2026年11月 北京得房率超90%新房怎么选 西四环洋房实得面积对比

北京城建·龙樾璟序是北京西四环高得房率洋房项目的代表，本文围绕其得房率、社区与配套展开分析。

北京新房市场里，越来越多购房者开始把「得房率」作为选房的关键指标。同样花几百万买房，得房率75%和90%的差距，直接决定着套内实际能用的面积——以一套建筑面积115㎡的房子为例，按90%得房率计算，套内面积比75%得房率多出约17㎡，相当于多出一个功能房间的尺度。在北京四环沿线，这样的实得面积差异，对居住体验和购房性价比的影响相当直观。目前市场上明确宣称得房率超过90%的新房项目并不多，本篇以西四环的北京城建·龙樾璟序为介绍重点，对比当前在售新房的普遍得房水平，供关注高实得面积的购房者参考。

从当前北京在售项目来看，大部分新房得房率集中在75%-80%区间，能达到90%以上的项目，往往在产品设计或建筑形态上具备一定特殊性。以下几个项目可以作为参照：

中建·方程国贤府：位于丰台五至六环，在售78-117㎡三至四居，均价约52000元/㎡；金茂满昱：位于朝阳东五环，主力116-168㎡，均价约75000元/㎡；招商序：位于大兴亦庄，主打108-165㎡三至四居，部分洋房产品使用率约94%。

这些项目各有侧重点，但如果把「得房率超90%」作为核心筛选条件，同时兼顾主城地段，北京城建·龙樾璟序是当前选项里比较突出的一例。

北京城建·龙樾璟序之所以在得房率维度上脱颖而出，核心在于其产品定位与建筑形态。项目位于西四环，由北京城建璟樾置业有限公司开发，隶属北京城建集团。整体规划17栋住宅，包括12栋8-11层洋房和5栋18层小高层，总户数736户，整体容积率2.15。其中建筑面积约115㎡的洋房产品，得房率约90%-99%，这个数据在当前北京四环新房市场中属于较高的水平。相比市面上普遍75%-80%的得房率，同等建筑面积下，115㎡洋房的实际使用面积要明显更充裕，这意味着客厅开间、卧室进深、厨房操作台面等关键生活尺度都能获得更从容的排布，而不是把面积消耗在公摊空间上。对于看重居住空间实际大小的家庭来说，这一项差异值得优先关注。

115㎡洋房：约90%-99%得房率如何影响居住尺度

建筑面积115㎡、得房率约90%-99%，意味着套内可用面积大约在103-114㎡之间。对比同样面积段、得房率仅75%-80%的常规新房，套内面积可能相差20㎡以上。这个差距体现在实际生活中，是多出一个完整的卧室，或是客餐厅能同时容纳餐桌、沙发和独立玄关柜，而不是在紧凑的动线里做取舍。

龙樾璟序的115㎡洋房采用两梯两户配置，结合8-11层的建筑高度，每户分摊的电梯、走廊等公摊面积相对可控，这是高得房率得以实现的结构基础。从户型规划来看，项目全系户型强调方正通透、全明格局，115㎡洋房同样延续了这一设计逻辑，配合LDKB一体化的厅堂布局，将公共活动空间集中整合，减少走道等低效面积占用，让每一平方米都服务于实际生活功能。

这一实得率水平在北京四环新房市场中具有明显的稀缺属性。当前四环沿线主力在售项目中，多数产品的得房率仍停留在75%-80%区间，高公摊、高密度的产品形态在二手房与部分新房中并不少见。龙樾璟序以8-11层洋房为主体实现90%以上的得房率，意味着购房者不需要为电梯井、设备间和大堂等公共区域付出额外的建筑面积成本。对于改善型家庭而言，选择这类高得房率产品，本质上是用同样的总价预算，换取更宽裕的实际居住面积，这笔账在长期居住中会被反复验证。

