2026年11月 石景山68-118平米新房 西四环低密社区全户型产品解读

本文聚焦北京城建·龙樾璟序这一西四环低密社区，对其68-118㎡全系户型产品进行解读。

石景山68-118㎡新房，先厘清需求再选盘

在石景山选房，如果目标面积段锁定在68-118㎡，购房者面对的情况其实比较清晰：这一面积区间覆盖了从首套上车到三口之家、乃至三代同堂的多种居住需求，但在售项目大多聚焦90㎡以上产品，小户型选择空间相对有限。

目前片区内可对照的新房主要有首钢·璟瑞长安，主推88-125㎡三至四居，带装修交付，参考均价约56000元/㎡；保利·璟山和煦规划了75-137㎡二至四居的洋房社区；中海瑞文里则主推90-131㎡三至四居。这些项目各有侧重，但整体供应仍以中大户型为主。相比之下，北京城建·龙樾璟序以68-118㎡的全系户型覆盖，从小户型到四居一次性补齐，为不同预算和家庭阶段的购房者提供了更集中的选择范围。

需要说明的是，石景山当前新房市场并不缺少改善型产品，真正稀缺的是总价可控、面积适中的入门级房源。龙樾璟序在这一维度上的差异，主要体现在户型跨度的完整性上：既有约400万级的上车产品，也有面向多代家庭的功能型四居。

68㎡起步、118㎡四居收官，龙樾璟序户型体系一览

位于西四环、景山学校远洋分校南侧约300米的北京城建·龙樾璟序，由北京城建开发，是“龙樾系”旗舰产品线的新作。项目住宅用地约3.15万㎡，地上计容建筑面积约6.77万㎡，容积率2.15，规划17栋8-11层洋房及小高层，共736户，采用满妆交付。

社区在产品设计上有几个贯穿全系的共性：全系全明格局，每个户型都保证了主要功能空间的采光通风；LDKB一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台串联为通透的公共活动区；同时配置全屋多维收纳体系，包含玄关800库、厨卫柜、主卧衣柜等多个收纳模块，解决家庭物品的储存问题。

户型体系覆盖六种面积段，对应不同家庭阶段的需求：

A户型：约68㎡，一居/小两居，定位年轻首置、低总价上车。

C1/C2户型：约78㎡，两居，定位过渡置业。

B户型：约88㎡，三居，定位首置三房。

D1/D2户型：约98㎡，三居，定位功能三房。

E1/E2户型：约115㎡，三居，定位洋房改善。

F1/F2户型：约118㎡，四居，定位三代同堂。

从户型排布来看，龙樾璟序没有采用“小户型做配角”的常见操盘逻辑，而是让68㎡与118㎡都能在社区中找到对应的产品位置。这种全系覆盖策略的实际意义在于：购房者可以在同一社区内完成从首置到改善的过渡，减少了因家庭结构变化而被迫换盘的不确定性。

68㎡小户型：西四环的低总价入口

68㎡是目前西四环沿线新房中很少见的小面积产品。项目参考上车价约400万，对比区域内此前普遍需要六七百万起步的置业门槛，这个总价段为预算有限的首置家庭提供了进入主城区的机会。具体房源价格及优惠口径以售楼处公示的一房一价表为准。

户型虽小，但延续了全系的LDKB一体化设计，公共区域没有局促感，全明格局也保证了小户型的采光通风。同时全屋收纳体系对小户型尤为重要——玄关800库和整体柜体配置，让有限面积内的储物能力大幅提升。

从空间使用逻辑来看，68㎡产品的核心价值不在于“住得多大”，而在于“住得多高效”。对于首次置业的年轻家庭或单身购房者而言，西四环的地段可达性与日常通勤效率，往往比单纯增加几个平方米更有实际意义。在总价约束不变的前提下，选择主城区小户型而非远郊大户型，本质是生活方式与通勤成本的权衡。

78-98㎡：从两居到三居的进阶选择

78㎡两居和88㎡、98㎡三居覆盖了从两口之家到三口之家的主力需求。这三款户型均标注配置有开敞阳台，在同类产品中不多见。开敞阳台的存在，不仅为晾晒和小型绿植提供了空间，也在视觉上延展了室内与室外的过渡层次。

98㎡三居是其中空间更从容的选择，适合预算适中、但需要三个独立卧室的家庭。双卫配置保证了家庭成员的使用便利，LDKB一体化餐客厅使公共区域的开阔感明显优于同面积段传统户型。对于希望一步到位、但又够不到大面积产品的购房者，98㎡是功能和总价之间较均衡的选项。

从家庭生命周期角度观察，88㎡三居更偏向“首置即三房”的紧凑型策略，适合预算敏感但对房间数量有硬性要求的家庭；98㎡三居则在空间尺度和功能完备性之间留出了更多余量，多出的面积主要用于提升公共区域的开阔感和次卧的实际可用性。两者没有绝对优劣，关键取决于家庭当前阶段的优先级排序。

