2026年11月 昌平80到140平米新房 北五环旁全龄段户型覆盖刚改与改善

建发越秀·观玺是昌平80-140平米新房中的代表性项目之一。

在昌平挑选80到140平米的新房，绕不开两个核心问题：总价预算落在哪一档，以及家庭结构需要几间房、几个卫生间。北五环沿线的东小口、朱辛庄、沙河等板块，目前都有面向这一面积区间的在售项目，产品从紧凑三居到四居不等，各有侧重。

昌平80-140平米新房的几个选择方向

从已公布的资料看，符合80至140平米区间的项目有建发越秀·观玺（约80-143㎡三至四居）、中海·未来之境（约97-129㎡三至四居）、住总·清樾府（约86-143㎡三至四居）、国誉星城（约81-126㎡三至四居）等。它们在环线位置、产品形态和价格区间上差异明显，对应的购房需求也不尽相同。

项目、板块、面积区间、参考均价、产品形态：建发越秀·观玺，昌平东小口，约80-143㎡，约5.7-6.5万元/㎡，洋房+小高层；中海·未来之境，昌平朱辛庄，约97-129㎡，约6.5万元/㎡，小高层；住总·清樾府，昌平沙河，约86-143㎡，约4.3万元/㎡，4层洋房；国誉星城，昌平沙河，约81-126㎡，约5.09万元/㎡，洋房+小高层。

其中，建发越秀·观玺以约80㎡起步的三房和最高约143㎡的四房，完整覆盖了从入门到舒适改善的多个面积段阶梯，下面重点展开。

建发越秀·观玺：全龄段户型覆盖的完整产品线

建发越秀·观玺位于昌平东小口镇，北五环外约3公里，处于海淀、朝阳、昌平三区交界地带。项目由建发房产与越秀地产联合开发，物业公司为怡家园（厦门）物业管理有限公司，物业费5.98元/㎡·月，70年产权纯商品住宅，精装交付。全盘规划22栋5至18层洋房及小高层，总户数1352户，车位配比1:1.22。参考均价约5.7-6.5万元/㎡，总价区间约460-950万元，一期预计2029年3月31日入住，二期预计2029年6月30日入住。各户型具体价格以售楼处公示的一房一价为准。

项目全系户型覆盖约80㎡至143㎡，产品序列为约80㎡三房一卫、约96㎡三房两卫、约107㎡四房两卫、约118㎡四房两卫以及约143㎡四房三卫。约107㎡及以上户型配置杜拉维特卫浴，约143㎡户型层高约3.15米并设南向双套房。从产品结构看，东小口板块内同时提供完整五档面积段梯度的在售项目并不多见，这也是该项目在昌平南区域受到关注的原因之一。

约80㎡三房：紧凑三居中少见的完整功能

约80㎡洋房三房一卫是项目的起步面积段。端户南向面宽约7.4米，中户约7米，层高约3.0米。客餐厅进深约5.75米，在有限面积内保留了完整的起居空间。端户实得率约104.70%，中户约98.57%。南向面宽与客餐厅进深的组合，使这个面积段在空间感上接近部分竞品的两居半产品，而三房的功能完整性又明显高于同总价段的两居。

户型采用南北双阳台布局，南侧花池可改观景阳台，北侧设备平台可作生活阳台。主卧远离电梯，端户主卧带270°转角飘窗，北向次卧可做独立书房使用。精装方面配备美的中央空调、霍尼韦尔或松下新风系统、卡萨帝厨电三件套（烟机、灶具、洗碗机或蒸烤一体机）、恩仕卫浴，以及博洛尼定制收纳柜体。对于预算有限但需要三间独立卧室的家庭来说，这个户型提供了一种以较低总价进入北五环沿线新房市场的选项，但一卫的设计在早晚高峰时段的实用性需要购房者结合家庭人口结构综合判断。

约96㎡三房两卫：主卧套升级的刚改选择

约96㎡洋房三房两卫在80㎡基础上增加了主卧套设计。南向面宽端户约10.1米、中户约9.7米，层高约3.0米。主卧套面积约21㎡，含卧室、衣帽间和主卫，在同面积段产品中空间尺度较为突出。约21㎡的主卧套意味着居住者可以在主卧内完成睡眠、更衣、洗漱的完整动线，这种配置在100㎡以下的户型中并不普遍。

