买涨不买跌。最后，通州库存及潜在供应量都比较多，目前在售项目大部分并非交通便利区域，这也明显影响了成交量。
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类型 2：立竿见影
从9月成交套数排行榜中也可以看出，目前成交情况较好的项目当中大部分采取了降价换销量的营销策略。以排名的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份则跌至18292元/平方米，而与其一路之隔的北京新天地项目至今仍保持20000元/平方米以上的销售均价。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，近几个月的楼市成交现状中，价格对于成交量的影响显得尤为突出，因此新入市的项目当中，开发商多以价格作为赢得市场的重要手段。而这一做法也得到了市场的验证，远洋一方项目大幅降价销售，因此杀入9月北京楼市成交套数排行榜，抢得的宝座，9月份成交套数271套，实现销售回款4.62亿元。
类型 3：虚晃一枪
北京房地产交易管理网数据显示：截至10月10日，北京从9月1日开始的“金九银十”中，入市商品房期房住宅项目达到了34个，在入市的34个项目中，有明确优惠的达到了22个项目，其中有7个项目针对部分客户出现了95折及更多的优惠。优惠幅度的项目（贷款每平米优惠3000元，全款每平米优惠4000元），而且大部分项目都表示，到售楼处现场还可以有一定的优惠，可见增加优惠已经成为楼市的普遍现象，然而不少购房者到了项目售楼处发现，中意的房子价格依旧坚挺，开发商打出的降价口号更多的时候是个促销的噱头。
据悉，9月至今北京合计有销售记录的项目为191个住宅项目，其中均价出现相比8月份下调的只有14个项目，而持平的为173个项目。
链家地产首席分析师张月认为，滞销项目中很多都是高端项目，比如玉汤山庄园、中海九号院、华府庄园等。“而且他们的定价与成交价之间的差价率也低于周边项目，购房者的获利感受偏低。”加上早期项目定价较高，开发商在新入市项目定价上偏于保守，早期项目比新项目及周边其他项目定价平均高出10%左右。
“对于目前房地产企业来说，降价是他们没有办法回避的、不愿意选择的，但是没有办法不能不选择的手段”，在近日某论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟呼吁广大房企，暗降不如降、晚降不如早降，否则市场信心将会更脆弱。（潘秀林 邢飞）
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楼市“买卖博弈”：开发商推盘左右为难
开发商眼中的“金九银十”得益于曾经的“卖方市场”，在购房人别无选择或竞争激烈的环境下，倾斜棋盘上的“买卖博弈”谈何容易？而当调控到来，购房资格被卡死，既没有“不买不行”的刚需，也没有“你不买别人买”的竞争，楼市的博弈才算真的到来。此时的“银十”仅仅变成了一个符号，开发商与购房人都在试探对方的底线，权衡利弊、懂得妥协才能真正胜出。
购房人心态
投资京城外，伺机杀回京
采访对象：陈女士
年 龄：54岁
户口所在地：北京
现有房屋数量：2套
手中资金：40万元
欲购项目：总价低，有潜力
欲购区域：北京周边
购房理由：投资
“我现在就是想买房，因为房价一定还会涨的。北京限购出台，并不意味着房价就会跌到底。”周女士坦言自己不是专业炒房人，但从2002年开始“倒腾”房子到现在，已经让她在南三环附近有了一套200多平方米和一套100多平方米的房子。“限购政策确实让北京房价平稳下来，但只要限购政策略微放松，房价肯定还会上涨。”
周女士表示，目前北京周边的房子不限购，因此买房投资还有空间。她从2010年起，已经把目标放在了北京周边市场，先后共买了两套100平方米左右的房屋。但在她看来，外地房地产速度太慢，远不如北京房价速度快。因此，周女士依旧把目光放到了北京五环周边。
周女士说，自己刚刚在8月底以5600元/平方米出售了外地的两套房子，用这笔钱在十一期间购买了金色漫香郡的一套小户型。目前，周女士手中还有40万元，如果限购政策依旧没有放松，自己仍会采取在不限购城市买房，等待后出售购买北京住房。
房价已下跌，赶紧买一套
采访对象：黄先生
年 龄：35岁
户口所在地：湖南
现有房屋数量：1套
手中资金：50万元
欲购项目：100平方米至120平方米两居至三居现房
欲购区域：北京周边
购房理由：自住+投资
“现在房价已经下跌了，所以抓紧机会买一套。”对于自己买房目的，黄先生表示兼顾自住及投资，他已经看中了北京奥林匹克花园的一套120平方米三居现房。
“买现房最主要是能够立即入住和尽早还贷。”黄先生表示，自己工作已经稳定，手头有一定的资金，早些买房，早点将房贷还清。“我在通州区还有一套90平方米的两居，如果把这套房出租，每月能帮我减轻近3000元的还贷压力。”
他坦言：“目前房租不断上涨，而新房价格下滑，正好满足了我的购房需求。”
问及购房后是否会担心房价继续下跌时，黄先生表示，购房是以自住为重点，投资的回报主要来自老房出租。“政策持续调控，可能会让房价继续下滑，但更可能让越来越多的人持续观望而选择租房，因此房租上涨的空间应该还有。而新房是自住，即便房价跌了，对我的影响不大。但房租上涨，却能让我加快还清房贷，这也是政策调控给我带来的好处。”