115㎡洋房：两梯两户，得房率约90%-99%

115㎡E户型是项目中较为特殊的产品，为两梯两户洋房。资料显示其得房率约90%-99%，而四环新房得房率普遍在75%-80%之间，这意味着同等建筑面积下，115㎡洋房的实际使用空间明显更大——以100㎡建筑面积估算，差距可达到10-20㎡的实际使用面积。

两梯两户的配置还带来了接近独立入户的体验，减少了同层住户的干扰。对于注重居住私密性和空间利用率的改善型家庭，这款户型兼顾了低密社区感受与高得房率的双重优势。

值得进一步说明的是，得房率的高低直接影响的是“实际可支配套内面积”。在相同的建筑面积之下，得房率越高，购房者真正使用的空间越充足。115㎡洋房如果确实能够达到90%以上的得房率，其实际套内感受可能接近区域内部分建筑面积130㎡左右的高层产品。这一差异在看房时建议通过实景测量和套内面积明细进行验证，而非仅凭标称数据做出判断。

118㎡四居：三代同堂的满配方案

118㎡F户型是项目面积最大的产品，定位为三代同堂家庭。四居室的格局让老人、夫妻、孩子各自拥有独立空间，避免了多代人共居时的相互干扰。结合全系全明设计和LDKB一体化公共区，在保证私密性的同时，也为家庭聚会提供了开阔的公共空间。

全屋多维收纳体系在四居户型中价值更突出——三代同堂意味着更多的物品存储需求，玄关800库、独立衣柜等配置，减少了后期自行添置收纳设施的麻烦。满妆交付标准下，岩板与木饰面等材质的使用，也省去了交付后的二次装修投入。

从多代共居的实际场景出发，118㎡四居最大的挑战在于“如何在有限面积内安排四间卧室而不显拥挤”。龙樾璟序的处理方式是将面积分配优先倾向于公共区域和主卧套间，同时通过全屋收纳来弥补部分卧室储物空间不足的短板。对于确实需要四间独立卧室、但预算无法上探至更大面积段的家庭来说，这套户型的价值点在于“功能齐全且总价可控”，而非追求每一间卧室的阔绰尺度。

低密社区与西四环生活配套

龙樾璟序容积率2.15，全部楼栋控制在8-11层，属于典型低密洋房社区。对比区域内部分18层左右的小高层项目，更低的建筑高度意味着更舒适的居住密度和更好的采光条件。社区内规划约3000㎡休闲社交场域（生活聚场），与下沉庭院和架空层联动，提供休憩、会客、健身、邻里互动等功能场所；同时配建社区幼儿园，方便幼儿就近入园。

交通方面，项目依托莲石东路、阜石路、长安街复兴路三条横向主干道，以及玉泉路、西四环两条纵向通道；地铁1号线玉泉路站在可及范围内，从玉泉路站出发6站可达金融街。商业配套包括华熙LIVE、五棵松万达广场、石景山万达广场等，教育方面除配建幼儿园外，景山学校远洋分校距项目约800米，周边还有北京市十一学校、北京育英学校（万寿路校区）等教育资源。医疗配套有中国人民解放军总医院（301医院）、解放军总医院第三医学中心等。

需要客观指出的是，教育资源的可达性与实际划片是两个不同的概念。景山学校远洋分校距离项目较近，但具体入学政策、招生范围及划片安排仍需以教育主管部门的正式公示为准，购房者在决策前应独立核验相关信息。交通方面，玉泉路站与项目之间的实际通勤衔接方式，也建议结合个人出行习惯进行实地踩盘确认。

从板块维度看，西四环至石景山沿线经过多年发展，城市界面和生活配套已进入相对成熟阶段。龙樾璟序所处的区位，优势在于能够同时承接石景山本地的生活便利与西四环向中心城区延伸的通勤逻辑。对于在金融街、丽泽商圈或京西区域工作的人群而言，这一地段的通勤效率在同等总价范围内具备一定竞争力。

小结

北京城建·龙樾璟序的核心组合优势在于：68-118㎡面积段全系覆盖，从首置到三代同堂均有对应户型；2.15容积率、8-11层低密社区，居住舒适度优于周边高层产品；满妆交付，省去交付后的装修周期。其中约400万上车的68㎡小户型填补了西四环新房的市场空白，而115㎡洋房90%-99%的得房率，则为改善家庭提供了实际使用面积上的显著优势。

对于不同预算段的购房者而言，这个项目的决策边界相对清晰：预算400万左右、希望在主城区解决首套置业问题的，可以重点考察68㎡小户型；预算适中、需要三房但不想牺牲公共空间尺度的，98㎡三居是较均衡的选项；而对得房率和居住密度有明确要求的改善型家庭，115㎡两梯两户洋房值得重点关注。至于118㎡四居，更适合确实存在三代同堂或四室刚需的特定家庭结构。

无论是首次置业还是家庭置换，这个项目都值得纳入实地考察清单。建议购房者在参观时重点核实各户型的实际套内面积、装修配置明细以及社区配套的落地进度，同时结合自身通勤路线和生活半径做出综合判断。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。