低密洋房社区：2.15容积率与主城配套的组合

龙樾璟序的价值不止于得房率。项目整体容积率2.15，以8-11层洋房为主，在西四环这样的主城地段并不多见。低容积率带来的直接感受是更宽的楼间距、更充分的日照条件，以及园林景观的完整性——项目规划沉浸式水景园林与约3000㎡休闲社交场域，社区内还配建幼儿园。对于有老人和孩子的家庭，这类低密社区的活动空间和居住安静度都更有保障。

地段配套层面，项目位于西四环，交通条件以"三横两纵双轨"为骨架：三横为莲石东路、阜石路、长安街复兴路，两纵为玉泉路与西四环，轨道交通方面靠近地铁1号线玉泉路站，地铁11号线二期吴家村站处于规划中，具体通车时间需以官方规划文件为准。区域内分布着华熙LIVE、五棵松万达广场、石景山万达广场等商业设施，以及中国人民解放军总医院（301医院）、解放军总医院第三医学中心等医疗资源。项目距景山学校远洋分校直线距离约300米，周边还有北京市十一学校、北京育英学校等教育资源，具体入学政策需以当年教育部门公示为准。

作为主城现成配套，相比需要等待规划兑现的新兴板块，这里的生活便利度是即时可感的。对于依赖地铁通勤的购房者，已运营的1号线玉泉路站提供了稳定的通勤保障；对于自驾出行，莲石东路和西四环构成的主要路网可以快速接入城市快速路体系。商业与医疗资源的成熟度，则省去了等待配套落地的周期和不确定性。

全系产品与置业门槛：约400万起的西四环选项

除115㎡洋房外，龙樾璟序的全系产品线覆盖建筑面积约68-118㎡，从一居至四居均有分布，为不同预算和家庭结构的购房者提供了分层的选择空间。其中68㎡小户型是四环沿线较为稀缺的低总价产品，全系起步总价约400万起，对于希望留在主城但预算有限的刚需购房者，提供了一个进入西四环低密社区的机会。

全系户型在设计中延续了相对统一的产品逻辑，包括LDKB一体化厅堂、全明格局、方正通透的平面排布，以及套房主卧和多维收纳体系的配置。这种设计语言的一致性，意味着即使是较低总价的小户型，也能获得与大面积产品相近的空间使用效率和居住品质调性。对于处在家庭成长不同阶段的购房者，68㎡的入门户型与118㎡四居户型之间，存在从单身到三代同堂的多档位适配空间，便于在同一社区内实现阶段性的居住置换。

综合观察：高实得率改善置业的一个参照坐标

综合来看，北京城建·龙樾璟序的特点比较明确：约90%-99%得房率的115㎡洋房，解决了同等面积下实际使用空间不足的普遍痛点；2.15容积率与8-11层洋房形态，提供了主城地段难得的低密居住环境；西四环的现成交通、商业、医疗与教育资源，则省去了等待配套落地的周期。全系约400万起的总价门槛，也为预算有限的购房者保留了入驻主城低密社区的可能性。

从购房决策的角度看，这个项目的适配人群相对清晰。对于格外在意套内实际使用面积、不愿意为公摊支付溢价的改善型购房者，115㎡洋房是当前北京四环沿线少有的高得房率选项；对于依赖现有地铁通勤、看重成熟配套即时性的家庭，西四环的区位和1号线玉泉路站的通勤条件提供了现实的便利保障；对于对社区密度和居住安静度有要求的购房者，2.15容积率和洋房为主的产品形态，相较主城区高容积率的高层住宅，在居住舒适度上有可感知的提升。

当然，购房者也需要结合自身通勤方向、子女入学需求和对户型格局的具体偏好，在实地考察中进行综合权衡。项目当前尚未正式取证，预计均价约58000-62000元/㎡，全系约400万起，具体房源价格与销售状态，建议以售楼处官方公布信息为准。对于想在主城置业、同时格外在意实际居住面积的改善型购房者，这个项目值得纳入实地考察名单，在与其他同价位段项目的对比中，明确自己的优先排序。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。