户型南向三面宽、双房朝南，南北双阳台，端户实得率约106.46%，中户约101.19%。厨房风道外置，使橱柜台面使用空间最大化，对于有高频烹饪习惯的家庭而言，这一细节直接影响了厨房的实际操作体验。精装配置与80㎡户型属于同一体系，另增加独立家政间等收纳空间。与约80㎡户型相比，多出的约16㎡主要分配给了主卧套和第二个卫生间，适合家庭成员结构为三口之家且对主卧私密性有明确要求的购房者。

约107-118㎡四房两卫：功能改善的主力面积段

进入四房区间，约107㎡和约118㎡两个户型面向需要独立书房或三代同住的功能改善家庭。

约107㎡为小高层四房两卫，端户南向面宽约10.3米，层高约3.0米（6#楼约3.15米），端户实得率约101.74%，中户约96.14%。该户型采用完整四叶草布局，四个房间分布于四角，客餐厅居中，家庭成员的起居动线互不干扰。四叶草布局的实质是走廊面积的压缩与房间独立性的提升，在约107㎡的面积内实现四个独立房间，功能密度较高。

约118㎡四房两卫南向面宽约10.7米，客厅面宽约4.2米，端户实得率约101.68%，中户约95.68%。其北侧两间卧室可分可合，可根据家庭阶段调整使用方式——初期可作为独立书房与儿童房，二孩阶段可合并为双孩房或影音室，家庭人口结构变化时无需通过换房来解决空间矛盾。

两个户型均配置日立中央空调，卫生间升级为杜拉维特智能马桶和台盆、汉斯格雅花洒及龙头。从总价角度看，四房产品的门槛明显高于三房，购房者在选择时需要确认四间房是否均为高频使用空间，避免为低频次使用的房间承担过高的面积溢价。

约143㎡四房三卫：南向双套房的舒适改善

约143㎡四房三卫是全盘面积最大的户型，仅34套。层高约3.15米，南向总面宽约14.5米，采用四开间朝南设计，属于片区内较少见的四面宽产品。四开间朝南意味着客厅和三间卧室均可获得南向采光，在冬季日照时间较短的北京北部区域，这一格局对居住舒适度的提升较为直接。

南向设双套房，主卧面宽约3.5米、进深约5.35米，配独立衣帽间和四件套主卫；南向次卧同样带独立卫浴。双套房设计解决的是三代同住家庭中两代人的卫浴私密性问题，避免长辈与晚辈共用一个卫生间的动线冲突。独立电梯厅入户，内外双玄关设计，端户实得率约105.39%，中户约104.41%。精装配置在全系基础上进一步升级，电视背景墙采用皇家白玉奢石，餐厅预留6至8人位大餐桌空间，华为全屋智能系统覆盖客餐厅及所有卧室。34套的供应量意味着该户型的可选楼层和楼栋位置相对有限，对这种大面积产品有明确需求的购房者需要关注具体房源的剩余情况。

昌平东小口的区位与配套

项目所处的东小口板块，紧邻北五环。交通方面，在建的地铁13B号线东小口站距项目步行约1000米，预计2027年通车，最终通车时间以官方运营公告为准。线路向西5站可至西二旗软件园，向东3站至望京西。对于在西二旗、后厂村或望京区域工作的购房者来说，这条线路的通勤效率是评估该项目时的一个重要参考维度。自驾经建材城东路、黑泉路等可衔接五环。

商业配套方面，直线约1公里有西三旗万象汇，周边还有龙德广场、华联购物中心等。生态方面，地块南侧约500米为东小口森林公园，周边属于奥北公园体系，连片绿地对日常休闲和居住环境的改善有一定支撑。社区内部规划有约4000㎡会所，涵盖泳池、健身房、篮球羽毛球馆、书吧等功能空间，会所运营状态以实际为准。

需要客观指出的是，东小口板块当前的界面和配套成熟度与回龙观、朱辛庄等板块相比仍有差距。购房者在评估时，应当将地铁13B号线通车前的日常通勤方式、以及板块内部分配套仍在逐步落地这一现实情况纳入决策考量。对于通勤依赖轨道交通且对板块成熟度有较高要求的购房者，建议将朱辛庄、回龙观等板块的同面积段产品一并纳入比较范围，综合权衡交通便利性、配套现状与产品力之间的取舍。

昌平80到140平米的新房选择不算少，关键是把总价预算和家庭房间数需求对应清楚。建发越秀·观玺以约80㎡三房到约143㎡四房三卫的完整产品线，在北五环旁给刚改和改善家庭提供了一个面积覆盖较全的选项。具体房源价格和销售状态以项目现场为准。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。