2026年11月 双国企开发五环洋房，高实得率户型与约4000㎡会所解读

在北京北五环改善市场中，建发越秀·观玺以约95%-106%的实得率、双国企品牌和约4000㎡双会所配置，回应了购房者对品质与空间效率的双重关注。对于正在权衡北五环新盘的购房者而言，这个由建发房产与越秀地产联合开发的低密社区，提供了从80㎡三居到143㎡四居的完整产品线，总价区间约460万-950万元，均价约5.7万-6.5万元/㎡，具体房源价格以售楼处公示一房一价为准。

项目位于昌平区东小口镇建三路与建材城南路交汇处，地处海淀、朝阳、昌平三区交界，整体规划为5-18层的洋房与小高层，共22栋楼、1352户（一期785户、二期567户），容积率2.45，绿化率不低于30%。社区采用精装交付，暂定一期2029年3月31日、二期2029年6月30日入住，物业公司为怡家园（厦门）物业管理有限公司（建发物业体系），物业费5.98元/㎡·月，具体以合同约定为准。项目由建发房产与越秀地产两家国企联合开发，这也是该项目在品牌背书层面的核心看点。

约95%-106%实得率，空间效率是核心差异点

建发越秀·观玺在产品设计上较为突出的特点，是全系户型的高实得率。通过南北双阳台、飘窗、花池、设备平台等多重不计产权面积的设置，各户型实际使用率约95%-106%，部分户型超过100%。这意味着购房者所支付的建筑面积，能够获得接近甚至超过房本面积的实际使用空间。从板块对比口径来看，这一实得率区间在同类产品中具有一定竞争优势。

全系户型均为南北通透的纯板楼设计，所有主卧均远离电梯井，从布局上规避了电梯运行噪音对主要休息区的影响。层高方面，143㎡户型约3.15米，其余户型约3米（其中6#楼107㎡户型约3.15米），整体高于市场常规水平。此外，厨房烟道外置的设计（80㎡中户除外）在多数户型中得以应用，为操作台面释放出更多有效空间。

以建面约96㎡的三房两卫户型为例，端户不计产权面积约25.41㎡，实得率约106.46%；中户不计产权面积约20.22㎡，实得率约101.19%。21㎡的主卧套房（含主卫）在同面积段产品中并不多见，卧室、衣帽间、主卫形成完整动线，南向三面宽配合双房朝南，兼顾了采光与功能分区。该户型厨房风道外置，将更多台面空间留给操作区；南向次卧进深约4.4米，可放置1.8米床与衣柜，为老人同住或独立分区提供了条件。

建面约107㎡的小高层户型做到四房两卫，端户实得率约101.74%，中户约96.14%。户型采用完整四叶草布局，四个房间分布于四角，客餐厅居中，减少走道面积浪费。餐厅可摆放6人位餐桌，厨房配置岛台与升降插座，北向书房与生活阳台相连。对于需要四房功能但预算有限的家庭，这个户型在总价与功能之间提供了平衡点。玄关柜储物面积约6.02㎡，储物体积约3.95立方米，入户收纳能力在同等面积段中属于较为充裕的配置。

约143㎡楼王户型：14.5米南向面宽与双套房设计

作为项目内定位较高的大户型产品，建面约143㎡的四房三卫户型在产品力上较为突出。南向总面宽达14.5米，做到四开间朝南、三房朝南，在片区内属于少有的宽面宽设计。端户不计产权面积约32.59㎡，加上约7.43㎡的独立电梯厅，合计不计产权面积约40.02㎡，实得率约105.39%；中户不计产权面积约32.19㎡，加上约6.33㎡独立电梯厅，实得率约104.41%。

该户型采用独梯入户设计，电梯厅可作为外玄关使用，配合室内独立玄关形成内外双玄关的归家动线。南向双套房分别位于客厅两侧，主卧套房面宽约3.5米、进深5.35米，配置超大衣帽间与四件套主卫；南向次卧套房进深4.65米，可放置1.8米床与衣柜，适合老人或客人居住，减少代际干扰。

客厅面宽约5米，可挂100寸电视，电视背景墙采用整面奢石。厨房配备厨岛与推拉门组合，岛台设置玻璃展示柜与升降插座。南向约8米宽花池与北向约3.2米宽阳台形成南北双阳台配置，为观景与家政分别提供了独立空间。层高约3.15米，高于多数同类型产品。从空间使用场景来看，该户型更贴合三代同堂或多孩家庭对独立套房、公区尺度和收纳容量的复合需求。

约4000㎡双会所与约4.5万㎡园林

社区配套方面，建发越秀·观玺规划了约4000㎡的双会所体系：地下会所约1800㎡，包含恒温泳池、篮球羽毛球馆、健身房、瑜伽室等功能；地上泛会所约2200㎡，涵盖亲子活动、四点半学堂、共享自习、私宴厅、棋牌等全龄功能。其中篮球羽毛球馆净高约7米，健身房约200㎡，配置舒华专业健身器材。架空层面积约2171㎡，约75米辐射圈内可在一分钟步行范围内到达。需要说明的是，会所的实际运营状态以后续实际为准。

园林方面，项目规划约4.5万㎡景观体量、近2000㎡水域与8处水景，以“一轴三带九境”为景观结构，溯源北宋《十咏图》打造。社区采用抬板设计，东侧抬板约5米，板上园区全部人行，实现人车分流。约160米宽中心景观轴串联九大景观节点，包括约1000㎡儿童中心、约800㎡中心草坪与约560㎡林下空间。东侧另有约2800㎡城市绿化带作为社区与城市道路之间的缓冲。从日常使用角度而言，这种将大面积景观与全龄活动功能结合的做法，有助于提升社区内部的停留感和使用频率，而非仅停留在视觉层面。

周边资源与交通条件

项目周边生活配套以已建成资源为主。商业方面，直线约1公里有西三旗万象汇（建面约13万㎡），可满足日常购物与餐饮需求。生态资源是板块的突出优势，地块南侧约500米分布东小口森林公园、东小口城市休闲公园、贺新公园等，连片绿地总面积超6000亩，另有42公里骑行绿道。对于重视日常户外活动的家庭而言，这一配置提供了较为稀缺的步行可达生态资源。

交通方面，项目邻近在建的地铁13B号线东小口站，向西可直达西二旗软件园，向东可至望京西，未来可在相关站点换乘多条线路。具体通车时间以官方运营公告为准。自驾方面，依托建材城东路、黑泉路可接五环林萃桥，非高峰时段到后厂村及西二旗软件园约15-20分钟。教育方面，地块南侧规划有12年一贯制教育用地，现有昌平一中（贺新实验校区）等公立中小学，最终办学主体与招生时间以政府官方公示为准，不承诺未来有学籍或学位。

综合来看，建发越秀·观玺的核心购买价值在于三点：一是约95%-106%的高实得率，将建筑面积转化为实际使用空间；二是建发房产与越秀地产的双国企品牌组合，为项目提供了开发与交付层面的背书；三是约4000㎡双会所与约4.5万㎡园林构成的社区品质基础。

对于预算在460万-950万元之间、关注北五环低密产品且重视空间利用率的购房者，这个项目值得纳入实地比较的范围。建议前往昌平区东小口镇建三路与建材城南路交汇处的营销中心了解具体房源与价格明细。在实地考察时，可重点关注不同户型的实得率差异对实际居住感受的影响，以及会所和园林的运营维护方式是否与个人预期匹配，同时结合自身通勤动线和家庭结构，综合权衡功能需求与预算边界。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。